나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4726 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 649-13 메종드엔케이 제11층 제1104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 '지하철 9호선 등촌역 1번출구' 서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 9호선 등촌역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제11층 제1104호로서, (사용승인일 : 2021-12-01) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 기계식 주차시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로, 업무시설(오피스텔) / 도시형생활주택(단지형다세대) / 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),도시관리계획 입안중

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 380,000,000원)

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 강서구 등촌동 649-13 메종드엔케이 제11층 제1104호에 소재한 다세대주택(이용상태 기준)입니다.

총 13층 건물 중 11층에 위치하며, 사용승인일은 2021년 12월 1일입니다.

토지면적은 7.99㎡ (약 2.42평)이며, 건물면적은 25.19㎡ (약 7.62평)입니다.

감정평가액은 417,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본 건은 지하철 9호선 등촌역 1번출구 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

인근에 지하철 9호선 등촌역과 다수의 버스정류장이 소재하여 교통이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 4월 20일 접수된 주택도시보증공사(채권자)의 강제경매 개시결정등기(갑3)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

건물등기부 요약에 따르면, 소유권보존등기(갑1) 및 공유자전원지분 이전(갑2)이 존재합니다.

주택임차권 등기(을1)가 2024년 7월 10일에 접수되었으며, 권리자는 임효빈(주택도시보증공사)으로 되어 있으나, 본 건은 말소 예정 권리에 해당합니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(임효빈)이며, 보증금 380,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 7월 1일, 확정일자 2022년 6월 3일입니다.

중요한 점은 '대항력 : 없음'으로 기재되어 있다는 것입니다. 이는 해당 임차인이 경매 절차를 통해 대항력을 상실하며, 임차권이 말소될 가능성이 높음을 의미합니다.

특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금을 인수하거나 지급할 의무는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 등촌동 일대는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 공존합니다.

지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 유동인구가 꾸준히 있는 편입니다.

주변 부동산 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 연식(2015~2017년)의 다세대주택 전용면적 40~43㎡는 300,000,000원에서 330,000,000원 사이로 거래되었습니다.

더 작은 면적(29.9㎡)의 경우 210,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이는 평당 약 2,100만원에서 2,500만원 수준입니다.

본 건은 2021년 준공된 신축 건물로, 유사 연식의 주변 건물 대비 경쟁력이 있습니다.

다만, 감정가 417,000,000원 대비 최근 거래된 유사 면적의 시세가 낮아, 감정가와의 괴리가 존재합니다. (본 건 면적 7.62평 기준, 평당 약 5,470만원으로 감정되어 있으나, 주변 거래가는 평당 약 2,100~2,500만원 수준)

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

* 교육: 주변에 백석초등학교가 위치하여 어린이 통학에 용이합니다.

* 편의시설: 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 분석한 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다. 다만, 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 개발 계획에 변동이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 본 건의 감정가(417,000,000원)가 주변 실거래가(210,000,000원 ~ 330,000,000원) 대비 상당히 높은 수준입니다. 낙찰 후 명도 과정에서 감정가의 적정성에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

* 임차권 관련 특별조건: 임차인(임효빈)은 대항력이 없다고 명시되어 있으나, 3억 8천만원의 보증금이 걸려 있습니다. 특별매각조건에 따라 낙찰자가 보증금 반환 의무를 면제받는 조건이지만, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 관련 내용도 추가 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항, 가축사육, 건축물 높이 제한 등 다양한 용도지역 및 지구 지정이 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 외국인 토지거래 허가구역: 외국인 등이 토지거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 포함되어 있습니다(2025.10.20.~2026.12.31.).

1.6. 종합 의견

본 건은 2021년 준공된 신축 건물로, 등촌역 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

임차인의 대항력이 없고 특별매각조건으로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 점은 큰 장점입니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 과도하게 높게 책정되어 있어, 이에 대한 심층적인 시세 분석 및 낙찰가 산정이 매우 중요합니다.

신축 건물이라는 점과 명확한 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하더라도, 감정가와 실거래가의 큰 차이는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 등촌역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 인수 부담 최소화: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 인수 부담이 없어, 사실상 감정가보다 낮은 금액으로 취득 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 가능성: 주변 지역이 모아주택 등으로 개발 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 417,000,000원입니다.

주변 유사 건물(2015~2017년식, 29.9㎡~43.14㎡)의 최근 실거래가는 210,000,000원 ~ 330,000,000원입니다.

이를 평당 약 2,100만원 ~ 2,500만원 수준으로 볼 수 있습니다.

본 건은 7.62평이므로, 단순 시세 반영 시 약 1억 6천만원 ~ 1억 9천만원 선으로 추정됩니다.

하지만 본 건은 2021년식 신축 건물이라는 점과, 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 시세 대비 가산점을 적용할 수 있습니다.

감정가와의 괴리가 크므로, 공격적인 입찰보다는 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 주변 시세를 고려하되 신축 건물 가치를 반영하여 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.