나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경131 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-49 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경131 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-49 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 37.47㎡ (약 11.33평)

건물면적: 62.34㎡ (약 18.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 근OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 일반 주거 지역입니다.

주변 도로망은 양호한 편이며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 인근 버스정류장을 통해 강서구청, 등촌역, 화곡역 등 주요 거점과의 연계가 가능합니다.

혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2009년 5월 7일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 (을7, 182,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 확인되는 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 357,203,618원입니다.

임차인 현황:

* S : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-27. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2009-11-03. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2011-08-17. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-08-29. 대항력 없음.

* 여 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-17. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 모든 임차인이 대항력이 없고 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 점유 관계 및 계약 내용은 다를 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동은 서울 서남권의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설이 혼재된 복합적인 상권 특성을 보입니다.

주변 지역의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 다세대 주택의 거래는 꾸준히 이루어지고 있으며, 건물의 건축 연도, 면적, 입지 등에 따라 가격 편차가 나타납니다.

본 물건의 감정가 252,000,000원은 주변 시세와 비교 시 적정 수준으로 판단되나, 면적 대비 가격 적정성은 면밀히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 강서구청, 등촌역, 화곡역 등 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 교육시설: 주변에 화곡초등학교, 화원중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 편의점, 음식점, 세탁소 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 의료시설: 인근 약국 등 기본적인 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본 건은 여러 사건이 병합되어 진행되는 경우로, 절차상 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임차인 명도: 모든 임차인이 대항력이 없고 보증금/차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 없는지 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2001년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 252,000,000원입니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수되는 부담이 없습니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

다만, 0원 보증금/차임 신고에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

최근 주변 실거래가 및 생활 정보 분석 결과, 입지 조건은 보통 수준이며, 건물 노후화를 고려한 투자 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 권리 인수에 따른 위험이 없습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 상대적으로 수월할 것으로 예상됩니다. (단, 현장 조사 필수)

* 지역적 수요: 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 252,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 실거래가 데이터에 따르면, 주변 다세대 주택의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 37.44㎡ 면적이 150,000,000원(약 400만원/㎡), 37.56㎡ 면적이 160,000,000원(약 425만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적 62.34㎡(약 18.86평)에 대한 감정가는 252,000,000원(약 404만원/㎡)으로, 비교 사례의 시세와 부합하는 수준입니다.

인수 보증금 합계가 0원이고 대항력 있는 임차인이 없으므로, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건의 예상 가치는 감정가 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

경쟁 상황 및 최종 현장 조사 결과를 바탕으로 하되, 보수적인 접근을 위해 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.