나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4749 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서대학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제306호로서, 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터 내외, 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4749 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제306호

용도: 다세대주택

감정가: 331,000,000원

토지면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20㎡ (약 6.05평)

건물면적: 28.11㎡ (약 8.50평)

건물지분: 28.11㎡ (약 8.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (말소 대상)

주의사항: 특별매각조건 - 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "강서대학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2024년 5월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 을3 주택임차권 (박상준, 보증금 294,000,000원, 전입 2022-03-18, 확정 2022-03-14)이 있으며, 이는 말소기준권리보다 선순위이나, "대항력 없음"으로 명시되어 있고 등기부등본상 "말소" 예정되어 있어 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

채권자이자 경매 신청인은 주택도시보증공사이며, 주택임차권의 권리자이기도 합니다.

집합건물 등기부상 채권액 총액은 304,000,000원 (가압류 10,000,000원 + 강제경매 294,000,000원)입니다.

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

제공된 정보와 주변 시세 자료를 종합적으로 분석한 결과, 본건이 소재한 "더원" 빌라(화곡동 966-3)와 유사한 건물(더원, 966-9)의 최근 거래 사례()에 따르면, 약 7평형(약 23.14㎡)이 2억 7천만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 평당 가격을 산정하면 약 11,668,000원/㎡입니다.

본건의 전용면적은 28.11㎡이므로, 이를 적용 시 약 327,860,000원 수준의 시장가치를 추정할 수 있습니다. 이는 본건의 감정가 331,000,000원과 유사한 수준입니다.

함께 제공된 JSON 데이터상 동일 건물 "더원"(지번 366-36)에서 19.98㎡가 2억 1천 6백만원에 거래된 사례(약 10,810,810원/㎡)도 있습니다. 이를 본건 면적에 적용 시 약 304,000,000원으로 추정되어, 감정가보다 다소 낮은 시세도 존재함을 보여줍니다.

전반적으로 화곡동 지역의 다세대주택 경매 낙찰가는 감정가의 79%~85.9% 수준을 보이는 사례도 있으나, 본건은 신축급 건물에 해당하여 감정가가 비교적 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 3층 제306호로, 2022년 2월 사용 승인된 신축급 다세대주택입니다.

내부에는 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 2필지로, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중이며, 북동측, 남동측, 남서측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "특별매각조건"이 존재합니다. 이는 매수인이 배당받지 못하는 임대차보증금에 대한 채권자(HUG)에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의해야 함을 의미합니다. 비록 해당 임차권(을3)은 대항력이 없고 말소 대상이나, 이러한 조건은 매각 절차의 복잡성을 더할 수 있습니다.

또한, 토지이용계획상의 다양한 제한사항(공항관련 보호지구, 상대/절대보호구역 등)은 향후 건축 또는 증축 시 제한을 받을 수 있습니다.

매수인은 입찰 전 반드시 해당 임차권의 말소 및 인수 여부, 토지이용계획상의 제약사항에 대해 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 강서구 화곡동의 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 3천 1백만원으로 책정되었으며, 주변 시세와 유사한 수준으로 파악됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건으로 인한 권리 인수 관련 사항을 명확히 인지하고 진행해야 합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 말소 조건으로 인해 매수인이 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

8. 투자 포인트

- 최근 사용승인된 신축급 건물로 상품성이 우수함.

- 화곡동 일대 시세 대비 합리적인 수준의 감정가.

- 대항력 없는 임차인으로, 권리 인수 부담이 적음 (특별매각조건 확인 필수).

- 지하철역 이용 및 차량 접근성이 양호한 입지.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 331,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 거래 사례 및 본건의 면적, 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 약 3억 4백만원에서 3억 2천 8백만원 수준으로 추정됩니다.

특별매각조건 및 권리관계 등을 고려하여, 낙찰 가능성을 높이고 수익성을 확보하기 위한 예상 입찰가는 295,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 89% 수준이며, 시장 시세를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.