나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4705 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-323 황제파크빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2026.05.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울화일초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 내 제4층 제402로서, (사용승인일: 2008.10.13) 외벽: 석재붙임 등 마감, 창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 까치산로4길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4705 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 102-323 황제파크빌 제4층 제402호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2008.10.13

감정가: 206,000,000원

토지면적: 16.02㎡ (약 4.85평)

건물면적: 38.78㎡ (약 11.73평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울화일초등학교"에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 본건의 토지는 세장형의 토지로서 공동주택 건물 부지로 이용되고 있습니다. 토지 이용 계획으로는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도) 등의 규제가 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부등본 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

소유권 보존 및 이전 등기: 최명숙(2008.10.15), 임은하(2008.10.21), 유명진(2020.02.27, 매매) 순으로 등기되었습니다.

임차권: 이지현(을9)의 주택임차권이 2024.02.06 접수되었으며, 전입일자 2022.03.23, 확정일자 2022.03.02, 권리금액 193,000,000원입니다. 이 권리는 말소될 예정입니다.

가압류: 주택도시보증공사(갑6)의 가압류가 2023.05.15 등기되었으며, 권리금액 110,000,000원입니다. 이는 말소기준권리입니다.

압류: 양천세무서장(갑7)의 압류(2024.03.12)와 국민건강보험공단(갑9)의 압류(2026.05.27)가 등기되었으며, 이들 역시 말소될 예정입니다.

강제경매: 주택도시보증공사(갑8)에 의한 강제경매가 2026.04.17 개시되었으며, 권리금액 193,000,000원입니다. 이 또한 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 303,000,000원 (가압류 110,000,000원 + 강제경매 193,000,000원)으로 집계됩니다.

임차인 현황 분석 결과, BAMLERLAKSAROCHA 임차인은 보증금 0원, 차임 0원으로 2025.01.31에 전입하였으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 주택도시보증공사(이지현) 임차인은 보증금 193,000,000원, 차임 0원으로 2022.03.23 전입하였고, 2022.03.02 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024.02.06이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금은 0원으로 총계됩니다.

특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 정보가 있습니다. 특별매각조건에 따라, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

종합적으로, 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑6)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 선순위로 등기된 이지현 임차인의 보증금 193,000,000원은 대항력이 없으며 매수인에게 인수되지 않습니다. BAMLERLAKSAROCHA 임차인 역시 보증금이 0원이므로 인수 부담이 없습니다. HUG 관련 특이사항 및 특별매각조건에 대한 면밀한 추가 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 기준으로 서울 강서구 화곡동 일대에서 다음과 같은 다세대주택 거래 사례가 있었습니다.

2026년 7월 21일, 366-36번지 소재 2019년 준공 건물이 전용면적 19.98㎡(약 6.04평)에 216,000,000원 (평당 약 3,576만원)에 거래되었습니다. 이 사례는 비교적 신축 건물에 해당하며, 면적이 작다는 특징이 있습니다.

2026년 7월 16일, 504-114번지 소재 1986년 준공 건물이 전용면적 37.44㎡(약 11.33평)에 150,000,000원 (평당 약 1,324만원)에 거래되었습니다. 이 사례는 본건과 비슷한 연식과 면적을 가지고 있습니다.

2026년 7월 2일, 1014-11번지 소재 2002년 준공 건물이 전용면적 37.56㎡(약 11.37평)에 160,000,000원 (평당 약 1,407만원)에 거래되었습니다. 이 사례 또한 본건과 유사한 연식 및 면적을 보여줍니다.

본건 물건은 2008년 10월에 사용승인된 건물로, 전용면적은 38.78㎡ (약 11.73평)입니다. 이는 최근 매매 사례 중 504-114번지 및 1014-11번지 사례와 건물 연식 및 사용면적 측면에서 유사성이 높습니다.

이러한 유사 사례들을 종합적으로 고려할 때, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 평당 약 1,300만원에서 1,400만원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정하면 약 153,000,000원 (11.73평 * 1,300만원)에서 164,000,000원 (11.73평 * 1,400만원) 범위로 산출됩니다.

본건의 감정가는 206,000,000원 (평당 약 1,756만원)으로, 최근 실거래가 사례와 비교했을 때 약 25% 이상 높은 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 따라서 감정가보다는 실거래가 수준에 맞춰 입찰가를 산정하는 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 서울화일초등학교 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다. 주변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주거 지역 특성상 인근에 공원이 소재할 가능성이 있으며, 차량 진출입 및 버스 정류장 이용이 용이하여 교통 및 생활 접근성이 보통 수준입니다. 건물 내에는 총 6대의 주차가 가능하며, 자주식 주차 3대(61.11㎡)와 기계식 주차 3대(34.5㎡) 시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 및 선순위임차권 관련 정보가 명시되어 있으나, 그 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 특별매각조건: 채권자가 매수인에게 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각을 진행합니다. 이는 매수인이 직접 임차보증금을 인수할 부담은 없음을 의미하지만, 해당 조건으로 인한 법적 절차의 복잡성이나 채권/채무 관계의 명확성 확인이 중요합니다.

* 임차인 BAMLERLAKSAROCHA: 비록 대항력은 없으나, 전입일자(2025-01-31)가 말소기준권리(2023-05-15)보다 늦습니다. 보증금이 0원이기에 인수 부담은 없지만, 임대차 계약의 실체 여부에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 규제: 본건 토지는 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 규제 사항이 존재합니다. 특히 공항 관련 규제는 향후 건축물 용도 제한 등 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간 괴리: 본건의 감정가는 최근 실거래가 사례 대비 다소 높게 책정되었습니다. 이는 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위한 전략 수립 시 고려해야 할 요소입니다.

현재 제공된 정보만으로는 명확한 혐오시설의 존재는 확인되지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2008년에 사용승인되어 비교적 신축에 속합니다. 전용면적은 약 11.73평으로 1~2인 가구의 실거주 또는 소형 부동산 투자에 적합한 규모입니다.

입지와 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로서 보통 수준이며, 교육 시설(서울화일초등학교)이 인근에 있고 생활 편의 시설 접근성 또한 무난합니다.

권리 분석상 매수인이 인수하는 임대차보증금은 없으나, HUG 관련 특이사항과 특별매각조건이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 채권자(HUG)가 임차권 말소를 조건으로 하므로, 매수인에게 임차권 관련 직접적인 법적 승계 부담은 없을 것으로 보입니다.

상권 분석 결과, 유사한 면적과 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원 선이나, 본건 감정가는 이를 상회하는 206,000,000원(평당 약 1,756만원)으로 책정되었습니다.

따라서, 본 물건은 감정가보다는 시장 실거래가 수준을 중심으로 입찰가를 산정하는 신중한 접근이 요구되며, HUG 관련 특이사항 및 특별매각조건에 대한 정확한 이해를 바탕으로 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 전용면적 약 11.73평의 실속 있는 면적을 갖추고 있어 1~2인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적입니다.

* 2008년 준공으로 비교적 현대적인 건물이며, 지역 개발 가능성과 신축 건물 선호도를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 매수인이 인수해야 할 임대차보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다 (단, HUG 관련 세부 사항 확인 필수).

* 화곡동 일대의 지속적인 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 38.78㎡ (약 11.73평)입니다.

최근 실거래 사례 분석에 따르면, 유사한 연식(1986년, 2002년)과 면적(약 11.3평)의 다세대주택 시세는 평당 약 1,300만원에서 1,400만원 수준으로 파악되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정하면, 약 153,000,000원 (11.73평 * 1,300만원)에서 164,000,000원 (11.73평 * 1,400만원) 범위로 산출됩니다.

감정가는 206,000,000원 (평당 약 1,756만원)으로, 이는 최근 실거래가 대비 약 25% 이상 높게 책정된 수치입니다.

본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으며, '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라 별도의 금액을 제외하지 않습니다.

권리 관계의 특이사항(HUG 인수조건 변경, 특별매각조건)과 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 최근 실거래가 상단을 기준으로 105% ~ 110% 수준을 예상 입찰가 범위로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 180,000,000원.

최종 제안 입찰가: 175,000,000원.

이 가격은 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 수준이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.