나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10712 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 103-4 라엘103 비동 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(상봉역, 7호선·경의중앙선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 10층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일깔기 등, 바닥 : 타일깔기 등, 창호 : PVC계열 합성수지 창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 남동측으로 노폭 약 20m내외 포장도로, 남서측 및 북동측으로 노폭 약4m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10712 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 103-4 라엘103 비동 6층602호

용도: 도시형생활주택

건물 면적: 27.29㎡ (약 8.25 평)

토지 면적: 8.46㎡ (약 2.56 평)

토지 지분: 8.46㎡ (약 2.56 평)

건물 지분: 27.29㎡ (약 8.25 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 300,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 연립·다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 지나는 상봉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

3. 건물 상태

3.1. 건물 구조 및 마감

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕의 10층 건물 중 6층 602호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 타일, 창호는 PVC 계열 합성수지 창호 등으로 마감되었습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비

현재 주거용으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 토지 상세

4.1. 형상 및 이용 상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형 토지 위에 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 건축되어 이용 중입니다.

4.2. 인접 도로 상태

단지 남동측으로는 폭 약 20m의 도로, 남서측 및 북동측으로는 폭 약 4m의 도로에 각각 접해 있습니다.

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

5.1. 용도 지역 및 지구

본 물건이 속한 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다.

5.2. 도로 조건

중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

5.3. 기타 제한 사항

* 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 해발 132m, 육군수도방위사령부 관할)

* 재정비촉진지구 (상봉4존치관리구역)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26 ~ 2026.08.25, 외국인 등 대상)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20 ~ 2026.12.31, 아파트 용도 대상)

6. 권리분석

6.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사지음베스트 (2022.11.23)

* 근저당권: 통조림가공수산업협동조합 (채권 최고액 6,000,000,000원, 2022.11.23) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정주호 (금 50,000,000원, 2023.07.24 전입) - 매각으로 소멸

* 강제경매: 정주호 (채권액 50,000,000원, 2026.04.23 개시) - 매각으로 소멸

6.2. 임차인 현황

* 임차인: BAYASGALANBULGANZAYA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-06

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 정유석

보증금: 3,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자: 2025-11-10

대항력: 없음

비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 정주호

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-24

확정일자: 2023-06-23

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 없음

비고: 말소기준권리(을1)보다 후순위이므로 매각으로 소멸되는 주택임차권에 해당하며, 배당요구를 하였으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

6.3. 권리 분석 요약

말소기준권리인 통조림가공수산업협동조합의 근저당권(을1)보다 후순위로 설정된 모든 권리(주택임차권 을2, 강제경매 갑4)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 제시된 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

7. 상권분석

7.1. 주변 시세 비교

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 입지 및 건물 유형에서 다양한 거래가 확인되었습니다.

* '월디움상봉'(상봉동 102-3, 2023년 준공, 32.653㎡)이 2026년 7월 18일에 37,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,775만원 수준입니다.

* '연세마을'(상봉동 103-11, 2002년 준공, 51.08㎡)이 2026년 7월 5일에 35,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,265만원 수준입니다.

* '삼성빌라'(상봉동 105-75, 2002년 준공, 76.09㎡)가 2026년 7월 10일에 28,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,239만원 수준입니다.

7.2. 시세 분석

본건은 27.29㎡ (약 8.25평) 면적을 가지고 있으며, 2022년 11월에 사용승인된 '라엘103' 건물입니다. 최근 거래된 '월디움상봉'의 사례(2023년 준공, 32.653㎡)가 평당 약 3,775만원으로 가장 높은 시세를 형성하고 있어, 이를 기준으로 본건의 현재 시장 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

8. 생활정보

8.1. 편의시설

주변에 상봉역을 중심으로 다양한 근린생활시설, 쇼핑 시설, 금융 기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

8.2. 교육 및 의료 시설

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있으며, 병원 및 의원 등 의료 시설 접근성도 양호합니다.

8.3. 주변 환경

주변 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (검색 결과 기반)

9. 잠재적 리스크

9.1. 정비구역 및 지구단위계획

본 물건은 "정비구역", "재정비촉진지구", "지구단위계획구역"에 속해 있어 향후 도시 정비 및 개발 사업에 따른 변화가 예상됩니다. 이는 가치 상승 요인이 될 수도 있으나, 개발 진행 과정에서의 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

9.2. 토지 거래 허가 구역

토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (지정 기간 2025.08.26.~2026.08.25., 2025.10.20.~2026.12.31.)

9.3. 임대 관계 미상

현재 임차인의 정확한 임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

10. 종합 의견

본 물건은 상봉역 초역세권에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설이 우수한 입지를 자랑합니다. 건물 준공 연차가 비교적 최신(2022년)이고, 정비구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인들의 대항력도 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 다만, 재정비 사업 진행에 따른 변수와 토지 거래 허가 구역 지정 여부를 신중하게 고려해야 합니다.

11. 투자 포인트

* 초역세권 (상봉역) 입지

* 비교적 최신 준공 연차 (2022년)

* 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 기대

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담 없음

* 주변 시세 대비 적정 감정가

12. 예상 입찰가

본건의 감정가는 300,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 시세 분석 결과, 평당 약 3,775만원 수준의 거래 사례가 있어, 이를 기준으로 본건(8.25평)의 시장 가치는 약 311,437,500원으로 추정됩니다.

따라서, 권리상 인수 부담이 없고 입지 조건 및 건물 상태가 양호한 점, 그리고 향후 개발 잠재력을 고려할 때, 감정가를 상회하는 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 310,000,000원 ~ 330,000,000원

물건의 현재 가치와 미래 가치를 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.