나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [5] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1305호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9542 (5)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1305호

용도: 업무시설

감정가: 306,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.59㎡ (약 12.27평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, "가산디지털단지역" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 15층 건물 내 제13층 제오1305호입니다. (사용승인일: 2021년 6월 25일)

외벽은 복합판넬, 내벽은 세멘 위 페인팅 및 인테리어 마감으로 추정되며, 창호는 샤시입니다.

본건은 지원시설(업무시설)로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로 상태

세장형 토지로서 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

건물은 북측으로 폭 15m~20m의 중로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지 조성사업지역 등에 속해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

토지별도등기 - 을구 9번 2021. 6. 15. 제133747호 구분지상권설정등기 (지상권 개요: 해당 정보 없음)

비고: 지원시설(업무시설)로 이용 중임

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사메디에이터 (대표 강 )

보증금: 10,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자(사업자등록일): 2023-09-18

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2025-07-03

대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 을2 (말소기준권리): 2023-06-28 접수, 하나은행 근저당권 (135,000,000원) - 말소

* 을3: 2023-07-11 접수, 하나은행 근저당권 (2,349,600,000원) - 말소

* 갑3: 2025-04-11 접수, 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 임의경매 (135,000,000원) - 말소 (본건)

* 갑4: 2025-06-26 접수, 주식회사시아스 가압류 (12,852,368원) - 말소

* 갑5: 2025-07-23 접수, 하나은행 임의경매 (1,985,139,573원) - 말소

3.5. 등기부 채권 총액

2,497,452,368원

4. 상권분석

가산디지털단지역 인근은 서울의 주요 IT 및 산업단지로, 지식산업센터와 업무시설이 밀집한 지역입니다. 본건이 위치한 가산에이1타워 역시 이러한 산업단지 내 업무시설로, 주변에 다수의 기업체와 관련 상업시설이 분포하고 있어 활발한 비즈니스 활동이 이루어지는 상권입니다.

5. 생활정보

가산디지털단지역을 중심으로 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 지하철 1, 7호선 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 직주근접 및 출퇴근이 용이한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 별도등기 등 다수의 권리관계가 복합되어 있어 권리분석에 주의가 필요합니다.

* 건물 사용승인일이 2021년으로 비교적 신축에 속하나, 복합적인 권리관계로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제약 사항(가로구역별 최고높이 제한, 장애물 제한구역 등)이 다수 존재하며, 이는 향후 건물 증축이나 재건축 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 제공된 정보상으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 가산디지털단지 일대는 대규모 산업단지 특성상 관련 시설 및 유동인구 증가에 따른 주거 및 상업 환경 변화 가능성이 있습니다.

* 임차인이 존재하나 대항력이 없으므로 명도 대상이 될 수 있으며, 보증금 및 차임 지급 관련하여 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 가산동의 가산디지털단지에 위치한 업무시설로서, 해당 지역의 산업적 특성과 교통의 편리성을 바탕으로 안정적인 가치를 지닐 것으로 판단됩니다. 비교적 신축 건물이며, 주변 상권 역시 활성화되어 있어 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, 다수의 권리관계와 복합적인 특수 물건 정보는 철저한 권리분석을 통해 인수되는 권리가 없는지 재확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 역세권에 위치하여 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 최신식 지식산업센터 건물로, 현대적인 업무 환경 제공 및 투자 가치가 높습니다.

* 주변으로 다양한 편의시설과 기업체가 밀집하여 상권 활성화가 기대됩니다.

* 용도가 업무시설로 지정되어 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 306,000,000원입니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 0원이므로 감정가를 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 본건의 미납 관리비, 공실 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

초기 입찰가는 감정가 수준인 306,000,000원부터 고려해볼 수 있으며, 경쟁 상황에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.