나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [2] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1302호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지및기본현황

본건은 서울특별시 금천구 가산동 459-7번지에 소재하며, 가산에이1타워 제13층 제오1302호에 해당합니다. 건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설, 업무시설)이며, 본건은 업무시설로 이용 중입니다. 감정평가액은 280,000,000원입니다.

토지면적은 9.35㎡(약 2.83평)이며, 건물면적은 37.88㎡(약 11.46평)입니다.

1.2. 물건상세내역

매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 물건입니다. 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사입니다.

1.3. 건물개요

본 건물은 2021년 06월 25일에 사용승인이 완료된 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 15층, 지하 4층 건물입니다. 본건은 이 중 13층에 위치하며, 총 438개의 호실 중 하나입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경및지역분석

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 주변은 가산디지털단지역을 중심으로 다수의 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다. 이는 서울 서남권의 대표적인 산업 및 업무 중심지로서 활발한 경제 활동이 이루어지는 곳입니다. 또한, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다.

2.2. 교통여건

본건이 소재한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 중로가 있어 도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 2류에 접해 있으며, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리및소멸되는권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 06월 28일 접수된 하나은행의 근저당권(을2)입니다. 이에 따라 위 근저당권보다 늦게 설정된 모든 권리(을3, 갑3, 갑4, 갑5 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 토지에 설정된 별도등기인 구분지상권(을구 9번, 2021. 06. 15. 접수)이 있습니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 권리이므로, 취득 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

본 건에는 주식회사샐리투어(대표 고 )라는 임차인이 존재합니다. 보증금은 0원이며, 월 차임은 1,100,000원입니다. 사업자등록일은 2023년 06월 07일로, 대항력이 있는 임차인입니다.

*주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 없더라도 해당 임차인의 법적 지위를 존중하거나 명도 절차 진행 시 추가적인 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

3.4. 총채권액분석

본 건의 등기부채권 총액은 약 2,497,452,368원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 가산디지털단지내입지

본 건은 서울디지털국가산업단지(G밸리)의 핵심 지역에 위치하고 있어 IT, 제조, 유통 등 다양한 업종의 기업들이 밀집해 있습니다. 업무 시설 및 관련 상업 시설이 발달하여 직주근접의 이점을 누릴 수 있는 상권입니다.

4.2. 주변상업환경

주변에 다수의 지식산업센터와 오피스 빌딩이 밀집해 있어 관련 종사자들을 대상으로 한 근린생활시설 및 상업시설이 활성화되어 있습니다. (추가적인 상권 조사 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 가산디지털단지 및 인근 지역에는 마리오아울렛, W몰 등 대형 쇼핑몰과 백화점이 있으며, 한국산업단지공단, 각종 은행, 병원(구로고대병원, 광명충앙대병원 등) 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타

본건은 업무시설로 분류되어 있어 주거 편의시설보다는 업무 환경에 초점이 맞춰져 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 복잡한권리관계

본 건은 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 다수의 복잡한 권리관계가 얽혀 있습니다. 이는 경매 절차 진행 및 매수 후 권리 정리에 예상치 못한 어려움이나 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성을 내포합니다.

6.2. 대항력있는임차인

보증금 0원임에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 이는 매수인이 명도 과정에서 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있음을 의미합니다.

6.3. 구분지상권(토지별도등기)

소멸되지 않는 구분지상권 설정은 토지 소유권 행사에 심각한 제약을 가할 수 있습니다. 건축물의 증축, 개축, 철거 등 토지와 관련된 재산권 행사가 어려울 수 있으므로, 해당 권리의 구체적인 내용과 범위를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 주변지식산업센터시장상황

최근 가산디지털단지 내 지식산업센터의 공급 과잉 및 공실률 증가, 가격 하락 등의 부정적인 시장 동향이 보고되고 있습니다. (참고: 땅집고, 2023.08.11 보도) 이는 향후 본 건의 가치 상승이나 환금성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 가산디지털단지 내에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 업무시설 물건으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중대한 위험 요소, 그리고 복잡한 권리관계는 본 건의 취득 및 활용에 있어 상당한 주의를 요합니다. 특히 구분지상권의 영향력을 면밀히 분석하고, 명도 가능성 및 제반 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건

* 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 예상

* 복잡한 권리관계와 리스크 요인으로 인한 경쟁률 완화 가능성 (잠재적 저가 매수 기회)

9. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 280,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 인수되는 권리(구분지상권)의 가치 평가, 임차인 명도 관련 예상 비용, 복잡한 권리관계 해소를 위한 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 권리 분석, 현장 조사, 법률 자문 등을 통한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.