나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [3] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1303호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9542 (3)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 280,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건물 사용승인일: 2021년 6월 25일

건물명: 가산에이1타워

특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기

1.2. 물건 현황 (면적, 용도)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-7, 가산에이1타워 제13층 제오1303호

용도: 업무시설 (지원시설)

토지 면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물 면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 지하4층, 지상15층 건물 내 제13층 오1303호

이용 상태: 업무시설로 이용 중 (감정평가서상 제13층 제오1301호외 9개호로서, 기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중이라는 언급이 있으나, 본건 O1303호의 특정 이용 상태는 명확하지 않음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치하고 있음.

주변 지역은 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장 및 지하철 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 하나은행 근저당으로, 2023년 6월 28일 접수되었으며 채권금액은 135,000,000원임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 - 을구 9번 2021년 6월 15일 제133747호 구분지상권설정등기가 존재함. 해당 권리의 내용을 확인하고 인수 여부를 신중히 검토해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사 티앤이아이엔씨 (대표: 유 )

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2023년 11월 16일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 2,497,452,368원임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지(G밸리)의 중심부로서, 다수의 IT 기업 및 지식산업센터가 밀집한 대표적인 산업 및 업무 지구임.

4.2. 상업/산업 시설 현황

주변에 다양한 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재하여 활발한 상권이 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지하철 가산디지털단지역 및 다수의 버스 노선으로 서울 시내 및 수도권 접근성이 우수함.

주변에 형성된 근린생활시설 및 상업시설을 이용하기 편리함.

5.2. 기타 정보

건축물대장상 주용도는 '공장'으로 되어 있으나, 실제로는 '지원시설(업무시설)' 등으로 이용 중인 복합적인 성격을 띠고 있음. (JSON 데이터 참조: 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설))

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권설정등기가 존재하여, 해당 권리가 토지 이용에 미칠 수 있는 제약을 면밀히 파악해야 함. 이는 물건 가치에 직접적인 영향을 줄 수 있음.

6.2. 현황 관련 리스크

건물 내부 일부 호실들이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은 향후 활용 및 관리에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

임차인의 대항력은 없으나, 명도 진행 시 보증금 8,000,000원에 대한 정산이 필요함.

6.3. 규제 관련 리스크

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제(최고 높이 제한, 가축사육제한, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등)의 적용을 받음.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지 내 신축 건물인 가산에이1타워의 업무시설로, 우수한 교통망과 산업 단지의 이점을 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있음.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 설정 등기가 존재하는 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 이 부분에 대한 철저한 법률 검토 및 권리관계 파악이 필수적임.

8. 투자 포인트

가산디지털단지역 초역세권에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, IT 및 산업 관련 기업들의 꾸준한 수요가 예상됨.

비교적 소형 면적(약 11.46평)으로 투자 진입 장벽이 낮을 수 있음.

2021년 사용승인을 받은 신축 건물로 즉시 활용 가능성이 높음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 구분지상권의 가치 영향, 명도 비용, 기타 취득 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 시세 및 주변 경매 낙찰가율을 참고하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 유리할 것으로 판단됨.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았으며, 주로 업무 및 산업 관련 시설이 밀집한 지역임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.