나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100845 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층506호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 1437-19번지 소재 "신림역" 북서측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 단독주택, 다세대주택이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상8층 공동주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임. 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

해당 물건은 등기부상 오피스텔이나 건축물대장 상 다세대주택에 해당함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

서울특별시 관악구 신림동 1437-19 태양오피스텔 5층 506호

용도: 다세대주택 (등기부상 오피스텔, 건축물대장상 다세대주택)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 6.34㎡ (약 1.92평)

토지 지분: 6.345㎡

건물면적: 12.60㎡ (약 3.81평)

건물 지분: 12.6㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 226,000,000원

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100845 (1)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 1437-19번지 소재 "신림역" 북서측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 단독주택, 다세대주택이 혼재하는 주거지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기구분: 갑3

접수일자: 2022-01-28

권리종류: 소유권이전(2번 신탁등기 말소)

권리자: 주식회사태양건설

등기구분: 갑4

접수일자: 2022-01-28

권리종류: 소유권이전(매매)

권리자: 서호범

등기구분: 을1

접수일자: 2024-03-18

권리종류: 주택임차권

권리자: 김예준

권리금액: 금215,000,000원

말소: 인수

비고: 전입일자 2022-01-28, 확정일자 2022-01-11

등기구분: 갑5

접수일자: 2026-04-27

권리종류: 강제경매

권리자: 주택도시보증공사

권리금액: 215,000,000원

말소: 말소

비고: 말소기준권리

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표: 김예준)

보증금: 215,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-01-28

확정일자: 2022-01-11

대항력: 있음

배당신고일자: 2024-03-18

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2026-04-27 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑5).

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (김예준)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리임. 보증금 215,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

3.4. 권리분석 요약

등기부채권 총액: 215,000,000원.

인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 을구 1번 임차권의 잔액 인수 가능성이 높으므로 주의가 필요함.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

주위는 단독주택, 다세대주택이 혼재하는 주거지대임. 오피스텔/다세대주택이 밀집한 지역으로, 신림역 인근의 상업 및 주거 기능을 함께 이용할 수 있음.

4.2. 생활편의시설

신림역 인근에 위치하여 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됨.

(별도 혐오시설 정보는 현재 제공된 자료에서 확인되지 않음. 실제 조사 시 지도 검색 등을 통한 확인 필요)

4.3. 주변 매물 시세 (JSON 분석)

입력된 최근 매매 정보는 2026년 7월 기준으로, 다양한 건물의 거래 사례를 보여주며, 단위는 만원입니다.

- 2026년 7월, 신림동 92-200번지 제일빌라(1991년식, 30.92㎡) 185,000,000원 (약 601.6만원/㎡)

- 2026년 7월, 신림동 561-1번지 드림하우스(2015년식, 29.56㎡) 320,000,000원 (약 1082.5만원/㎡)

- 2026년 7월, 신림동 87-1번지 어반팰리스(2018년식, 45.37㎡) 390,000,000원 (약 859.9만원/㎡)

본건 물건(12.60㎡)의 감정가는 226,000,000원으로, 약 1,793.7만원/㎡ 수준으로, 비교 매물 대비 단위 면적당 가격이 높게 책정되었거나, 매우 소형 평형에 대한 시장 평가를 반영한 것으로 보임.

다만, 비교 매물들이 본건보다 훨씬 넓은 면적임을 고려할 때, 직접적인 가격 비교는 어렵고, 동일 건물 또는 인근 유사 소형 평형의 거래 사례가 있다면 더 정확한 시세 파악이 가능함.

5. 건물 및 토지 정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물대장상으로는 다세대주택, 등기부상으로는 오피스텔로 표기됨.

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 8층 공동주택.

외벽: 석재 타일 붙임. 내벽: 타일 및 페인트 마감. 창호: 샷시창호.

이용상태: 주거용으로 이용 중.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 기계식 주차, 도시가스 개별난방 설비 등.

5.2. 토지 이용 현황

부정형 평지로서 다세대주택 건물 부지로 이용 중.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

을구 1번 임차권(김예준, 보증금 215,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인임. 현재 감정가(226,000,000원)와 임차 보증금(215,000,000원)이 거의 일치하므로, 경매 낙찰가에 따라 보증금 인수 금액이 상당할 수 있음.

6.2. 공부상 용도와 실제 현황 불일치

등기부상에는 오피스텔로 등록되어 있으나, 건축물대장상으로는 다세대주택으로 기재되어 있어, 용도 및 건축물 현황에 대한 확인이 필요하며, 이는 향후 재산권 행사나 이용에 제약이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 소형 주거용 물건으로, 신림역 인근의 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 오피스텔, 건축물대장상 다세대주택으로 상이한 용도 표기, 그리고 무엇보다 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 215,000,000원을 인수해야 하는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가와 인수해야 할 보증금이 유사한 수준이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통한 추가 정보 파악 없이는 투자에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신림역 역세권 소형 주거 공간으로, 실수요자에게는 매력적일 수 있음.

* 만약 보증금 인수 금액이 시장 가치보다 낮다고 판단될 경우, 저가 매수의 기회가 될 수 있음.

* 주변 개발 계획 등 장기적인 가치 상승 요인 존재 가능성 (구체적 조사 필요).

9. 예상 입찰가

본건은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 215,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

감정가 226,000,000원에서 인수 보증금 215,000,000원을 차감하면, 실질적인 최대 입찰 가능 금액은 11,000,000원에 불과합니다.

그러나 이는 단순히 산술적인 계산이며, 임차인의 배당률, 경매 시장 상황, 물건의 하자 및 추가적인 조사 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 대항력 있는 임차인 인수 물건의 경우, 임차인의 보증금 전액을 인수한다고 가정하고, 낙찰가의 일정 비율(예: 감정가의 50~70%) 또는 향후 예상되는 매도 가격에서 보증금 및 제반 비용을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 평수의 빌라/다세대 물건들의 단위 면적당 가격이 600만원 ~ 1,100만원 이상인 점을 감안할 때, 12.60㎡(약 3.81평)의 가치는 최소 7,000만원 이상으로 추정될 수 있습니다.

하지만 인수 보증금 215,000,000원을 고려하면, 본건의 실질적 가치는 매수인이 인수해야 할 보증금과 매수 후 기대수익을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 보증금 인수 리스크와 시장 상황을 고려할 때, 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. (이는 임차 보증금 인수 금액을 고려했을 때, 잠재적 수익을 확보하기 위한 범위이며, 실제 입찰가는 추가 조사를 통해 더욱 정밀하게 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.