나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100840 [1] 서울특별시 종로구 숭인동 1421-1 종로동광모닝스카이 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정서 PDF 참조

교통상황

감정서 PDF 참조

건물의 구조

감정서 PDF 참조

이용상태

감정서 PDF 참조

설비내역

감정서 PDF 참조

토지의 형상 및 이용상태

감정서 PDF 참조

인접 도로상태등

감정서 PDF 참조

토지이용계획 및 제한상태

감정서 PDF 참조

공부와의 차이

감정서 PDF 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㄱ

물건 비고

건축물대장상 ‘위반건축물’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100840 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 숭인동 1421-1 종로동광모닝스카이 6층606호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 8백만원

토지면적: 4.05㎡ (약 1.23평)

토지지분: 4.05㎡ (약 1.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물지분: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김

2. 입지조건

서울특별시 종로구 숭인동에 위치하며, 주변으로는 유사한 용도의 오피스텔 및 주거시설이 혼재되어 있습니다. (감정평가서 요약 참조)

정확한 교통 및 주변 환경에 대한 세부 정보는 감정평가서 PDF를 통해 확인하시기 바랍니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 등기되어 있으나, 말소기준권리인 압류(강남세무서장, 2025년 5월 21일 접수)보다 늦은 권리는 대부분 말소될 예정입니다.

등기부상 말소 예정 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2013년 12월 19일 접수)

* 공유자전원지분전부이전 (2016년 8월 22일 접수)

* 압류(강남세무서장, 2025년 5월 21일 접수) - 말소기준권리

* 압류(국민건강보험공단, 2026년 4월 27일 접수)

* 강제경매(서울중앙지방법원, 2026년 4월 27일 접수) - 본 경매 사건

* 압류(강남구, 2026년 7월 16일 접수)

인수되는 주요 권리:

* 주택임차권 (권리자: 김용일)

- 보증금: 1억 2천 5백만원

- 전입일자: 2021년 8월 11일

- 확정일자: 2021년 7월 5일

- 인수 여부: 인수 (배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함)

권리분석상 인수되는 임차보증금 1억 2천 5백만원은 본 물건의 주요 인수사항으로, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

종로구 숭인동 일대는 도심 접근성이 우수하며, 오피스텔 및 업무시설이 밀집한 지역으로 판단됩니다.

본 물건이 소재한 종로동광모닝스카이 빌딩 자체적으로도 상업적 기능이 있을 것으로 예상됩니다.

자세한 상권 현황 및 임대 관례 등은 감정평가서 요약 참조를 권장합니다.

5. 생활정보

숭인동은 서울의 중심부에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 각종 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

구체적인 교통, 편의시설, 교육환경 등은 감정평가서 PDF에 상세히 기재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 ‘위반건축물’로 등재되어 있어, 향후 철거, 증축, 대수선 등의 제한이 있거나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다. 이는 재산 가치 하락 및 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

* 선순위 임차권 인수: 1억 2천 5백만원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도심의 입지적 장점을 가지고 있으나, 위반건축물 등재와 더불어 인수해야 할 높은 금액의 임차보증금이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다.

특히, 인수되는 임차보증금(1억 2천 5백만원)이 감정가(1억 8백만원)를 초과하므로, 해당 임차인에게 경매를 통해 변제되는 금액이 없다면 매수인은 상당한 금액을 추가로 부담하게 됩니다.

따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 실질적인 인수 금액 및 추가적인 위험 요소를 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 도심의 우수한 접근성 및 편의시설: 종로구라는 위치적 이점은 지속적인 임대 수요를 기대할 수 있는 요인입니다.

* 현재 시세 대비 저렴한 감정가: 감정가가 최근 매매 사례와 비교했을 때 잠재적인 시세 차익 가능성을 시사할 수 있습니다. (단, 인수되는 권리 부담금 고려 필수)

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건물(종로 동광모닝스카이)의 유사 면적 오피스텔은 2026년 1월에 1억 5백만원, 3월에 1억 2백만원, 2025년 12월에 1억 5백만원에 거래되었습니다. 이를 현재 시세로 볼 때 약 1억 2백만원에서 1억 5백만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 1억 2천 5백만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 권리를 매수인이 인수해야 하는 매우 큰 부담이 있습니다. 만약 경매 절차에서 해당 임차인에게 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 입찰가 외에 1억 2천 5백만원 또는 그 잔액을 추가로 부담하게 됩니다.

이러한 인수 부담금(1억 2천 5백만원)이 최근 실거래가(약 1억 2백만원~1억 5백만원)보다 높다는 점을 감안할 때, 본 물건의 낙찰가율은 매우 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점을 고려하여, 보증금을 제외한 순수한 물건 가치를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 최근 시세를 고려하여 10%의 할인율을 적용하면, 약 1억 5백만원의 시세에서 10%를 할인한 9천 4백 50만원 수준을 예상할 수 있습니다.

하지만, 매수인의 총 지출 비용은 (예상 입찰가 + 인수 보증금)이 되므로, 9천 4백 50만원으로 낙찰받더라도 총 2억 1천 9백 50만원 (9450만원 + 12500만원)이 소요됩니다. 이는 현재 시장 가격보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 인수 보증금 지급 여력 및 향후 매각 시점의 시장 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최저 입찰가는 감정가(1억 8백만원)보다 현저히 낮은 금액으로, 위험 부담을 충분히 반영하여 8천만원 ~ 9천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

위반건축물 및 인수되는 높은 금액의 임차 보증금으로 인해, 투자로서의 매력도는 매우 낮다고 판단됩니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 전문가 상담을 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

* 주변 혐오시설 여부는 제공된 정보만으로는 판단하기 어려우며, 직접적인 현장 답사를 통해 확인하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.