나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100810 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 '남성중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 사당역(지하철2호선, 4호선) 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 중 제4층 제403호로서, 외벽 : 타일 붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 동측하향 완만한 경사의 가장형 평지로서 단지형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-04-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 “내부구조도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

본 물건은 서울특별시 동작구 사당동 1048-31번지 소재 기쁨채 4층 403호 도시형생활주택입니다.

1.2. 면적 및 가격

감정가는 286,000,000원입니다.

토지 면적은 17.21㎡(약 5.20평)이며, 건물 면적은 28.44㎡(약 8.60평)입니다.

토지 지분은 17.211㎡, 건물 지분은 28.44㎡입니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울중앙지방법원 2026타경100810 (1)이며, 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주OO입니다.

건축물 표제부상 사용승인일은 2017년 02월 01일이며, 건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’로 등재되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ‘남성중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 사당역(지하철 2호선, 4호선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)에 해당됩니다. 또한, 과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되었던 이력이 있습니다. (허가구역 지정 기간 만료)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 4번 근저당권 (권혁상, 2022-06-23, 37,500,000원)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건은 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 존재하지 않아, 낙찰자는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리를 인수하지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-18

대항력: 있음

주의: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금은 없으나, 임차인의 대항력으로 인해 명도에 어려움이 예상되므로 세심한 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기(2017-02-08) 이후 여러 차례의 지분 이전, 근저당, 가압류, 압류 및 강제경매 개시 결정이 있었습니다.

현재 등기부채권 총액은 637,500,000원입니다.

3.5. 기타 특이사항

집합건축물대장상 ‘위반건축물(무단증축)’로 등재되어 있어, 건축 관련 규제 및 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 사당동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 가치

지하철 2, 4호선 사당역 이용이 가능한 역세권으로 교통 편의성이 우수합니다. 그러나 위반건축물 및 임차인 관련 이슈로 인해 직접적인 상권 가치 상승보다는 명도 및 건축물 관련 문제 해결 후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 6층 중 4층에 위치하고 있습니다.

건물은 2016년 06월 30일 건축 허가를 받고 2017년 02월 01일 사용 승인을 받았습니다.

5.2. 이용 상태

현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급한 바와 같이, 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인 ‘주 ’의 존재는 낙찰 후 명도 과정에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이로 인해 명도 기간이 장기화되거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 위반건축물

무단 증축으로 인한 위반건축물 등재는 추후 시정 명령, 이행 강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 법적, 행정적 제재의 대상이 될 수 있습니다. 이는 건물의 가치를 하락시키는 요인이 될 수 있으며, 원상복구를 위한 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 대공방어협조구역에 해당하여 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 대한 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다. (현재는 허가구역에서 해제됨)

6.4. 공동담보

본 물건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부나 채무 변제 결과에 따라 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 사당동의 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재, 위반건축물 등재, 공동담보 물건이라는 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 ‘대항력 있음’ 상태의 임차인이 보증금 및 차임이 0원이라는 점에서 명도 및 관련 이슈 해결에 상당한 주의와 노력이 요구됩니다. 따라서 철저한 사전 조사와 위험 관리 전략 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권의 우수한 교통 접근성

* 적절한 감정가 대비 시세 차익 가능성 (리스크 해소 시)

* 대항력 있는 임차인의 이사 협의를 통한 신속한 명도 가능성 (협상력에 따라)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 286,000,000원입니다. 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례는 28,000만원 ~ 54,400만원으로 분포하고 있으며, 단위 면적당 가격은 약 569만원에서 962만원 수준으로 확인됩니다.

본건의 감정가 대비 면적당 가격은 약 1,006만원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

또한, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원) 및 위반건축물 등재와 같은 중대한 위험 요소를 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가율보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 220,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 77% 수준으로, 위험 요소를 감안한 보수적인 접근입니다. (실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 자문을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.