나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1366 [1] 경기도 양평군 용문면 다문리 338-2 조은프라자 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북동측 인근에 위치하는 조은프라자(구 분소유상가) 내에 소재하며 인근일대는 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 간선도로변 상가 지대임.

교통상황

왕복2차선 간선도로(다문북길)변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며, 남측 직선거리 약600미터 지점에 용문역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층건 내 1층 101호 외 9개호수로서 외벽 : 돌붙임, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

기호(1~3): 1층 전체를 일체로 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됨. 기호(4,5): 2층 전체를 골프연습장(골프존)으로 이용중임. 기호(6,7): 3층 전체를 노인복지센터로 이용중임. 기호(8,9): 4층 전체를 휘트니스센터(STAR FIT)로 이용중임. 기호(10): 영어학원(비욘드잉글리시) 및 피부관리센터(미다움)

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 급.배수설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(용문하수 처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본 법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 1층 전체를 일체로 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사됨(감정평가서, 현황조사보고서 각 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 여주지원 2024타경1366 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 338-2 조은프라자 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 1,390,000,000원

면적 정보:

토지면적: 124.18㎡ (약 37.56평)

토지 지분: 124.1804㎡ (약 37.56평)

건물면적: 220.62㎡ (약 66.74평)

건물 지분: 220.62㎡ (약 66.74평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 용OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항:

1. 본 건은 일괄 매각 대상입니다.

2. 1층 전체가 하나의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (감정평가서, 현황조사보고서 참조)

특수 물건 정보: 공동담보, 대항력있는 임차인

건축물대장 요약:

본 건물은 총 5층, 지하 1층 규모의 철근콘크리트 구조물이며, 용도는 제2종근린생활시설입니다. 건물 전체 연면적은 2,134.71㎡이며, 건축 면적은 361.79㎡, 대지 면적은 640㎡입니다. 건축물 사용승인일은 2019년 11월 12일입니다.

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리는 2019년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(을1)입니다. 이보다 후순위인 다수의 근저당, 가처분, 가압류, 임의경매, 압류 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 4,635,708,585원입니다.

물건 명세서 참고사항:

작성일: 2026년 03월 30일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 조은프라자 내에 소재합니다. 주변은 근린생활시설, 나지 등이 형성된 간선도로변 상가 지대입니다.

교통 상황:

왕복 2차선 간선도로(다문북길)변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다. 인근에 버스 정류장이 있으며, 남측 직선거리 약 600미터 지점에 용문역이 위치합니다.

토지 형상 및 이용 상태:

세장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

북측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 배출시설 설치 제한 지역, 자연보전권역, 공장설립 승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019-12-13)

말소되는 권리:

을1 근저당권, 을2 근저당권, 갑2 가처분, 갑3 가압류, 갑4 가압류, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 임의경매, 갑8 압류

매각으로 소멸되지 않는 권리:

해당 사항 없음 (지상권 등)

임차인 현황:

* 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,900,000원

전입일자: 2023-02-17

대항력: 없음

* 조

보증금: 0원

차임: 300,000원

전입일자: 2023-09-26

대항력: 없음

* 주식회사과수원

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-25

대항력: 없음

* 주식회사 디오

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-15

대항력: 있음

인수 가능한 보증금 합계: 0원

총평:

본 물건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(주식회사 디오)이 존재합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 보증금은 배당을 통해 회수될 가능성이 높으며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 낙찰 후 배당 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

입지:

경기도 양평군 용문면 다문리 "다문초등학교" 북동측 인근에 위치한 조은프라자 내 상가입니다. 간선도로변에 위치하여 가시성이 좋습니다.

주변 상권:

인근은 근린생활시설, 나지 등이 형성된 상가 지대로, 지역 내 상권 기능을 수행하고 있습니다. 용문역이 도보 가능한 거리에 위치하여 유동인구의 접근성도 기대할 수 있습니다.

건물 이용 현황:

본 물건은 1층 전체를 하나의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 단일 업종 또는 통합 운영되는 상가로서의 가치를 높일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통:

왕복 2차선 간선도로(다문북길)에 직접 접하고 있어 차량 접근이 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있으며, 약 600미터 거리에 용문역이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 시설:

"다문초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 전통시장인 용문천년시장이 인근에 있어 지역 주민들의 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건:

본 물건은 공동담보로 경매에 나왔습니다. 이는 동일 채무를 담보하기 위해 여러 부동산이 묶여 있음을 의미하며, 경매 진행 시 다른 공동담보 물건의 낙찰 여부 및 가격에 따라 본 건의 경매 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

대항력 있는 임차인:

주식회사 디오(전입일자: 2018-05-15)는 대항력이 있는 임차인으로 조사되었습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 표기되었으나, 법적으로 임차인의 권리가 보호될 수 있으므로 경매 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

높은 채권 총액:

총 채권액이 46억 원이 넘는 것으로 나타나, 이는 채무액이 상당함을 시사하며 경매 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

토지 이용 제한:

본 물건은 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 환경 관련 법규의 규제를 받고 있어 향후 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

내부 이용 상태 관련 불확실성:

일부 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 현황 조사에 의거하였으므로, 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 조은프라자의 1층 근린상가로서, 다문초등학교 인근 간선도로변에 위치합니다. 1층 전체가 일체로 근린생활시설로 이용 중이라는 점과 용문역의 접근성을 고려할 때, 상권 내에서의 활용 가치가 있습니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없는 것으로 나타나 낙찰자가 추가로 부담할 금전적 위험은 낮은 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건으로서의 특성과 높은 채권 총액은 경매 진행 과정에서 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

1층 핵심 상가:

간선도로변에 위치한 1층 상가로서, 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 다양한 업종 유치가 가능합니다. 1층 전체를 일체로 활용한다는 점은 집객력 강화에 유리할 수 있습니다.

지역 개발 잠재력:

용문역세권이라는 점과 용문면의 꾸준한 발전 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 상권 성장의 수혜를 기대할 수 있습니다.

용문천년시장 인접:

인근 용문천년시장은 지역 상권을 활성화하는 요소로 작용하며, 이는 본 물건의 상업적 가치를 간접적으로 높여줄 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 1,390,000,000원을 기준으로 판단하되, 다음과 같은 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가 대비 낙찰가 추이 : 경매 시장에서는 통상 감정가의 70~90% 선에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 물건의 입지, 향후 개발 가능성, 주변 시세 등을 고려하여 탄력적으로 접근해야 합니다.

* 권리 분석 : 대항력 있는 임차인(주식회사 디오)의 존재에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 배당 절차에 따른 변동 가능성을 확인해야 합니다.

* 공동담보 및 채권 총액 : 다수의 권리 및 높은 채권 총액은 유찰 가능성을 높이거나, 반대로 경쟁이 치열할 경우 예상보다 높은 낙찰가로 이어질 수 있습니다.

* 현장 조사 및 주변 시세 : 실제 현장 방문을 통해 건물의 상태, 층별 이용 현황, 주변 상권의 활성화 정도를 파악하고, 유사 상가의 최근 실거래가 및 임대 시세를 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한 : 자연보전권역 등 환경 규제 사항을 고려하여 향후 개발 또는 이용 가능성을 예측해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 권리 분석, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 그리고 최근 양평 지역 상가 시장 동향에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

주변 시설 및 혐오 시설 정보:

본 물건은 다문초등학교 북동측 인근에 위치하며, 용문역이 약 600m 거리에 있습니다. 또한, 용문천년시장 등 지역 상업 시설과 근린 생활 시설이 주변에 형성되어 있습니다. 검색된 정보에 따르면, 양평군 용문면 지역은 관광지와 자연 휴양림 등이 발달한 지역으로, 해당 물건 주변에 혐오 시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 일부 폐콘도 및 쓰레기 방치 관련 기사가 있었으나, 이는 해당 물건지로부터 일정 거리가 떨어진 다른 지역에 관한 내용으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.