나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100822 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑경 · 평가일 2026.05.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "신대방역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건 내 제10층 제1001호로서, (사용승인일: 2021-12-13) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임. (내부 복층구조임)

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별냉난방설비, 승강기설비, 기계식주차장설비, 도시가스설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로서, 업무시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 약 20~25m 광대로(난곡로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1568-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10- 15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계 약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 1568-6 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요 산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아 파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 2023년 12월 18일자로 집합건물 등기사항전부증명서 상 주택임차권이 등재되어 있으며[임차권등기명령(2023카임32219)], 그 내용은 다음과 같은 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바랍니다. 임차보증금 : 금270,000,000원 범위 : 전유부분 전부 임대차계약일자 : 2022년 2월 10일 주민등록일자 : 2022년 3월 8일 점유개시일자 : 2022년 3월 8일 확정일자 : 2022년 2월 17일 임차권자 : 김동수

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100822 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1001호

건물 용도: 오피스텔

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

1.2. 가격 및 면적

감정가: 253,000,000원

토지 지분: 4.4566㎡

건물 지분: 18.86㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 경매 관련 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 소재하는 주상복합지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 2호선 "신대방역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물 서측으로 약 20~25m 광대로인 난곡로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 사용 승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 중 제10층 제1001호입니다. 사용승인일은 2021년 12월 13일입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 내부는 복층 구조로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비, 도시가스 설비, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

3.3. 건축물 현황 (JSON 분석)

건물명: 더위일관악파크뷰

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 (신림동, 난곡로 298)

총 층수: 지하 1층, 지상 14층

준공 연도: 2021년 12월 13일 (사용승인일)

세대수: 총 120호실

전유부: 10층 1001호, 내부 복층 구조

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 압류(동수원세무서장, 2024.04.23)

말소예정 권리: 압류(동수원세무서장), 압류(서울특별시관악구), 강제경매(주택도시보증공사)

인수 예정 권리: 을구 3번 주택임차권 (매수인에게 대항 가능)

4.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금, 차임, 인수 여부)

* 임차인: 주택도시보증공사 (김동수)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 8일

* 확정일자: 2022년 2월 17일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 완료 (2023카임32219). 보증금 전액 또는 일부 인수 가능성 있음.

* 임차인: 김소연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 9일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없음.

4.3. 분석 및 인수 권리

등기부상 말소기준권리인 동수원세무서장의 압류(2024.04.23)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을구 3번, 김동수)이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 270,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 및 시설

본건 주변은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 신림고등학교 인근에 위치하며, 주변으로 체육시설 및 공원 등이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 상권 특징

신림동 지역은 서울 내에서도 1인 가구 수가 많아 오피스텔 등 소형 주거 시설에 대한 수요가 꾸준합니다. 또한, 인근 지하철역(신대방역)을 통한 서울 주요 업무 지구 접근성이 양호하여 직장인 수요도 풍부한 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의 및 복지 시설

인근에 신림중앙시장, 신림종합시장, 주민센터, 우체국 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한 종합병원 등이 인접해 있어 의료 시설 이용도 용이합니다.

6.2. 교육 및 문화 시설

단지 북서측 인근에 신림고등학교가 위치하고 있으며, 주변에 공원이 있어 녹지 공간 확보가 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김동수 씨의 보증금 270,000,000원 중 미배당 금액 인수 가능성입니다. 감정가(253,000,000원)보다 높은 보증금액으로 인해 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

7.2. 기타 제약 조건

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신림동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 준수한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축 건물이며 복층 구조라는 장점이 있습니다. 그러나 최대의 걸림돌은 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권으로, 보증금 270,000,000원 중 미배당 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가와 비교했을 때 상당한 부담이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 복층 구조로 공간 활용도 우수

* 지하철 2호선 신대방역 역세권으로 직주근접 용이

* 꾸준한 1인 가구 및 직장인 수요 예상

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 현황 분석

검색 결과에 따르면, '더위일관악파크뷰' 오피스텔은 8~9평 전용면적 기준으로 최근 실거래가 또는 호가가 2억 1천만 원 ~ 2억 7천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가인 2억 5천 3백만 원과 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 다만, 주변의 다른 오피스텔들도 비슷한 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

10.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 253,000,000원입니다. 하지만 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김동수 씨의 보증금 270,000,000원 중 미배당 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 시세가 2억 1천만 원에서 2억 7천만 원 수준임을 감안할 때, 만약 임차인이 배당을 받지 못하는 전액을 인수하게 된다면, 이는 최소 2억 7천만 원 이상의 추가 비용이 발생함을 의미합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수하게 될 임차 보증금(270,000,000원)을 제외하고, 현 시세 하단을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 감정가(253,000,000원)보다 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

이는 현 시세 하단과 인수 보증금 발생 가능성을 고려한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 임차인의 배당 예상액 등 추가 정보 확인 후 결정해야 합니다.1.물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100822 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 더위일관악파크뷰 10층1001호

건물 용도: 오피스텔

토지 면적: 4.46㎡ (약 1.35평)

건물 면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

1.2. 가격 및 면적

감정가: 253,000,000원

토지 지분: 4.4566㎡

건물 지분: 18.86㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 경매 관련 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신림고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 체육시설, 공원 등이 소재하는 주상복합 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 2호선 "신대방역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물 서측으로 약 20~25m 광대로인 난곡로에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 사용 승인일

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 14층 건물 중 제10층 제1001호입니다. 사용승인일은 2021년 12월 13일입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 내부는 복층 구조로 되어 있습니다.

3.2. 이용 상태 및 설비 내역

본건은 오피스텔로 이용 중입니다. 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 설비, 도시가스 설비, 화재 탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

3.3. 건축물 현황 (JSON 분석)

건물명: 더위일관악파크뷰

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1568-5 (신림동, 난곡로 298)

총 층수: 지하 1층, 지상 14층

준공 연도: 2021년 12월 13일 (사용승인일)

세대수: 총 120호실

전유부: 10층 1001호, 내부 복층 구조

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약 (말소기준권리 포함)

말소기준권리: 압류(동수원세무서장, 2024.04.23)

말소예정 권리: 압류(동수원세무서장), 압류(서울특별시관악구), 강제경매(주택도시보증공사)

인수 예정 권리: 을구 3번 주택임차권 (매수인에게 대항 가능)

4.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금, 차임, 인수 여부)

* 임차인: 주택도시보증공사 (김동수)

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 8일

* 확정일자: 2022년 2월 17일

* 배당신고일자: 2023년 12월 21일

* 대항력: 있음

* 비고: 주택임차권 등기 완료 (2023카임32219). 보증금 전액 또는 일부 인수 가능성 있음.

* 임차인: 김소연

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 5월 9일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없음.

4.3. 분석 및 인수 권리

등기부상 말소기준권리인 동수원세무서장의 압류(2024.04.23)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을구 3번, 김동수)이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 270,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 및 시설

본건 주변은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 신림고등학교 인근에 위치하며, 주변으로 체육시설 및 공원 등이 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 상권 특징

신림동 지역은 서울 내에서도 1인 가구 수가 많아 오피스텔 등 소형 주거 시설에 대한 수요가 꾸준합니다. 또한, 인근 지하철역(신대방역)을 통한 서울 주요 업무 지구 접근성이 양호하여 직장인 수요도 풍부한 편입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의 및 복지 시설

인근에 신림중앙시장, 신림종합시장, 주민센터, 우체국 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한 종합병원 등이 인접해 있어 의료 시설 이용도 용이합니다.

6.2. 교육 및 문화 시설

단지 북서측 인근에 신림고등학교가 위치하고 있으며, 주변에 공원이 있어 녹지 공간 확보가 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 270,000,000원 중 미배당 금액 인수 가능성입니다. 감정가(253,000,000원)보다 높은 보증금액으로 인해 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

7.2. 기타 제약 조건

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 적용되고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신림동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 준수한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 2021년 준공된 신축 건물이며 복층 구조라는 장점이 있습니다. 그러나 최대의 걸림돌은 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권으로, 보증금 270,000,000원 중 미배당 시 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 감정가와 비교했을 때 상당한 부담이 될 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 준공)

* 복층 구조로 공간 활용도 우수

* 지하철 2호선 신대방역 역세권으로 직주근접 용이

* 꾸준한 1인 가구 및 직장인 수요 예상

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 현황 분석

검색 결과에 따르면, '더위일관악파크뷰' 오피스텔은 8~9평 전용면적 기준으로 최근 실거래가 또는 호가가 2억 1천만 원 ~ 2억 7천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가인 2억 5천 3백만 원과 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 다만, 주변의 다른 오피스텔들도 비슷한 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다.

10.2. 입찰가 산정

본건의 감정가는 253,000,000원입니다. 하지만 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 김동수 씨의 보증금 270,000,000원 중 미배당 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 현재 시세가 2억 1천만 원에서 2억 7천만 원 수준임을 감안할 때, 만약 임차인이 배당을 받지 못하는 전액을 인수하게 된다면, 이는 최소 2억 7천만 원 이상의 추가 비용이 발생함을 의미합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수하게 될 임차 보증금(270,000,000원)을 제외하고, 현 시세 하단을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 현재 감정가(253,000,000원)보다 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

이는 현 시세 하단과 인수 보증금 발생 가능성을 고려한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 임차인의 배당 예상액 등 추가 정보 확인 후 결정해야 합니다.

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