나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9542 [10] 서울특별시 금천구 가산동 459-7 가산에이1타워 제13층 제오1310호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""가산디지털단지역"" 북서측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 가산에이1타워 제13층 제오1301호~제오1310호)으로서, 주위는 공장
(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(가산디지털
단지역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층건내 제13층 제오1301호외 9개호로서,
(사용승인일: 2021.06.25)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

기호1~10 공히 지원시설(업무시설)로 이용 중이며,
기호6부터 기호9는 벽체 구분없이 일체로 이용 중임.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-10-28)
(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>
, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m
(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화
및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9542 (10)

1.2. 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 459-7, 가산에이1타워 제13층 제오1310호 (도로명주소: 서울특별시 금천구 가산디지털1로 205-27)

1.3. 용도: 업무시설 (지식산업센터 내 지원시설)

1.4. 감정가: 280,000,000원

1.5. 토지면적: 9.35㎡ (약 2.83평)

1.6. 건물면적: 37.88㎡ (약 11.46평)

1.7. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산임의경매

1.9. 채권자: 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공장(지식산업센터), 업무시설, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

1.1. 2.교통상황

* 본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.1. 3.건물 구조 및 상태

* 건물명: 가산 A1타워

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상15층 건물 내 제13층 제오1310호

* 사용승인일: 2021년 6월 25일 (비교적 신축 건물)

* 외벽: 복합판넬 마감 등

* 내벽: 세멘위 페인팅 및 인테리어 마감 등

* 창호: 샤시창호 등

1.1. 4.토지 이용 상태

* 토지는 세장형으로서, 공장, 지원시설, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 5.인접 도로 상태

* 본건 토지는 북측으로 중로 한면에 접해 있습니다.

1.1. 6.토지이용계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 요약

* (갑2) 소유권이전1번신탁등기말소 (2021-09-15) - 말소

* (을2) 근저당권 (하나은행, 135,000,000원, 2023-06-28) - 말소기준권리

* (을3) 근저당권 (하나은행, 2,349,600,000원, 2023-07-11) - 말소

* (갑3) 임의경매개시결정 (유에이치케이제칠차유동화전문유한회사, 135,000,000원, 2025-04-11) - 말소

* (갑4) 가압류 (주식회사시아스, 12,852,368원, 2025-06-26) - 말소

* (갑5) 임의경매개시결정 (하나은행, 1,985,139,573원, 2025-07-23) - 말소

1.2. 2.말소기준권리

* 을구 2번 근저당권 (하나은행, 2023년 6월 28일 접수)입니다.

1.2. 3.소멸되지 않는 권리

* 토지별도등기: 을구 9번 2021년 6월 15일자 구분지상권설정등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않습니다.

1.2. 4.임차인 현황

* 임차인: ㈜컨시드플러스 (대표 이 )

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입(사업)일자: 2024년 8월 29일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (대항력이 없으므로 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.)

1.2. 5.등기부채권 총액

* 약 2,497,452,368원

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역 특성

* 본건이 위치한 가산디지털단지는 서울의 주요 IT 및 산업 클러스터 중 하나로, 다수의 기업과 관련 시설이 밀집해 있습니다.

* 업무시설, 지식산업센터, 지원시설이 주를 이루고 있어 관련 업종의 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

1.3. 2.주변 시설

* 인근에 근린생활시설, 상업시설이 발달해 있어 업무 종사자들을 위한 편의시설 이용이 용이합니다.

1.3. 3.혐오시설 확인

* 가산디지털단지역 주변은 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역으로, 일반적으로 인접한 위치에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교통 접근성

* 지하철 1, 7호선 환승역인 가산디지털단지역 이용이 편리하여 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 수월합니다.

1.4. 2.편의시설

* 건물 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 복잡성

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등으로 인해 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.5. 2.토지 별도 등기 (구분지상권)

* 본건 토지에 설정된 구분지상권(을구 9번)은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 토지 이용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 매우 중요한 위험 요소이므로, 등기부등본 및 관련 법규를 상세히 검토해야 합니다.

1.5. 3.임대 관계 미상

* 현재 확인된 임차인 외에 추가적인 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이들의 임대차 관계 및 대항력 유무를 사전에 확인하는 것이 중요합니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 가산디지털단지역이라는 우수한 입지에 자리한 비교적 신축(2021년 사용승인) 업무시설입니다.

* 건물 자체의 상태는 양호하나, 복잡한 권리 관계와 특히 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권 설정 등기가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 추가 임차인 존재 가능성 및 구분지상권으로 인한 제약사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급(2021년 사용승인) 지식산업센터/업무시설로 상품성이 우수합니다.

* 가산디지털단지역이라는 핵심 업무지구 내에 위치하여 지속적인 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적(약 11.46평)으로 투자 진입이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 280,000,000원입니다.

* 현재 확인된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외할 필요는 없습니다.

* 그러나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하므로, 이는 물건의 가치를 현저히 낮출 수 있는 위험 요인입니다.

* 따라서, 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 결정해야 하며, 해당 구분지상권으로 인해 예상되는 손실 및 제약사항을 충분히 고려하여 본인만의 기준가격을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.