나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1366 [2] 경기도 양평군 용문면 다문리 338-2 조은프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북동측 인근에 위치하는 조은프라자(구 분소유상가) 내에 소재하며 인근일대는 근린생활시설, 나지 등으로 형성된 간선도로변 상가 지대임.

교통상황

왕복2차선 간선도로(다문북길)변에 위치하여 본 건물까지 차량접근 가능하고 인근에 버스 정류장이 소재하며, 남측 직선거리 약600미터 지점에 용문역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 5층건 내 1층 101호 외 9개호수로서 외벽 : 돌붙임, 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

기호(1~3): 1층 전체를 일체로 근린생활시설로 이용중인 것으로 조사됨. 기호(4,5): 2층 전체를 골프연습장(골프존)으로 이용중임. 기호(6,7): 3층 전체를 노인복지센터로 이용중임. 기호(8,9): 4층 전체를 휘트니스센터(STAR FIT)로 이용중임. 기호(10): 영어학원(비욘드잉글리시) 및 피부관리센터(미다움)

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 급.배수설비, 지하주차설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭15미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장 설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(용문하수 처리구역(용문공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본 법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록4: 집합건축물대장상 일부[면적(9.9㎡)] 증축(2021.9.17.)되고, 이를 포함하여 집합건축물대장상의 면적(108.45㎡)을 기준으로 평가함(감정평가서 참조)
3. 2층 전체를 골프연습장으로 이용중임(감정평가서, 현황조사보고서 각 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경1366 (2)

소재지: 경기도 양평군 용문면 다문리 338-2 조은프라자 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 892,000,000원

토지면적: 134.58㎡ (약 40.71평)

건물면적: 239.10㎡ (약 72.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 용OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 세부 정보

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 134.5822㎡

건물지분: 239.10000000000002㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 경기도 양평군 용문면 다문리 소재 "다문초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주로 근린생활시설 및 나지 등으로 형성된 간선도로변 상가 지대입니다.

2.2. 교통상황

물건은 왕복 2차선 간선도로(다문북길)변에 위치하여 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하며, 남측 직선거리 약 600미터 지점에 용문역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 현황

건축물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층 일부입니다. 외벽은 돌붙임, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 등으로 마감되었습니다. 창호는 알루미늄 샷시를 사용했습니다. 현재 2층 전체를 골프연습장으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 인접 도로

토지는 세장형의 평지로 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 폭 15미터 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 소재한 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존 등기는 2019년 11월 26일에 정세화 명의로 이루어졌습니다. 이후 여러 차례의 근저당, 가처분, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리는 2019년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 등기부채권 총액은 4,598,023,484원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이현아

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2021-06-03

* 확정일자: 2024-05-30

* 배당신고일자: 2024-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 감액분 25,000,000원.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인의 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본 물건이 위치한 지역은 간선도로변에 자리한 상가 밀집 지역으로, 주변에는 근린생활시설 및 나지 등이 분포하고 있습니다. 2층 전체가 골프연습장으로 운영되고 있어, 지역 내에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 업종입니다.

4.2. 접근성 및 유동인구

물건은 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 및 약 600미터 거리에 용문역이 위치해 있습니다. 용문역세권이라는 점은 잠재적인 유동인구 확보에 긍정적으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다문초등학교가 위치하여 기본적인 교육 및 생활 인프라 접근이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

대중교통 이용 시, 버스 정류장이 가까이 있으며, 용문역을 통해 수도권으로의 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채무액

등기부채권 총액이 4,598,023,484원으로, 감정가에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 절차 진행 시 채무 변제 우선순위에 대한 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

6.2. 건축물 관련 사항

주의사항에 따르면, 집합건축물대장상 일부 면적(9.9㎡)이 2021년 9월 17일 증축되었으며, 이를 포함한 면적(108.45㎡)을 기준으로 평가되었습니다. 이러한 증축 이력은 향후 건축법규 관련 이슈 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 임차인 현황

임차인 이현아는 대항력이 없으며, 배당신고일자(2024-05-27)가 확정일자(2024-05-30)보다 앞서 있으나, 인수되는 보증금은 0원입니다.

6.4. 임대 관계 미상

"임대관계 : 미상"으로 기재되어 있어, 현재 실제 임차 현황 및 수익률에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 또한, 일부 내부 이용 상태가 관계인 부재로 인해 탐문 조사에 의거하였으므로, 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있습니다.

6.5. 지역 내 환경 이슈

양평군 일부 지역에서 폐기물 처리 시설 운영, 불법 건축물, 환경 오염 등과 관련된 이슈가 보도된 바 있으나, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 인근에 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 용문면 소재 근린상가로, 2층 전체가 골프연습장으로 운영되어 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다. 입지적으로 용문역 역세권에 위치하고 있으며, 간선도로변에 있어 접근성이 우수합니다. 다만, 매우 높은 총 채무액, 건축물대장 상의 증축 이력, 그리고 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 용문역 역세권에 위치하여 지역 내 잠재적 가치 상승 기대.

* 2층 전체 골프연습장 운영으로 인한 안정적인 임대 수익 확보 가능성.

* 간선도로변 상가 지대로서 유동인구 및 접근성 용이.

* 일괄매각으로 토지 및 건물 소유권을 동시에 확보하여 자산 가치 증대 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 892,000,000원을 기준으로 시장 상황, 낙찰률, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문적인 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.