나이스옥션 법원경매 여주 2024타경39415 [1] 경기도 이천시 마장면 오천리 448-1 더큐브어센딩센터 2층 202호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한백감정 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 마장면 오천리 소재 "마장면행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며
주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역이며 본건
주변은 면소재지내 상가지대로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 남동측 근거리에
영동고속국도 덕평IC가 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상5층 건물 내 2층 202호로서
외벽 : 석재붙임, 커튼월 마감 등.
내벽 : 석고보드, 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

건축물관리대장상 교육연구시설(학원)이나 기준시점 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 엘리베이터설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m-15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 택지개발예정지구열람기간
((2009.12.29.-2010.1.26.))<택지개발촉진법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전
특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

-교육연구시설(학원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

본 물건은 경기도 이천시 마장면 오천리 448-1 더큐브어센딩센터 2층 202호에 소재한 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 여주지원 2024타경39415 (1)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 263,000,000원입니다.

토지 면적은 24.69㎡ (약 7.47평)이며, 건물 면적은 46.66㎡ (약 14.11평)입니다.

건축물대장상 본건물의 용도는 교육연구시설이며, 현재는 공실 상태로 이용 중입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 광OOOOOOO입니다.

주의사항으로 교육연구시설(학원) 용도임을 재확인해야 합니다.

2.1. 권리 내역

본 건의 말소기준권리는 2024년 1월 17일에 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(채권액 204,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

등기부 채권 총액은 204,000,000원입니다.

주요 등기사항 요약은 다음과 같습니다.

* 갑2: 비씨엔주식회사 (소유권이전1번신탁등기말소, 2023.09.27)

* 갑3: 허영숙 (소유권이전, 매매, 2024.01.17)

* 을3: 광주농업협동조합 (근저당권, 204,000,000원, 말소기준권리)

* 갑4: 광주농업협동조합 (임의경매, 173,574,631원, 2024.09.09)

* 갑5: 이천시 (압류, 2025.04.24)

임차인 현황:

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계 등은 미상입니다.

금액이 미상이라도 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

3. 입지 분석

3.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 이천시 마장면 오천리 소재 "마장면행정복지센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역이며, 면소재지 내 상가지대로서 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 여건

차량으로 본 건까지의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

남동측 근거리에는 영동고속국도 덕평IC가 위치해 있어 광역 접근성 또한 무난한 편입니다. 제반 대중교통 사정은 양호하다고 판단됩니다.

4. 건물 및 토지 분석

4.1. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 5층 건물 내 2층 202호입니다.

외벽은 석재붙임, 커튼월 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 석고보드, 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접지와 등고 평탄하며 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

4.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 다음과 같은 용도 지역 및 지구에 해당합니다.

* 준주거지역

* 주거개발진흥지구

* 지구단위계획구역

* 중로3류(폭 12m-15m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 자연보전권역<수도권정비계획법>

* 택지개발예정지구열람기간((2009.12.29.-2010.1.26.))<택지개발촉진법>

* 택지개발지구<택지개발촉진법>

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

* 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

5. 상권 및 생활 환경

5.1. 주변 상권 특성

본 건이 소재한 오천리는 마장면의 중심 상업 지역에 포함되는 것으로 보입니다. 면소재지의 특성상 행정복지센터, 금융기관, 소규모 상업시설 등이 밀집해 있으며, 주변에 아파트단지 및 주택가가 있어 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다. 교육연구시설(학원) 운영에 필요한 기본적인 유동인구가 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 편의 시설

주변에 아파트단지와 주택가가 혼재되어 있어 기본적인 주거 생활을 위한 편의시설 이용이 가능합니다. 마장면 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 좋습니다. 다만, 대형마트나 백화점과 같은 대규모 상업 시설은 이천시내로 이동해야 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

6. 리스크 분석

6.1. 법적/행정적 제한 사항

본 건 토지는 준주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적/행정적 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물의 증축, 개축 또는 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 현황상 특이사항

현재 본 건은 교육연구시설(학원)로 등록되어 있으나, 건축물대장상 이용 상태는 공실입니다. 임대 수익 발생 시기를 예측하기 어렵고, 공실로 인한 관리비 및 제세공과금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상인 점은 인수 시 예상치 못한 임차인과의 분쟁이나 명도 지연의 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 여부

현장 방문 또는 공개된 정보 검색을 통해 본 건과 인접하거나 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 축산 농가, 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획에 수질보전 특별대책지역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등이 포함되어 있어, 넓은 범위의 환경 규제 구역에 해당됨을 인지해야 합니다.

7. 투자 의견

7.1. 종합 의견

본 건은 경기도 이천시 마장면의 중심 상업 지역에 위치한 교육연구시설(학원) 용도의 부동산입니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 주거 단지가 있어 잠재적인 수요층이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편입니다. 하지만 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

* 마장면 상업지구 내 위치로, 지역 기반 수요 확보 가능성.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 접근성 우수.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전성.

* 교육연구시설(학원) 용도로 창업 또는 기존 학원 운영에 유리.

8. 입찰가 제안

8.1. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 예상 입찰가를 산정합니다.

본 물건의 감정가는 263,000,000원입니다.

투자 가치는 시장 상황, 향후 임대 수익률, 공실 위험, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 입찰가를 고려할 수 있으며, 이는 개별적인 시장 조사와 분석을 통해 최종 결정되어야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기보다는, 감정가를 기준으로 시장 상황을 반영한 합리적인 수준에서 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.