나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [8] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1308호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2025타경9542 (8)입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 459-7번지에 소재한 '가산에이1타워' 건물 내 제13층 제오1308호입니다. 해당 건물은 업무시설로 이용 중에 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가는 280,000,000원입니다.

토지 면적은 9.35㎡ (약 2.83평)이며, 토지 지분 역시 9.35㎡입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 37.88㎡ (약 11.46평)이며, 건물 지분 역시 37.88㎡입니다. 제시외 건물 면적은 없습니다.

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다. 가산디지털단지는 IT, 제조업, 유통업 등 다양한 산업이 집적된 대규모 산업단지로, 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통망

본 물건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 가산디지털단지역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 개요

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 15층 규모이며, 2021년 6월 25일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 세멘 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 세장형으로, 공장, 지원시설, 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 건물 북측으로는 중로(폭 15m~20m)에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을구 2번 전세권설정등기(접수일자: 2023.06.07, 권리자: 주식회사리치앤코, 금액: 38,000,000원)이며, 이는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 을구 3번 근저당권(하나은행), 을구 4번 근저당권(하나은행), 갑3 임의경매(유에이치케이제칠차유동화전문유한회사), 갑4 가압류(주식회사시아스), 갑5 임의경매(하나은행)는 모두 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (주의 필요)

물건명세서 참고사항에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 토지별도등기 – 을구 9번 (2021.06.15. 제133747호 구분지상권설정등기)이 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리일 가능성이 높으므로, 해당 등기에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. (참고: 집합건물 등기부 요약에는 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용을 우선하여 주의가 필요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* (주)굿리치: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사리치앤코: 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 등기부 채권 총액

등기부 채권 총액은 2,535,452,368원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 가산디지털단지는 서울 서남권의 핵심 산업 거점으로, IT, 제조, 유통 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다. 지속적인 도시 개발 및 정비 계획을 통해 업무, 문화, 녹지가 복합된 미래형 복합단지로의 전환이 추진되고 있습니다.

4.2. 배후 수요

가산디지털단지역을 중심으로 풍부한 직장인 수요를 배후로 하고 있으며, 주변의 다양한 근린생활시설 및 상업시설은 지역 내 소비 활동을 촉진합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의시설

가산디지털단지역 주변으로는 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

본 건은 업무시설로, 지식산업센터 등이 밀집한 환경입니다. 직주근접을 고려하는 수요층에게는 매력적인 입지이며, 인근 지역은 첨단 산업단지로서의 위상을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행될 수 있어 절차상 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화되어 있어 채권 양수도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 토지 별도등기 (구분지상권): 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시된 구분지상권 설정등기는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있어, 해당 권리의 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 정보 불확실성

임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 고려사항

해당 지역은 산업단지 특성상 주거 밀집 지역과는 다소 다른 환경을 가집니다. 다만, 가산디지털단지의 지속적인 발전 가능성은 긍정적입니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 산업단지 밀집 지역임을 감안하여 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 장단점 요약

본 건은 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치한 신축급 업무시설(지식산업센터)로서, 우수한 교통망과 풍부한 배후 수요를 갖춘 장점이 있습니다. 그러나 중복사건, 유동화물건, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 설정등기 등 복잡한 권리 관계와 임대관계 미상이라는 리스크 요인이 존재합니다.

7.2. 시장 전망

가산디지털단지는 서울 서남권의 주요 산업 허브로서 지속적인 성장이 예상되며, 복합단지로의 개발이 추진되면서 그 가치가 상승할 잠재력을 지니고 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 강점

* 가산디지털단지 초역세권 입지: 지하철 1·7호선 이용 편리, 풍부한 직장인 수요.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건물.

* 지역 개발 호재: 산업, 문화, 녹지가 융합된 복합 거점으로의 전환 계획.

8.2. 가치 상승 요인

복잡한 권리 관계와 특수 물건 정보로 인해 일반 투자자들의 접근이 제한될 수 있으나, 권리 관계 해소 및 명도 완료 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 280,000,000원

인수되는 보증금: 0원

매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 설정등기의 존재는 토지 활용에 제약을 줄 수 있으므로, 입찰가 산정 시 매우 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 권리가 낙찰자에게 미치는 영향(토지 사용 제한, 향후 건물 가치 등)을 면밀히 분석해야 합니다.

9.2. 제안 입찰 범위

상기 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 보수적인 접근이 요구됩니다. 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 70~80% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려할 수 있습니다.

(예상 입찰 범위: 약 196,000,000원 ~ 224,000,000원)

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 것으로, 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 조사 등 추가적인 심층 분석을 통해 조정될 수 있습니다. 최종 입찰 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.