나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경83919 [1] 경기도 가평군 설악면 천안리 산72-21 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 북부감정 · 평가일 2024.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 가평군 설악면 천안리 소재 "가평 양떼목장 카페" 남서쪽 근거리에 위치하며 부근은 단독주택, 주거나지, 농경지(전), 임야 등으로 형성되어있음.

교통상황

차량접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) 대체로 삼각형, 동쪽 하향의 완경사지에 관광농원 부지조성 목적으로 관광농원개발 사업계획(변경)승인을 득한 것으로 조사되며 지반은 대부분 2계단식으로 평탄하게 조성된 잡종지 상태 및 서쪽 일부는 참나무 등이 생장하는 임야임.
기호 2) 대체로 사다리형의 평탄한 사무소 건부지로 이용중임.
기호 3) 부정형 동쪽 하향의 완경사 도로로 이용중임.
기호 4) 대체로 사다리형의 휴경지임.

인접 도로상태

기호 1), 기호 4) 지적도상 맹지이나 기호 2) 토지를 통하여 접근가능함.
기호 2) 동쪽으로 현황 도로인 기호 3) 노폭 약6미터 시멘트콘크리트 포장 도로, 비포장도로에 접함.
기호 3) 노폭 약6미터 시멘트콘크리트 포장 도로 또는 비포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 임업용산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
기호 2), 기호 4) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 메추리 개 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비 계획법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.
기호 3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적개황도, 건물개황도와 같이 기호 2) 지상에 기호 ㄱ) - 기호 ㄷ)이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호 1) 제시목록상 지목은 "임야"이나 관광농원 부지조성 목적으로 관광농원개발 사업계획(변경)승인을 득한 것으로 조사되며 대부분 조성된 잡종지 상태임.
기호 4) 제시목록상 지목은 "과수원"이나 과수목이 없는 휴경지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 4. 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 남양주지원 2024타경83919 (1) 사건으로 경기도 가평군 설악면 천안리 산72-21에 소재하고 있습니다. 용도는 근린시설이며, 감정가는 1,307,125,500원입니다. 토지 면적은 총 7,194.00㎡ (약 2,176.49평)이며, 이 중 토지 지분은 6,906.0192㎡ (약 2,089.05평)입니다. 건물 면적은 195.75㎡ (약 59.21평)이며, 건물 지분도 동일한 195.75㎡ (약 59.21평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 본 경매는 부동산 임의경매이며, 채권자는 강OO입니다. 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보 등의 특이사항이 있으며, 일괄매각 및 제시외 건물 포함 매각에 유의해야 합니다. 목록 4에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환에 유의하시기 바랍니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 가평군 설악면 천안리에 위치하며, "가평 양떼목장 카페"의 남서쪽 근거리에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 주거나지, 농경지(전), 임야 등이 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 현황으로는, 기호 1 토지는 대체로 삼각형 형태의 동쪽 하향 완경사지에 관광농원 부지 조성 목적으로 개발 사업 승인을 득한 것으로 조사되었으며, 지반은 대부분 2계단식으로 평탄하게 조성된 잡종지 상태입니다. 서쪽 일부는 참나무 등이 생장하는 임야입니다.

기호 2 토지는 대체로 사다리형의 평탄한 토지로 사무소 건물 부지로 이용 중입니다.

기호 3 토지는 부정형의 동쪽 하향 완경사 도로로 이용되고 있습니다.

기호 4 토지는 대체로 사다리형의 휴경지 상태입니다.

인접 도로 상태를 보면, 기호 1 및 기호 4 토지는 지적도상 맹지이나 기호 2 토지를 통하여 접근이 가능합니다. 기호 2 토지는 동쪽으로 폭 약 6미터의 시멘트콘크리트 포장 도로 및 비포장 도로에 접해 있습니다. 기호 3 토지는 폭 약 6미터의 시멘트콘크리트 포장 또는 비포장 도로입니다.

토지 이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역(젖소, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육제한), 배출시설설치제한지역, 임업용산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

기호 2), 기호 4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한, 젖소, 돼지, 닭, 오리, 메추리, 개 사육제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

기호 3): 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)입니다.

제시목록 외 물건으로는 별첨 지적개황도, 건물개황도와 같이 기호 2) 지상에 기호 ㄱ) - 기호 ㄷ)이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있습니다.

공부와의 차이점으로는, 기호 1 토지의 지목은 "임야"이나 관광농원 부지조성 목적으로 사업계획 승인을 득한 후 대부분 조성된 잡종지 상태입니다. 기호 4 토지의 지목은 "과수원"이나 과수목이 없는 휴경지입니다.

건축물 용도는 제2종 근린생활시설(사무소)로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있습니다.

말소기준권리는 2022년 5월 12일자 화도농업협동조합의 근저당권(을10, 650,000,000원)입니다.

등기부 요약 내용을 보면, 토지 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

가장 최근 소유권 이전은 2022년 5월 12일 노한상 명의로 이루어졌습니다.

채무로는 화도농업협동조합의 근저당권(2022-05-12, 650,000,000원)이 말소기준권리이며, 강상구의 근저당권(2023-10-30, 300,000,000원)과 이에 설정된 이재현외 1명의 부채권 질권(2023-10-30, 300,000,000원)이 있습니다.

현재 경매 신청 건은 강상구의 임의경매(2024-10-10, 215,879,452원)이며, 동일한 채권자(화도농업협동조합)에 의한 별도 경매(2024-12-26, 2024타경87508)가 병합되어 진행 중입니다.

토지 등기부채권 총액은 950,000,000원입니다.

건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

최근 소유권 이전은 2022년 5월 12일 노한상 명의로 이루어졌습니다.

채무로는 화도농업협동조합의 근저당권(2022-05-12, 650,000,000원)이 말소기준권리이며, 동일 채권자에 의한 임의경매(2024-12-26, 2024타경87508)가 신청되어 있습니다.

건물 등기부채권 총액은 650,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 가평군 설악면의 관광지 인근에 위치하고 있어, 주변 관광 자원 및 "가평 양떼목장 카페"와 같은 시설을 활용한 상권 형성이 기대됩니다.

용도상 제2종 근린생활시설(사무소)로 건축물대장에 등재되어 있어, 관련 업종의 입점이 가능합니다.

특히, 토지가 관광농원 부지 조성 목적으로 개발된 점을 감안할 때, 체험, 숙박, 판매 등 관광객을 대상으로 하는 시설로서의 잠재력 보유하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통 접근성은 차량을 통한 진입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용한 편입니다.

제공된 정보만으로는 주변 편의시설 및 혐오시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금을 반환받지 못할 수 있습니다.

지적도상 기호 1번 및 4번 토지가 맹지라는 점은 접근성에 대한 추가적인 확인과 해결 방안 마련이 필요합니다. (기호 2번 토지를 통해 접근 가능)

토지는 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 규제를 받고 있어 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

중복병합사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차의 복잡성과 채권 관계에 대한 충분한 이해가 요구됩니다.

건축물대장에 등재되지 않은 제시외 건물이 존재하며, 이 부분은 일괄 매각 대상이므로 관련 법규 준수 및 처리 방안을 검토해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 추후 명도 진행 시 임차인과의 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 인수 보증금은 0원입니다.)

토지의 공부상 지목(임야, 과수원)과 실제 이용 현황(잡종지, 휴경지)의 차이에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 설악면의 토지 및 근린생활시설(사무소) 건물로 구성되어 있으며, 관광농원 부지 조성 목적과 관련된 토지 이용 현황을 보이고 있습니다.

입지상 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 하지만 일부 토지가 지적도상 맹지인 점은 명확한 현황 파악이 필요합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 비교적 정리될 것으로 보이나, 채권 총액이 높아 재매각 가능성 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

농지취득자격증명 제출 의무, 복잡한 토지이용규제 등은 본 물건의 취득 및 활용 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 가평 지역의 관광 개발 잠재력을 활용하거나 지역 특성에 맞는 용도로 활용할 수 있는 가능성을 지니고 있습니다. 다만, 각종 규제, 맹지 여부, 관련 서류 제출 의무 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

관광지 인근의 위치적 이점을 활용한 사업 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

조성된 부지, 임야, 휴경지를 포함한 토지를 다양한 용도로 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

건축물은 근린생활시설로서 주변 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 시설 운영에 적합할 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획 및 관광 트렌드 변화에 따른 부가 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가(1,307,125,500원)를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 토지 이용 규제, 건물 상태, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 반드시 별도의 현장 조사를 통한 상세 분석 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.