나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4745 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제11층 제1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2026.04.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "방화1동주민센터" 서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 "9호선 신방화역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상13층(사용승인일:2021.08.19) 내 제11층 제1103호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, "업무시설(오피스텔), 공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 40미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육 지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31),건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 방화동 274-2번지에 소재한 마곡제이엠팰리스 제11층 제1103호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4745 (1)이며, 감정가는 337,000,000원입니다. 토지면적은 11.49㎡(약 3.48평)이며, 건물면적은 24.64㎡(약 7.45평)입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2021년 8월 19일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "방화1동주민센터" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 인근에 지하철 9호선 신방화역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다. 9호선 신방화역은 본건에서 도보 약 8분 거리에 위치하며, 5호선 방화역 또한 인접해 있어 서울 도심 및 여의도, 강남권 접근성이 우수합니다.

2.3. 주변 시설

본건이 위치한 마곡지구는 첨단 산업단지이자 복합도시로 발전하고 있으며, 다양한 산업시설, 업무시설, 주거단지, 문화시설, 쇼핑몰 등이 조성되어 있습니다. 인근에는 롯데몰 김포공항점, 스타필드 빌리지, 코엑스마곡, 서울식물원 등이 있어 쇼핑, 문화, 여가 활동을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 마곡중학교, 공항중학교, 서울백영고등학교, 서울디지털콘텐츠고등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기(2026타경4745)로, 접수일자는 2026년 4월 21일입니다. 이 등기부채권 총액은 315,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 고윤지

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2025년 10월 13일

* 확정일자: 2025년 10월 15일

* 배당신고일자: 2026년 7월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: (권리분석 내용 미상)

* 임차인 2: 주택도시보증공사(이한빛)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 22일

* 확정일자: 2021년 10월 1일

* 배당신고일자: 2023년 10월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: (권리분석 내용 미상)

3.3. 권리관계 요약

집합건물 등기부요약 상, 소유권보존은 장진환(2021-08-30)이며, 주택임차권 이한빛(315,000,000원)은 말소 예정입니다. 강제경매(주택도시보증공사, 315,000,000원)가 말소기준권리로서, 매각으로 인해 말소될 것으로 보입니다.

3.4. 인수주의사항

물건명세서 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 특별매각조건으로 '채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다고 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서울 강서구 방화동은 마곡지구와 인접하여 첨단 산업단지의 배후 주거 지역으로서의 특성을 지닙니다. 마곡지구는 다양한 기업과 연구기관이 입주하며 자족도시 기능을 강화하고 있으며, 이에 따라 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 본건 건물 용도

본건 건물은 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용 중이며, 건축물대장 상 '업무시설(오피스텔), 공동주택'으로도 분류됩니다.

4.3. 주변 상권 분석

신방화역 주변 상권은 마곡지구 개발과 함께 들어선 아파트 및 오피스텔 거주자를 배후수요로 하고 있으며, 인근 방화동 주택가 주민들 또한 이용하는 등 확장성이 큰 편입니다. 저층부에는 식당, 카페, 편의점 등의 근린생활시설이 주로 분포하며, 상업 시설이 활발하게 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 롯데몰 김포공항점, 코엑스마곡, 스타필드 빌리지 등 대형 쇼핑 및 복합 시설이 위치하여 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 다이소 신방화역점도 입점해 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에는 서울송화초등학교, 마곡중학교, 공항중학교, 서울백영고등학교, 서울디지털콘텐츠고등학교 등 다수의 학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거환경

마곡지구의 지속적인 개발과 함께 주거 환경이 개선되고 있으며, 서울식물원과 같은 녹지 공간도 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 및 특별매각조건 관련

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차권(이한빛, 315,000,000원)은 등기부 상 말소 예정이며, 강제경매 채권자인 HUG의 배당 여부에 따라 복잡한 권리관계가 정리될 수 있습니다. 명시된 특별 매각 조건에 따라 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기해야 하므로, 이 점을 반드시 숙지해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 관련

대항력 있는 임차인 고윤지(보증금 2,000,000원)가 존재합니다. 전입일자(2025-10-13)가 말소기준권리(2026-04-21)보다 선순위이며, 임차인 현황 상으로는 별도의 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 낙찰가의 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이로 인한 추가적인 부담 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에게는 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 경매 절차 진행 중이므로 매각 이후 제한 사항의 구체적인 영향은 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 마곡지구의 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 9호선 신방화역 역세권으로 교통이 편리하며, 마곡지구의 개발에 따른 풍부한 배후수요와 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 및 특별 매각 조건에 따른 권리관계 정리가 필요한 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 명확한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발의 수혜지로, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 9호선 신방화역 역세권으로 직주근접 및 출퇴근이 용이합니다.

* 주변에 쇼핑, 문화, 공원 등 풍부한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다. 최근 인근 마곡팰리스(2017년식, 38.95㎡)가 306,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(24.64㎡, 2021년식)의 면적과 건축 연도를 감안한 시세는 평당 약 260만원~280만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 환산하면 약 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, HUG 보증금 315,000,000원이 말소되는 조건과 대항력 있는 임차인 고윤지(보증금 2,000,000원)의 존재, 그리고 특별매각조건을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 특별매각조건을 최우선으로 고려할 때, 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만 권리 관계 복잡성 및 시세 대비 높은 감정가를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 감정가의 약 80% 수준이며, 주변 시세와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.