나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [6] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1306호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

* 서울남부지방법원 2025타경9542 (6)

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1.2. 소재지

* 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1306호

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1.3. 용도

* 업무시설 (지식산업센터, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능)

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1.4. 감정가

* 306,000,000원

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1.5. 면적

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1.5. 1. 토지면적

* 10.02㎡ (약 3.03평)

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1.5. 2. 건물면적

* 40.59㎡ (약 12.28평)

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1.6. 매각대상

* 토지/건물 일괄매각

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1.7. 경매구분

* 부동산 임의경매

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1.8. 채권자

* 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

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1.9. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 (구분지상권)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

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2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

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2.3. 건물 정보

* 건물명: 가산 A1타워

* 사용승인일: 2021년 6월 25일 (비교적 최신 건축물)

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하 4층, 지상 15층 건물 내 제13층 제오1306호

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2.4. 토지 이용

* 세장형 토지 위에 공장, 지원시설, 업무시설 건물이 이용 중입니다.

* 북측으로 중로 한면에 접해 있어 접근성이 좋습니다.

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2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15~20m) 등에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역(공항 관련), 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

* 을구 2번 전세권설정 (2023.06.07, 주식회사리치앤코, 38,000,000원)

* 본 권리가 말소기준이 됩니다.

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3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을구 3번 근저당권 (하나은행)

* 을구 4번 근저당권 (하나은행)

* 갑3 임의경매 (유에이치케이제칠차유동화전문유한회사)

* 갑4 가압류 (주식회사시아스)

* 갑5 임의경매 (하나은행)

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3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수해야 할 권리)

* 토지별도등기: 을구 9번 구분지상권설정등기 (2021.06.15)

* 건물 부지 토지에 설정된 권리로, 매각 후에도 존속될 수 있습니다.

* 을구 2번 전세권설정등기 (2023.06.07, 주식회사리치앤코, 38,000,000원)

* 비록 말소기준권리이나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어, 38,000,000원의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (※ 권리 소멸 여부에 대한 법원 공고를 반드시 재확인해야 합니다.)

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3.4. 임차인 현황

* (주)굿리치: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)굿리치 -> 굿

* 주식회사리치앤코: 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사리치앤코 -> 주식회사리

* 총 인수 보증금(임차인): 0원

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3.5. 총 등기부채권액

* 2,535,452,368원

4. 상권분석

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4.1. 입지 특성

* 본건은 서울의 핵심 IT 및 산업 클러스터인 가산디지털단지 내에 위치하며, 가산디지털단지역 역세권에 해당합니다.

* 다수의 IT 기업, 중소기업, 벤처기업 등이 밀집해 있어 업무시설로서의 수요가 꾸준합니다.

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4.2. 주변 시설

* 다양한 규모의 지식산업센터 및 업무 빌딩들이 밀집해 있습니다.

* 단지 내에 각종 근린생활시설(식당, 카페, 편의점, 은행 등)이 잘 갖추어져 있어 직주근접 생활이 가능합니다.

* 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰이 인근에 있어 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

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4.3. 상권 활성화 정도

* 가산디지털단지역 일대는 낮 시간대 유동인구가 매우 많으며, 비즈니스 활동이 활발한 지역입니다.

* 풍부한 배후 수요로 인해 안정적인 임대 수익 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

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4.4. 잠재적 부정적 영향

* 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등의 지정은 해당 지역이 산업 활동 중심으로 개발되었음을 나타냅니다.

* 장애물제한표면구역(공항 관련)은 고도 제한 등 건축 관련 사항에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 교통

* 지하철 1호선과 7호선 환승역인 가산디지털단지역을 도보로 이용할 수 있습니다.

* 다수의 광역 및 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

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5.2. 편의시설

* 건물 내 및 단지 내에 다양한 상업시설(식당, 카페, 은행, 병원 등)이 입점해 있어 편리합니다.

* 인근 대형 쇼핑몰 이용이 용이합니다.

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5.3. 기타

* 금천구청, 주민센터 등 행정 시설 이용이 가능합니다.

* 가산디지털단지 내 일부 공원 및 녹지 공간이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 복잡한 권리관계

* '중복사건', '유동화물건', '공동담보' 등의 특이사항은 채권 관계가 복잡함을 시사하며, 경매 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 말소기준 권리인 전세권이 물건명세서상 소멸되지 않는 것으로 명시되어 있어, 38,000,000원의 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 권리 분석에 있어 매우 중요한 사항이므로, 법원 공고를 재확인하여 정확한 권리 소멸 여부를 반드시 검토해야 합니다.

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6.2. 토지별도등기 (구분지상권)

* 건물 부지 토지에 설정된 구분지상권이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 해당 토지의 이용에 대한 제약이 있을 수 있음을 의미합니다.

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6.3. 임차인 정보 관련

* 명시된 임차인들의 '대항력 없음' 정보는 통상적인 경매 절차에서 큰 문제가 되지 않으나, 실제 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

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6.4. 시장 및 지역 변동성

* 부동산 시장 경기에 따라 임대 수익률이나 향후 매각 가치 변동 가능성이 존재합니다.

* 산업단지 지역의 특성상, 지역 경제 상황이나 정책 변화에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 서울의 대표적인 IT 및 산업 허브인 가산디지털단지에 위치한 신축 업무시설로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다.

* 2021년에 사용승인된 건물로 시설 노후화가 적어 관리 용이성이 높으며, 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 그러나 권리관계가 복잡하고, 말소기준 권리임에도 소멸되지 않는 전세권 및 토지별도등기(구분지상권) 등 인수해야 할 부담이 존재하여, 철저한 권리 분석과 추가 확인이 필수적입니다.

* 이러한 잠재적 리스크에도 불구하고, 가산디지털단지의 지속적인 발전 가능성과 꾸준한 수요를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득 시 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 최상의 입지: 가산디지털단지 내 역세권으로 직주근접 및 비즈니스 활동에 최적화된 위치입니다.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 시설 노후화가 적고 관리 용이성이 높아 운영 효율성이 좋습니다.

* 풍부한 배후 수요: 다수의 IT 기업 및 관련 업종 종사자들로 인한 안정적인 임대 수요가 지속적으로 기대됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 지속적인 개발 및 기업 유치로 인한 가산디지털단지의 성장 잠재력을 고려할 때, 향후 시세 상승 여지가 있습니다.

* 합리적 감정가: 시장 상황 및 권리관계 분석을 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 인근 유사 물건의 최근 실거래가 및 호가 분석

* 현재 시장 금리 및 예상 임대 수익률 분석

* 인수해야 할 권리(38,000,000원) 및 기타 부대 비용(취득세, 등록면허세, 법무사 비용 등) 고려

* 법원 경매 절차 및 배당 순서에 따른 추가 위험 요소 분석

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* 따라서, 정확한 예상 입찰가 제시에는 한계가 있습니다.

* 일반적인 경매 투자 원칙에 따라, 본건의 감정가(306,000,000원)를 기준으로 하되, 인수해야 할 권리(38,000,000원)를 총 취득 비용에 합산하여 계산해야 합니다.

* 총 취득 비용은 시장 시세 대비 경쟁력을 갖추면서도, 잠재적 리스크를 감안한 충분한 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 결정되어야 합니다. 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.