나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4861 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제11층 제1103호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜움 · 평가일 2026.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 까치산역(지하철2, 5호선)이 소재하는 등 제반 교통여건 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상12층 건물내 제11층 제1103로서, (사용승인일자 : 2013.08.27) 외벽 : 몰탈위페인팅, 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 '도시형생활주택 원룸형' 으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형 평지로서, 업무시설 및 도시형생활주택 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 7~8미터, 남측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 926-5 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 926-6 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 926-7 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 926-8 :도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4861 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제11층 제1103호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 79,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 개요

* 건물명: 한양아이클래스

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일자: 2013년 8월 27일

* 층수: 지하 3층, 지상 12층 건물 중 제11층 제1103호

* 건축물대장상 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

* 전유부분 면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

* 전유부분 지분: 13.79㎡ (약 4.17평)

1.4. 토지 정보

* 토지 면적: 4.41㎡ (약 1.33평)

* 토지 지분: 4.41㎡ (약 1.33평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 모텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 까치산역(지하철 2, 5호선)이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

* 본건은 북측으로 노폭 약 7~8미터, 남측 및 서측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당합니다.

* 또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어, 향후 이용 및 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정 등기(2026년 4월 27일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

* 보증금: 117,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 16일

* 확정일자: 2023년 1월 26일

* 대항력: 없음

* 특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 'SGI 인수조건 변경, 선순위임차권' 관련 특수물건 정보가 있습니다.

* 임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리를 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨을 의미합니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 해석됩니다.

* 집합건축물대장상 '도시형생활주택(원룸형아파트)'으로 등재되어 있습니다.

3.4. 권리관계 요약

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 을3 주택임차권(한국토지주택공사), 갑7 강제경매(서울보증보험), 갑8 압류(국민건강보험공단).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. '화곡1동주민센터'와 까치산역이 인근에 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 동종 물건 시세 분석 (제공된 JSON 데이터 기반)

* 제공된 JSON 정보는 본건이 속한 '한양아이클래스' 건물이 아닌, 주변의 '다세대' 주택 매매 사례들입니다.

* 2026년 7월 매매 사례:

* 2019년식 다세대(19.98㎡, 약 6평): 21,600만원

* 1986년식 다세대(37.44㎡, 약 11.3평): 15,000만원

* 2002년식 다세대(37.56㎡, 약 11.4평): 16,000만원

* 본 건의 전용면적은 13.79㎡(약 4.17평)으로, 주변 다세대 주택에 비해 면적이 매우 작습니다. 제공된 매매 사례의 면적 및 가격대를 고려할 때, 본 건의 현재 시세를 직접적으로 산정하기에는 한계가 있습니다.

* '한양아이클래스' 건물 자체에 대한 시세 정보는 제공되지 않았으나, 해당 건물의 전용 면적 4.17평(13.79㎡)을 고려할 때, 주변 유사 소형 오피스텔/도시형 생활주택의 시세는 대략 1.1억원 ~ 1.3억원 수준으로 추정됩니다.

4.3. 시세 추이

* 제공된 데이터는 2026년 7월의 매매 정보를 보여주며, 인근 다세대 주택들의 가격대는 형성되어 있습니다. 다만, 본 건과 같은 '도시형생활주택' 또는 '오피스텔'의 구체적인 시세 추이는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* '화곡1동주민센터'가 인근에 있습니다.

* 단지 내 및 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 시설

* 까치산역(지하철 2, 5호선)을 도보로 이용할 수 있습니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 본 건은 '서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)' 임차인이 존재하나, 서류상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다.

* 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권', '대항력 포기조건 매각' 등 복잡한 조건이 붙어 있어, 매각 이후 임차인과의 명도 과정이나 추가적인 법률적 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 법률 검토 및 전문가 상담이 필수적입니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

* 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 용도 변경 등 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규정을 준수해야 합니다.

6.3. 물건 자체 리스크

* 전용면적이 13.79㎡(약 4.17평)으로 매우 협소하여, 실거주 목적이나 임대 수익 창출 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동 까치산역 인근에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 여건은 양호한 편입니다. 주변에는 주거 및 상업 시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 임차인 관련 특수 매각 조건과 복잡한 권리관계입니다. 서류상 대항력이 없는 임차인이 존재하나, SGI 인수 조건 및 대항력 포기조건부 매각으로 진행되므로 매수인의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 이러한 조건들은 잠재적인 분쟁 소지를 안고 있으므로, 법률 전문가와의 면밀한 상담 후 입찰에 참여하는 것이 중요합니다.

또한, 공항 관련 규제 지구에 속해 있으며, 전용면적이 4.17평으로 매우 작다는 점도 고려해야 할 리스크 요인입니다. 감정가 7,900만원은 이러한 리스크들을 반영한 것으로 보이며, 시세 대비 저평가된 가능성도 있으나 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 까치산역(2, 5호선)을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 저가 매수 기회: 감정가가 7,900만원으로 상대적으로 낮아, 초기 투자 부담이 적습니다.

* 1인 가구 임대 수요: 협소한 면적은 1인 가구의 소형 주택 임대 수요를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 본 건은 임차인의 보증금(117,000,000원)을 인수할 의무가 없습니다(대항력 없음, 대항력 포기 조건). 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 7월)를 볼 때, 19.98㎡(약 6평)가 2.16억 원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 3,600만원/평 수준입니다.

* 본 건의 전용 면적은 13.79㎡(약 4.17평)입니다. 단순 비례 적용 시 약 1.5억 원 수준이 되지만, 이는 다세대 주택 기준이며 본 건은 도시형생활주택(원룸형)으로 시세 차이가 있을 수 있습니다.

* '한양아이클래스'와 같은 건물 내 또는 유사한 소형 도시형생활주택/오피스텔의 시세를 고려할 때, 현재 시장가는 약 1.1억 원 ~ 1.3억 원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 7,900만원은 이러한 시장 추정가보다 현저히 낮습니다. 이는 임차인 관련 특수 조건, 협소한 면적, 공항 관련 규제 등 여러 리스크를 반영한 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 복잡한 임차인 권리관계로 인한 명도 리스크와 추후 재산권 행사 제한 가능성 등을 고려하여, 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

(주: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 전문가 상담, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.)

* 주변 혐오시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 있다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 일부 상업시설(모텔 등)이 혼재할 수 있습니다.

* 면적 환산:

* 토지 면적: 4.41㎡ (약 1.33평)

* 건물 면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

* 아파트 전용면적/분양면적: 본 건은 도시형생활주택으로, 전용면적은 13.79㎡ (약 4.17평)입니다. 분양면적 개념은 일반적으로 적용되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.