나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경109 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 84-39 백운아파트 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여고교" 북서측 인근에 위치함. 부근은 상업용 및 주상용건물·공동주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 경의중앙선·경춘선 "망우역" 까지 도보로 각각 약3~4분 및 약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제4층 제402호로서, 외벽은 치장석붙임·드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·화장실1·발코니2 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 귀 제시목록상 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(문의: 보건 행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발132m (지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 재정비촉진지구<도시 재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉6존치관리구역)<도 시 재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(2019-11-21)(건축과 별도 문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

2

1.1. 소재지 및 기본 현황

2

* 사건번호: 서울북부지방법원 2026타경109 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 84-39 백운아파트 4층 402호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 심OO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 제4층 제402호

* 사용 승인일: 2004년 7월 5일

1.2. 면적 및 건물 정보

2

* 토지면적: 22.80㎡ (약 6.9평)

* 토지 지분: 22.8㎡

* 건물면적 (전용면적): 69.79㎡ (약 21.1평)

* 건물 지분: 69.79㎡

* 집합건물 연면적: 2501.64㎡ (약 756.8평)

* 층수: 지하 2층, 지상 8층

* 참고: 본 물건의 전용면적은 69.79㎡이며, 분양면적은 제공된 자료에 명시되어 있지 않으나 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

2

* 감정가: 455,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정평가 요약 표 작성일: 2026년 10월 8일

1.4. 등기부 현황 요약

2

* 소유권 변동: 문달수 (2005.05.20.) → 임해영 (2011.10.06.) → 김은자 (2019.11.28.)

* 말소기준권리: 2025.05.21. 근저당 (을3) 심칠성 (채권금액: 70,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2026.04.27. (갑5) 심칠성 (채권금액: 81,641,096원)

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 70,000,000원

2. 입지조건

2

2.1. 위치 및 주위 환경

2

* 본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 "혜원여고교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 상업용 및 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 접근성

2

* 대중교통수단인 버스정류장까지 도보 약 3~4분 소요됩니다.

* 경의중앙선 및 경춘선 "망우역"까지 도보 약 9~10분 소요되어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 주변 개발 계획

2

* 단지 내 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

* 본건 소재지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합되어 있습니다.

* 또한, 재정비촉진지구 (상봉6존치관리구역)에 포함되어 있어 향후 도시 개발 및 재정비 사업에 따른 변화가 예상됩니다.

* 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 있습니다 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

3. 권리분석

2

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

2

* 말소기준권리: 2025년 5월 21일 접수된 심칠성의 근저당 (을3)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무 및 보증금 인수)

2

* 임차인: 김은숙

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 10월 12일

* 확정일자: 2022년 4월 4일

* 대항력: 있음

* 특이사항: 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로, 권리신고만 하고 배당요구는 하지 않아 보증금 전액(330,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 입찰가 외 추가적으로 발생하는 비용입니다.

3.3. 기타 권리 사항

2

* 본 건은 정비구역 및 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

2

4.1. 주변 상업 시설 현황

2

* 본건 주변은 상업용 및 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 망우역 인근으로 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

2

* 주변 지역에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해 현장 방문을 통한 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설 및 교육 시설

2

* 단지 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 인근 교육기관으로는 "혜원여고교"가 위치해 있습니다.

5.2. 내부 이용 현황

2

* 탐문 조사 결과, 현관 1개, 방 3개, 주방 겸 식당 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 화장실 1개, 발코니 2개로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

* 상하수도, 위생, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 난방은 개별 도시가스 보일러를 사용합니다.

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수

2

* 본건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김은숙 씨의 보증금 330,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 이는 추가적인 자금 부담으로 이어지므로, 총 투자 비용 산정에 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 재개발/재정비촉진지구 관련 불확실성

2

* 본건이 정비구역 및 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 개발에 따른 가치 상승 기대감이 있을 수 있으나, 사업 진행 지연, 변경 등 불확실성 요소도 존재합니다.

* 토지거래 허가구역 지정 등 관련 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

2

* 본 물건은 서울특별시 중랑구에 위치하며, 망우역 인근의 재정비촉진지구 내 아파트로 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 3억 3천만 원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 큰 부담이 있어, 총 투자 비용 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 안정적인 시세 조사와 함께 인수되는 보증금을 포함한 총 부담액 대비 수익성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

2

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 망우역 역세권으로 인한 우수한 교통 접근성

* 비교적 넓은 전용면적 (69.79㎡)

9. 예상 입찰가

2

* 본 건의 감정가는 455,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 330,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서, 매수인이 총 지출해야 하는 비용은 입찰가와 임차인 보증금을 합한 금액이 됩니다.

* 감정가를 기준으로 볼 때, 매수인이 투입할 수 있는 최대 입찰가는 약 125,000,000원 (455,000,000원 - 330,000,000원) 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

* 이는 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 이론적인 상한선이며, 실제 입찰가는 해당 지역의 최근 시세, 향후 시장 전망, 재정비 사업 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권장사항: 정확한 시세 조사, 물건 현장 확인, 관련 규제 사항 검토를 통해 투자 위험을 최소화하는 선에서 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.