나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경5827 [1] 경기도 남양주시 평내동 614-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영진감정 · 평가일 2025.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "장내초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건이 소재
하는 주택단지 남동측 외곽으로는 임야가 있고 주위에는 아파트, 근린생활시설 및 공공시설
등이 혼재하고 있는 주택지대로서 제반 환경은 무난한 상태임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며 대체적으로
대중교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

◆기호(1) : 정??형 완경사의 토지로서 "단독주택" 건부지로 이용중임.
◆기호(3) : 가장형 완경사의 토지로서 "마을공회당"으로 이용중임.
◆기호(5-26) : 부정형 내지 세상형 완경사의 토지로서 "도로 및 공원부지"로 이용중임.

인접 도로상태

◆기호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
◆기호(3) : 본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
◆기호(5-26) : 대부분 단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◆기호(1) : 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리
남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

◆기호(3) : 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리
남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

◆기호(5, 도로) : 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 중로2류
(폭15m-20m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보
호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률
>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> ▶기타 도로 생략

◆기호(6, 공원) : 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구), 가축사
육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(장내초등학교
(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남
양주궁집)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법> ▶기타 공원 생략함(기호 7-26은 도로 및 공원으로 각각유사)

제시목록 외의 물건

단지내 일부 도로부지에 경비실이 소재하며 공원부지에는 축대, 조경석, 조경수 및 정자
등이 소재함. ▶기호 (3) 토지상에 제시외건물 ㉠이 소재함.(별첨 : 건물개황도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

◆기호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 2층 단독주택으로서,
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 등 마감
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 등 마감
창호 : 하이샷시 창호 등임. ▶본건의 사용승인일은 2008.07.31일임.

◆기호(4) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 근린생활시설로서,
외벽 : 사이딩 등 마감
내벽 : 페인팅 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등임. ▶본건의 사용승인일은 2005.06.10일임.

이용상태

◆기호(2) : 단독주택으로 이용중임.

◆기호(4) : 마을공회당(관리사무실)으로 이용중임.

▶상기 건물의 상세 이용상황 등은 별첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비 및 전기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

기호 (3) 토지상에 제시외건물 ㉠이 소재함.(별첨 : 건물개황도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각
제시외 목록 3. 지상 소재 창고 등 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 남양주시 평내동 614-10번지에 소재한 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 남양주지원 2024타경5827 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 평내동 614-10

* 용도: 근린시설

* 감정가: 855,697,200원

* 토지면적: 23657.70㎡ (약 7156.2 평)

* 토지지분: 462.5672㎡ (약 140.0 평)

* 건물면적: 442.70㎡ (약 133.9 평)

* 건물지분: 191.97㎡ (약 58.1 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 지분매각, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 제시외 목록 3: 지상 소재 창고 등은 매각에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 평내동 소재 "장내초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주택단지 남동측 외곽으로는 임야가 있으며, 주위에는 아파트, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 역시 무난한 편입니다.

* 토지 이용 현황

기호(1) 토지는 "단독주택" 건부지로, 기호(3) 토지는 "마을공회당"으로, 기호(5-26) 토지는 "도로 및 공원부지"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 남측 약 6미터 폭의 포장도로에 접하며, 기호(3) 토지는 북서측 약 6미터 폭의 포장도로에 접합니다. 기호(5-26) 토지는 대부분 단지 내 도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역(평내택지지구)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(장내초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 일부 도로 및 공원 부지(기호 5, 6)는 역사문화환경보존지역(남양주 궁집)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약

토지 등기부와 건물 등기부 상 말소기준권리는 2021년 6월 4일자 하나은행의 근저당권(을7, 220,000,000원)입니다. 이보다 후순위인 가압류(중소기업은행, 마스턴제88호속초피에프브이주식회사, 전창용) 및 임의경매개시결정(하나은행)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 채권액

등기부채권 총액은 1,487,109,721원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 본 건의 임대 관계는 미상입니다. 이는 인수되는 보증금이 없음을 의미하나, 실제 점유 및 사용 관계는 별도로 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 평내택지지구 내에 위치하며, 주위 환경은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 학교, 공원, 도로 부지가 포함되어 있어 지역 커뮤니티 및 기반 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 근린생활시설 건물(마을공회당/관리사무실)이 포함되어 있어 일부 상업적 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

단지 내 장내초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

주거 단지 내에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물 정보

건물(2)는 2008년 7월 31일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 2층 단독주택(연면적 189.57㎡)입니다.

건물(4)는 2005년 6월 10일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 2층 제1종근린생활시설(마을공회당/관리사무실, 연면적 253.13㎡)입니다.

두 건물 모두 기본적인 위생, 급배수, 난방, 전기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각

본 건은 토지와 건물 전체가 아닌 일부 지분으로 매각되므로, 다른 공유자들과의 소유권 분쟁 또는 관리 및 처분 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

인수 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 남아있어 실제 점유자 존재 여부 및 명도 관련 리스크가 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건 제외

목록 3의 창고 등 일부 제시외 물건이 매각에서 제외되므로, 현황과 공부상 차이를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제

다양한 법규에 의한 토지 이용 제한(보호구역, 제한구역 등)이 있어 향후 토지 활용 계획 수립 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공동 담보

하나은행의 근저당은 본 물건 외 다른 물건에도 설정되어 있을 수 있으며, 이는 경매 절차 및 매각 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 내 주거지대에 위치하며, 초등학교 인접, 도로 접근성 등의 장점을 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 점, 임대 관계가 불명확하다는 점, 제시외 물건 제외, 복합적인 토지 이용 규제 등의 여러 리스크 요소를 내포하고 있어 투자 전 면밀한 현장 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 특히, 공유자들과의 관계 정립 및 명도 가능성 검토가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 입지

평내택지지구라는 계획된 주거 지역 내에 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 기반 시설

도로, 공원 등 기반 시설을 포함하고 있어 활용 가치가 있습니다.

* 지분 확보

향후 전체 지분 취득 또는 개발 기회를 모색할 수 있는 발판이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다수의 리스크 요인(지분 매각, 임대 관계 미상, 제시외 물건 제외 등)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가 855,697,200원을 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 해소에 필요한 비용 및 시간, 그리고 낙찰 후 발생 가능한 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 시장 조사 및 현장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.