나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4808 [1] 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제2층 제207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제2층 제207호, 제10층 제1007호, 제4층 제418호, 제4층 제417호, 제4층 제416호, 제4층 제419호로서 (사용승인일 : 2017.11.27) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4808 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 776 가산대명벨리온 제2층 제207호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 208,000,000 원

* 토지면적: 15.99㎡ (약 4.84평)

* 토지 지분: 15.99㎡ (약 4.84평)

* 건물면적: 30.57㎡ (약 9.25평)

* 건물 지분: 30.57㎡ (약 9.25평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (을구 1번 근저당권자)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건은 지식산업센터, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1호선 및 7호선)이 있어 교통 상황은 보통입니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제2층 제207호입니다. 사용승인일은 2017년 11월 27일이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 석재 붙임 마감, 창호는 샷시입니다.

* 이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 일반적인 검색 결과 상, 해당 위치 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (중소기업은행, 2018.06.08. 접수) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 1번 근저당권 및 이후 접수된 모든 압류, 가압류, 근저당, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 있습니다. 이는 을구 1번 지상권설정(지상권자: 금천구, 2017.12.06. 접수)입니다. 이 지상권은 매수인이 인수해야 하므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 34,000,000 원

* 차임: 500,000 원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-10

* 확정일자: 2021-02-15

* 배당신고일자: 2026-06-09

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0 원 (임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 소재한 금천구 가산동 일대는 'G밸리'로 불리며, IT 및 지식산업센터가 밀집한 서울 서남부의 주요 업무지구 중 하나입니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역과 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 도로망 또한 잘 갖춰져 있어 차량 접근성도 우수합니다.

* 배후 수요: 주변에 위치한 수많은 기업체와 오피스텔, 주거 시설 등으로 인해 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 편의 시설: 단지 내외부로 식당, 카페, 은행, 병원 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 마리오아울렛, 현대시티아울렛 등 대형 쇼핑몰과 함께 다양한 금융기관, 병원, 외식업체 등의 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 업무지구 내 오피스텔로, 직주근접성이 매우 뛰어난 환경입니다.

* 공공시설: 금천구청 등 관공서 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 가장 큰 리스크는 을구 1번의 지상권(금천구)이 매각 후에도 소멸되지 않고 인수된다는 점입니다. 이는 토지 사용에 대한 잠재적 제약이 될 수 있으므로, 해당 지상권의 구체적인 내용과 효력을 반드시 확인해야 합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 본 물건이 유동화되었고 공동담보로 묶여 있다는 점은 일반적인 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 소재지는 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 개발 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공실 위험: 가산디지털단지 내 오피스텔 공급이 많아 공실 위험이 존재할 수 있습니다. 다만, 본건은 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부의 핵심 업무지구인 가산디지털단지에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 감정가는 2억 8백만원으로, 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이라는 점을 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

다만, 매각 후에도 인수해야 하는 지상권(금천구)은 반드시 면밀히 검토해야 할 중대한 리스크 요인이며, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점 또한 권리 분석 시 주의가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가산디지털단지역(1, 7호선) 초역세권으로 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 뛰어난 교통망: 더블 역세권이며, 주변 도로망 발달로 차량 이용도 편리합니다.

* 풍부한 임대 수요: IT 기업 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익 기대 가능합니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 리모델링 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 경매 시세 차익: 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 (2026년 5월 기준):

* 16.61㎡ (추정 전용면적) 기준으로 9,450만원에서 11,500만원 사이에 거래되었습니다.

* 이를 기준으로 계산한 평당 약 651만원 (㎡당 약 651만원)의 시세가 형성되어 있습니다.

* 본건의 건물면적은 30.57㎡ (약 9.25평)입니다.

* 최근 실거래가 기준 추정 가치는 약 199,000,000원 (30.57㎡ * 651만원/㎡)입니다.

* 감정가는 208,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금은 0원입니다.

종합적인 고려사항:

* 감정가(208,000,000원)는 최근 실거래가 평균보다 다소 높게 책정되었습니다.

* 매각 후 인수해야 하는 지상권(금천구)이라는 중대한 권리 부담이 존재합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건으로 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

따라서, 이러한 리스크 요인을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 현재 시장 상황과 물건의 특성을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 176,800,000 원 ~ 197,600,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.