나이스옥션 법원경매 여주 2024타경33325 [1] 경기도 이천시 신둔면 장동리 320-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원감정 · 평가일 2024.04.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 백사면 경사리 소재 "두산베어스파크" 서측 근거리근에 위치하며, 부근은 근
교농촌지대로서, 농경지 및 소수의 주택(신축중인 주택 포함) 등이 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있으나, 버스배차간격으
로 살펴 본 제반교통편의는 다소 미흡한 편임.

형태 및 이용상태

기호 (1) - 사다리형의 남서측하향 완경사지이나 남서측 인접도로와는 계단식으로 평탄하게
부지조성하여, 현 "주거용건부지" 로 이용중임.

기호 (2) - 사다리형의 남서측하향 완경사지이나 남서측 인접도로와는 계단식으로 평탄하게
부지조성하여, 현 "주거용건부지(신축(현 "1층바닥공사" 진행중)중인 주택 소재)
" 로 이용중임.

인접 도로상태

본건 공히 남서측으로 로폭 약 5미터 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 공히 보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-10-12)(전부제한지역){가축분뇨의 관리 및
이용에관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 자연보전권역{수도권정비계획법},
수질보전특별대택지역{환경정책기본법}임.

제시목록 외의 물건

(ㄱ) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 주택 약 150.54㎡(기호 "1" 지상 소재)

공부와의 차이

본건 공히 공부상 지목이 목장용지이나 현 "대" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록1,2.는 지상에 소재하는 건물로 인하여 제한받는 가격임. 목록1,2.는 현황 '대'임.
- 목록2. 지상에 신축 중인 건물(바닥공사중) 소재하며, 법정지상권 성립여부는 불분명함.
- 목록 3. 지상에 소재한 제시외 컨테이너박스(창고 약18㎡) 1동 매각 제외.
- 목록 3~5.는 현황 전기타 상태임.
- 목록 6.은 미준공상태의 건물로서, 건축법상 사용승인을 받지 않음.
- 2024.11.27. 이재호가 공사대금 110,000,000원에 대하여 유치권신고를 하였으나 그 성립은 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경33325 (1)

소재지: 경기도 이천시 신둔면 장동리 320-3

용도: 단독주택

감정가: 1,091,585,000원

토지면적: 2863.00㎡ (약 866.1평)

토지 지분: 2863㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 136.17㎡ (약 41.2평)

건물 지분: 136.17㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 법정지상권

2. 입지조건

본건은 이천시 신둔면 장동리에 소재하며, 부근은 근교 농촌지대로 농경지와 소수의 주택이 혼재되어 있습니다 [cite:input].

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나 버스 배차 간격이 다소 미흡하여 제반 교통 편의는 다소 부족한 편입니다 [cite:input].

토지는 사다리형이며 남서측으로 약 5미터 폭의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다 [cite:input].

토지는 현재 '대'(대지)로 이용 중입니다 [cite:input].

본건의 토지이용계획 및 제한상태는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다 [cite:input].

"두산베어스파크"가 서측 근거리에 위치합니다.

3. 권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다 [cite:input].

목록 1, 2번 토지는 지상에 소재한 건물로 인하여 가격이 제한받는 상태입니다 [cite:input].

말소기준권리는 2022년 9월 19일 접수된 대월농업협동조합의 근저당권(을1)입니다 [cite:input].

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 기타 가압류, 근저당, 지상권 등은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다 [cite:input].

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다 [cite:input].

* 유치권

2024년 11월 27일, 이재호가 공사대금 110,000,000원에 대해 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다 [cite:input].

* 법정지상권

목록 2번 토지 지상에 신축 중인 건물(바닥공사 중)과 관련하여 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다 [cite:input].

* 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다 [cite:input].

임대관계는 미상입니다 [cite:input].

4. 상권분석

본건이 소재한 이천시 신둔면 장동리는 근교 농촌지대로, 농경지와 함께 소수의 주택이 혼재되어 있습니다 [cite:input].

주변에는 "두산베어스파크" 야구장이 위치하며, 근거리에는 하나로마트, 이마트, 신둔도예촌역 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 신축 전원주택 단지가 조성되는 등 주택 개발이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 진출입은 가능하나, 근거리 버스정류장의 배차 간격이 다소 길어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 신둔도예촌역이 약 5.9km 거리에 있습니다.

* 편의시설

하나로마트, 이마트, CGV 등은 차량으로 약 5~10분 거리에 위치합니다.

* 환경

전반적으로 조용한 농촌 환경을 제공합니다 [cite:input]. 다만, 지역 내에는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등의 환경 관련 규제가 적용됩니다. 이천시는 광역 쓰레기 소각장 등 기피시설 관련 이슈가 있었으나, 이는 해당 물건지에서 직접적인 영향을 받지 않는 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리상의 불확실성: 이재호의 유치권 신고 및 신축 중 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 비용 발생 가능성이 있습니다 [cite:input].

* 건축물 상태: 목록 2번 토지의 신축 중인 건물과 목록 6번의 미준공 건물은 사용승인 미필 상태로, 이에 대한 보완 공사 또는 추가 비용이 발생할 수 있습니다 [cite:input].

* 토지이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가격 제한: 현황 '대'이지만, 기존 건물들로 인해 감정평가 시 가격이 제한되었다는 점을 고려해야 합니다 [cite:input].

* 매각 제외 물건: 목록 3번 토지의 컨테이너박스(창고 약 18㎡)는 매각에서 제외됩니다 [cite:input].

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 신둔면 장동리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적(약 866.1평)이 강점입니다. 농촌 지역에 위치하여 조용한 생활 환경을 제공하나, 교통 접근성은 다소 미흡할 수 있습니다. 감정가는 10억 9천여만 원으로 높게 책정되어 있으나, 유치권 및 법정지상권 성립 여부 불분명, 신축 및 미준공 건물 존재 등 법적, 건축적 리스크가 상당하므로 신중한 접근이 필요합니다. 토지 역시 보전관리지역 등 환경 관련 규제가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 866.1평에 달하는 넓은 대지는 향후 개발이나 활용에 있어 큰 잠재력을 가집니다.

* 조용한 전원생활: 농촌 지역의 특성상 조용하고 쾌적한 전원생활을 원하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 유치권 및 법정지상권 문제를 해결하고, 미준공 건물을 완공하거나 건축 허가를 받는 등 부동산의 가치를 높일 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 검색 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 고객이 요청한 JSON 형식의 주변 시세 데이터가 제공되지 않아, 이를 직접 분석하여 예상 입찰가를 산출하는 데에는 한계가 있습니다 [cite:input].

* 현황

* 감정가: 1,091,585,000원 [cite:input].

* 토지 면적: 2863.00㎡ (약 866.1평) [cite:input].

* 건물 면적: 136.17㎡ (약 41.2평) [cite:input].

* 주변 시세 분석 (공개 검색 자료 기반)

이천시 신둔면 지역의 신축 전원주택(약 40평 건물, 100~150평 대지)은 4억 9천만원 ~ 5억 8천만원대에 분양되는 것으로 파악됩니다. 또한, 이천 지역에서 유찰을 거쳐 감정가의 절반 수준(약 3억 7천만원대)으로 경매에 나온 단독주택 사례도 존재하여, 물건의 상태 및 권리 관계에 따라 상당한 가격 조정이 가능함을 시사합니다.

* 종합 평가 및 예상 입찰가

본건의 감정가는 넓은 토지 면적을 반영한 것으로 보이나, 유치권 및 법정지상권 성립 불분명, 미준공 건물 존재, 각종 환경 규제 등의 리스크가 상당하여 낙찰가율은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 입찰자는 추가적인 공사 비용, 법률 자문 비용, 그리고 잠재적 분쟁 해결 비용 등을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적으로 접근하여 500,000,000원 ~ 700,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 잠재적 위험 요소들을 완화하고, 투자 대비 합리적인 수익을 확보하기 위한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.