나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [7] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1307호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울남부지방법원 2025타경9542 (7)

소재지

서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1307호

용도

업무시설

감정가

280,000,000원

면적

토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

건물면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기

건축물 기본 정보

사용승인일: 2021년 06월 25일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

총 층수: 지하 4층, 지상 15층

호실 정보: 제13층 제오1307호

전용 면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

건물 전체 연면적: 35,124.79㎡ (약 10,628.59평)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털단지역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

인접 도로상태

북측으로 중로(폭 15m~20m)에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2023년 06월 07일 접수된 (을2) 전세권설정등기이며, 권리 금액은 38,000,000원임.

소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸됨.

* (을3) 근저당권 (2023-06-28, 하나은행, 135,000,000원)

* (을4) 근저당권 (2023-07-11, 하나은행, 2,349,600,000원)

* (갑3) 임의경매 (2025-04-11, 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사, 135,000,000원)

* (갑4) 가압류 (2025-06-26, 주식회사시아스, 12,852,368원)

* (갑5) 임의경매 (2025-07-23, 하나은행, 1,985,139,573원)

인수되는 권리

다음 권리는 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있음.

* (을구 9번) 토지별도등기 - 구분지상권설정등기 (2021-06-15)

* (을2) 전세권설정등기 (2023-06-07, 주식회사리치앤코, 38,000,000원)

임차인 현황

* (주)굿리치: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사리치앤코: 보증금 38,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

총 권리 분석

등기부상 채권 총액은 2,535,452,368원이나, 말소기준권리 이후의 채권은 소멸될 예정임. 인수되는 권리(전세권 38,000,000원)를 고려해야 함.

4. 상권분석

주변 상권

본건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 산업 단지로, 수많은 기업이 입주해 있으며 관련 업무시설, 상업시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있음.

인근 시설

다수의 지식산업센터, 사무실, 제조시설, 쇼핑몰, 식당가, 은행, 병원 등이 위치하여 비즈니스 활동 및 생활 편의성이 높음.

혐오시설 유무

주변에 특별히 보고되거나 알려진 혐오시설은 확인되지 않음. 해당 지역은 주로 업무 및 산업 시설 위주로 구성되어 있음.

5. 생활정보

주변 교통

지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 도보 거리에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이함. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능.

편의시설

단지 내 및 주변에 다양한 상업 시설, 마트, 금융기관, 병원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

교육시설

해당 지역은 산업단지 특성상 대학교나 연구기관 등이 일부 존재할 수 있으나, 직접적인 주거 밀집 지역이 아니므로 일반적인 주거단지에 비해 교육시설은 적을 수 있음.

의료시설

인근에 종합병원 및 의원급 의료기관이 다수 위치하고 있어 의료 접근성이 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

복합 권리 관계

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등의 특이사항이 존재하며, 권리 분석 시 인수되는 권리(전세권, 구분지상권)를 명확히 파악해야 함.

채권 총액

등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준이며, 이는 경매 절차의 복잡성이나 낙찰 후 추가적인 분쟁의 소지를 일부 내포할 수 있음.

임대차 현황

현재 임차인들의 대항력이 없는 것으로 파악되나, 보증금 등의 인수 여부 및 반환 관련 사항은 낙찰 후 별도 확인이 필요할 수 있음. 주식회사리치앤코의 경우 38,000,000원의 보증금이 인수되는 권리로 명시되어 있어, 실질적인 인수 금액이 있음.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지의 우수한 입지 조건을 갖춘 업무시설로, 최신 건물에 속하여 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨. 다만, 다수의 채권이 설정되어 있고 일부 권리(전세권, 구분지상권)는 매각으로 소멸되지 않아 인수해야 하므로, 이에 대한 명확한 이해와 신중한 접근이 필요함.

8. 투자 포인트

* 서울 가산디지털단지의 핵심 입지: 풍부한 비즈니스 인프라와 교통 접근성을 바탕으로 높은 임대 수익률 및 향후 시세 차익 기대 가능.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 최신 건물로, 건물 노후화로 인한 리스크가 적음.

* 활발한 상권: 지속적인 기업 입주와 투자로 인해 공실 위험이 상대적으로 낮은 지역.

9. 예상 입찰가

감정가는 280,000,000원이나, 인수해야 할 전세권 38,000,000원을 고려할 때 실질적인 취득 비용은 이를 초과함. 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하며, 본건의 경우 권리 관계의 복잡성을 감안하여 신중한 접근이 필요함. 인수되는 전세권을 제외한 순수 부동산 가치와 향후 임대 수익률, 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 대략적인 권장 입찰가 범위는 감정가의 70~80% 수준에서 인수되는 권리를 차감한 금액을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직함.

주의: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 입찰 전에는 반드시 전문가와 상담 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.