나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4730 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-1 어반팰리스 제10층 제1002호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문성중학교' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1002호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등 - 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수 설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 20M, 북측으로 노폭 약6M 서측으로 노폭 약 4-5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4730 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-1, 어반팰리스 제10층 제1002호

건물명: 어반팰리스

용도: 도시형생활주택(단지형 연립주택)

건물면적: 43.39㎡ (약 13.12평)

토지지분: 14.902㎡ (약 4.51평)

감정가: 400,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

사용승인일: 2020년 2월 28일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 '문성중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 동측 약 20M, 북측 약 6M, 서측 약 4-5M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. (세부 사항 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 4일자 금천구(서울특별시) 압류 (갑3)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 2일

* 확정일자: 2022년 7월 4일

* 배당신고일자: 2024년 10월 11일

* 대항력: 없음 (본 건 경매절차 진행 시 대항력 없는 임차인으로 판단되어 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.)

주요 권리 사항:

* 소유권보존 (2020.03.05)

* 소유권이전 (2020.08.27)

* 주택임차권 (2024.10.11, 박준효, 370,000,000원, 말소예정)

* 압류 (2024.11.04, 금천구, 말소기준권리)

* 강제경매 (2026.03.05, 주택도시보증공사, 370,000,000원)

* 압류 (2026.04.28, 국민건강보험공단)

등기부채권 총액: 370,000,000원

특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이에 따라 매수인은 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거용 부동산으로서, 주변에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 속합니다.

건물 자체에 근린생활시설 및 업무시설도 포함되어 있어 일부 상업 기능도 갖추고 있습니다.

지역 내 소규모 상권이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육: '문성중학교' 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (추가적으로 인근 초, 고등학교 확인 필요)

편의시설: 지역 내 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주거환경: 도시형생활주택으로, 현대적인 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 등)를 갖추고 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 12층 건물 중 10층에 위치하며, 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되어 있어, 향후 건물 증축, 용도 변경 또는 토지 거래 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다. (해당 사항은 구체적인 계획에 따라 확인 필요)

'HUG 인수조건 변경', '특수물건정보' 표기는 과거 권리 관계 또는 특이사항이 있었음을 시사하므로, 입찰 전 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 어반팰리스 아파트형 연립주택으로, 합리적인 감정가와 함께 권리상 인수 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다.

대항력 있는 임차인이 없으며, 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 전무하여 투자 위험이 현저히 낮습니다.

문성중학교 인근에 위치하고 있으며, 주거 및 교통 환경이 양호하여 실거주 및 투자 가치를 동시에 지니고 있습니다.

다만, 토지이용계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 계획 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

임차보증금 인수 부담 제로: 대항력 없는 임차인 및 특별매각조건으로 인해 2차적인 금전적 위험이 없습니다.

실거주 및 투자 용이성: 양호한 입지조건과 편의시설 접근성으로 실거주 만족도가 높으며, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

안정적인 권리 관계: 말소기준권리 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 400,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도를 고려할 때 본 건의 시세는 감정가 수준 이상으로 판단됩니다.

특히, 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자금 부담이 적다는 점을 고려할 때, 공격적인 입찰 전략이 가능합니다.

예상 입찰가: 420,000,000원 ~ 450,000,000원 (감정가 대비 105% ~ 112.5%)

* 감정가: 400,000,000원

* 인근 유사 물건 시세 분석 (참고):

* 2026년 5월 6일 거래 (53.72㎡, 2017년식): 440,000,000원 (약 819만원/㎡)

* 2026년 5월 5일 거래 (29.87㎡, 2023년식): 325,000,000원 (약 1,088만원/㎡)

* 2026년 5월 1일 거래 (21.99㎡, 2012년식): 140,000,000원 (약 637만원/㎡)

본 건 면적(43.39㎡) 및 건물 상태, 권리 인수 부담 없음 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.