나이스옥션 법원경매 여주 2024타경2918 [1] 경기도 이천시 사음동 253-4 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음감정 · 평가일 2024.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "기치미고개삼거리" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역 임.

교통상황

본건 남측으로 3번 경충대로가 통과하고, 동측 간선도로변에 버스정류장이 소재하고 있어
대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

1990.12.07일 사용승인 된 연와조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기, 일부 몰탈위 페인팅 마감, 계단: 인조석 물갈기 마감,
창호: 샷시 창 임.

이용상태

후첨 "내부구조도" 참조

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대에 평탄하게 조성된 사각형의 토지로서, 다세대주택 부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 공장 진입로 등과 접하고 있으나, 상기 도로에서 자동차로 본건으로의 진입은
불가능 함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역 임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건축물대장상 건물명칭 '대웅빌라 10동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경2918 (1)

소재지: 경기도 이천시 사음동 253-4 3층302호 (도로명: 경기도 이천시 경충대로2936번길 43)

용도: 다세대주택

건물명칭: 대웅빌라 10동 (건축물대장상)

감정가: 67,000,000원

토지면적: 44.17㎡ (약 13.36평)

토지지분: 44.17㎡ (약 13.36평)

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

건물지분: 54.6㎡ (약 16.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청화새마을금고 (등기부상)

2. 입지조건

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 "기치미고개삼거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 연립주택, 단독주택, 공업용 부동산 등이 혼재하는 지역입니다. 남측으로는 3번 경충대로가 통과하고, 동측 간선도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 그러나 북서측으로 공장 진입로 등과 접하고 있으나, 해당 도로에서 본건으로의 자동차 진입은 불가능한 상황으로, 이는 중요한 접근성 리스크 요인입니다. 최근 이천 사음동 일대가 일반공업지역으로 지정되는 등 산업 개발이 추진되고 있어, 주거 지역과 공업 지역이 혼재된 양상을 보이고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2010년 5월 7일 접수된 청화새마을금고의 근저당권(을4)으로, 채권액은 54,600,000원입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2024-05-24, 권리종류: 임의경매, 권리자: 청화새마을금고, 권리금액: 30,253,510원

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2024-08-23, 권리종류: 가압류, 권리자: 신한카드주식회사, 권리금액: 6,290,351원

또한, 말소기준권리인 근저당권(을4) 역시 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부상 소유권이전(갑6, 갑8) 및 가압류(갑10) 등도 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다. 따라서 본 경매물건은 낙찰 후 인수되는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 건물 및 토지 현황

본건은 1990년 12월 7일 사용승인된 연와조 슬래브지붕 3층 건물 내 3층 302호입니다. 건물 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 일부 몰탈위 페인팅 마감되었으며, 계단은 인조석 물갈기, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방설비가 되어 있습니다.

토지는 완경사 지대에 평탄하게 조성된 사각형의 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

5. 상권 및 시세 분석

본건은 경기도 이천시 사음동에 위치한 다세대주택으로, 주변은 주택과 공업용 부동산이 혼재된 지역입니다. 최근 3년간의 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기(1990~1992년)에 건축된 다세대주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 신흥타운 1동 (1992년식, 54.9㎡, 4층): 6,600만원 (약 398만원/평)

* 삼송빌라 (1991년식, 52.48㎡, 4층): 5,000만원 (약 315만원/평)

본건은 1990년식, 54.60㎡(약 16.52평)으로, 위 신흥타운 및 삼송빌라와 연식 및 면적에서 유사성을 보입니다. 감정가 6,700만원은 최근 실거래가 상단(신흥타운 6,600만원)과 유사한 수준이나, 하단(삼송빌라 5,000만원)과는 다소 차이가 있습니다. 특히 2016년식 건화홈타운(59.78㎡)의 12,800만원 실거래가는 본건과 비교 시 연식에 따른 가격 차이를 보여줍니다. 따라서 본건의 감정가는 보수적인 시세 분석을 통해 접근할 필요가 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 환경: 다세대, 연립, 단독주택 및 공업용 부동산이 혼재되어 있어 다소 산만한 지역일 수 있습니다.

* 교통: 본건 남측으로 3번 경충대로가 지나고, 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 상세 정보는 부족하나, 주거 지역이 형성되어 있어 기본적인 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 추정됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 차량 접근성 제한: 가장 큰 리스크는 북서측 공장 진입로와 접해 있으나, 본건으로의 차량 진입이 불가능하다는 점입니다. 이는 실생활의 불편함은 물론, 부동산 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

* 건축 연식: 1990년 준공된 건물로, 현재 36년차를 맞아 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다. 향후 유지보수 및 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역 등에 포함되어 있어 향후 개발이나 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 공업용 부동산: 주거 지역과 공업용 부동산이 혼재되어 있어, 주변 공업 시설의 종류에 따라 소음, 분진, 악취 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다. 특히 사음동 일대가 일반공업지역으로 지정·확대되는 개발이 진행 중이므로, 관련 시설 입주 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 사음동 소재 '대웅빌라 10동' 3층 302호 다세대주택입니다. 본 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 깨끗한 상태입니다. 주변에 주택과 공업용 부동산이 혼재하며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 하지만 북서측 차량 진입로가 없는 점과 36년차의 노후된 건물이라는 점은 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 감정가는 6,700만원으로, 유사 연식의 최근 거래 사례(5,000만원~6,600만원)와 비교 시 상단 수준에 해당하나, 상기 리스크 요인들을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없습니다.

* 이천 지역의 잠재적 가치 상승 가능성 (지속적인 개발 진행).

* 주변 유사 연식 건물의 최근 거래가와 비교 시 감정가 수준이 적정 범위에 있음.

10. 예상 입찰가

면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

감정가: 67,000,000원

최근 유사 연식 거래 사례: 50,000,000원 ~ 66,000,000원

고려사항: 36년 노후 건물, 차량 진입로 제한 (주요 리스크).

상기 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 58,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.