나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1366 [4] 경기도 양평군 용문면 다문리 338-2 조은프라자 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북동측 인근에 위치하는 조은프라자(구 분소유상가) 내에 소재하며 인근일대는 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 간선도로변 상가 지대임.

교통상황

왕복2차선 간선도로(다문북길)변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며, 남측 직선거리 약600미터 지점에 용문역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층건 내 1층 101호 외 9개호수로서 외벽 : 돌붙임, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

기호(1~3): 1층 전체를 일체로 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됨. 기호(4,5): 2층 전체를 골프연습장(골프존)으로 이용중임. 기호(6,7): 3층 전체를 노인복지센터로 이용중임. 기호(8,9): 4층 전체를 휘트니스센터(STAR FIT)로 이용중임. 기호(10): 영어학원(비욘드잉글리시) 및 피부관리센터(미다움)

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 급.배수설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(용문하수 처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본 법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록9: 집합건축물대장상 일부[면적(9.9㎡)] 증축(2021.9.17.)되고, 이를 포함하여 집합건축물대장상의 면적(150.45㎡)을 기준으로 평가함(감정평가서 참조)
3. 4층 전체를 휘트니센터로 이용중임(감정평가서, 현황조사보고서 각 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경1366 (4)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 338-2 조은프라자 4층401호

용도: 근린상가

감정가: 785,000,000원

토지면적: 134.58㎡ (약 40.71평)

건물면적: 239.10㎡ (약 72.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

주위환경: 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근 지역은 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 간선도로변 상가지대임.

교통상황: 왕복 2차선 간선도로(다문북길)변에 위치하여 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재함. 남측 직선거리 약 600미터 지점에 용문역이 위치함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (접수일자: 2019-12-13)

기타 권리: 말소기준권리 이후 접수된 가처분, 가압류, 압류, 임의경매 등의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황:

* 임차인 1: 박시하(개명전:박서연)

보증금: 40,000,000원

차임: 3,300,000원

전입일자(사업일자): 2019-11-14

확정일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 해당 보증금의 전부 또는 일부 인수 가능성이 있으므로 주의 깊은 확인이 필요함.

* 임차인 2:

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-08

확정일자: 2024-01-08

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원. 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 회수 예상.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인 박시하의 보증금 인수 가능성은 별도 확인 필요)

1.3. 상권분석

건물은 제2종근린생활시설 용도로, 주변은 간선도로변 상가지대임.

4층 전체를 휘트니스센터로 이용 중이며, 건물 내 다양한 근린생활시설(골프연습장, 노인복지센터, 영어학원, 피부관리센터 등)이 운영되고 있어 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스 정류장 및 약 600m 거리의 용문역을 통해 대중교통 이용이 편리함.

편의시설: 상업지역 내 위치하여 관련 편의시설 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 박시하(개명전:박서연)의 존재: 해당 임차인의 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있음.

* 건축물대장상 일부 증축: 주의사항에 명시된 바와 같이, 집합건축물대장상 일부(9.9㎡) 증축된 부분이 2021년 9월 17일자로 있으며, 이를 포함한 면적(150.45㎡)을 기준으로 평가함. 이는 불법 건축물에 해당될 수 있으며, 추후 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 4,585,708,585원으로 감정가 대비 매우 높아 공동담보 물건으로서 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있음.

* 내부 이용 상태 확인 불가: 일부 내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있음.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장 설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등의 제한사항이 존재함.

* 주변 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 용문면의 중심 상권에 위치한 근린상가 건물로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 4층 전체를 휘트니스센터로 이용하는 등 다양한 상가 업종이 운영 중이며, 신축급 건물(사용승인 2019.11.12.)로 관리 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 건축물대장상 증축된 부분에 대한 명확한 법적 검토가 필수적입니다. 또한, 높은 채권 총액은 물건의 복잡성을 더하므로, 철저한 권리 분석과 함께 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물로 향후 임대수익 및 가치 상승 기대.

* 양평 지역의 개발 및 발전 가능성에 따른 상권 성장 잠재력.

* 다양한 근린생활시설 입점을 통한 안정적인 임대수익 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 785,000,000원입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 권리 분석 결과, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인과 건축물 관련 리스크를 면밀히 검토한 후, 시장 상황과 투자 목표에 부합하는 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.