나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102688 [4] 서울특별시 중구 을지로6가 67-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1)일련번호1,3: 서울특별시 중구 광희동1가 소재 ""동대문역사문화공원역 7번출구"" 북측 및 서측 인근에 위치하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.
2)일련번호5~8,10,12,13: 서울특별시 중구 을지로6가 소재 ""국립중앙의료원"" 남측 인근에 소재하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.

교통상황

본건까지 일부 토지에는 차량 접근 가능하나, 일부 토지는 세로(불)로서 차량 접근 불가능한 실정이며, 인근에 버스정류장 및 전철역(동대문역사문화공원역)이 소재하여 대중교통 편의성 양호한 편임.

형태 및 이용상태

대부분 사다리형 평지이고 일부는 부정형 평지로서 대부분 상업용지로 이용중임(개별공시지가 고시는 상업용 또는 상업기타용으로 되어 있음)

인접 도로상태

개별공시지가 도로접면 상황에서 일련번호 1,3,6,7,8 토지는 세로(불), 일련번호 5 토지는 세로(가), 일련번호 10,12,13 토지는 세각(가)이며 각 도로는 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

1)광희동1가 84:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안)임.
2)광희동1가 287:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
3)을지로6가 59-1:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
4)을지로6가 59-2: 59-3, 50-2:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
5)을지로6가 67-1: 67-2, 68:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)일련번호2: 세멘벽돌조 평옥개 3층(옥탑,지하실 별도) 건물로서,
외벽:몰탈 마감 기타,
창호:목재,샷시 등임.
2)일련번호4: 목조 와즙 2층 건물로서,
외벽:일부 치장타일, 일부 몰탈 마감 등,
창호:샷시 등임.
3)일련번호9:목조 와즙 2층 건물로서,
외벽:세멘몰탈 등,
창호:창호가 거의 설치되지 않은 건물임.
4)일련번호11:목조기와지붕 단층 건물로서,
외벽:몰탈페인팅 등,
창호:샷시 등임.

이용상태

1)일련번호2: 근린생활시설(현황 인쇄)
2)일련번호4: 근린생활시설(미상)
3)일련번호9: 근린생활시설(현황 창고)
4)일련번호11:근린생활시설(현황 창고 추정)

설비내역

1)일련번호2: 전기, 급배수 및 위생설비 되어 있음.
2)일련번호4: 전기, 기타 미상.
3)일련번호9: 전기, 기타 미상.
4)일련번호11:전기, 기타 미상.

부합물 및 종물

일련번호9 건물에 세멘벽돌조 다용도실 약 4㎡, 일련번호11 건물에 목조 식당 약 35㎡가 부속 소재하는바, 제시외건물로 목록 추가하여 평가하였음.

공부와의 차이

일련번호9건물은 공부상 을지로6가 50-2번지, 59번지 양지상 소재로 되어 있으나 현황은 59번지는 없고 ""50-2,59-2, 59-3"" 3필지상에 소재하는 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 토지 정보

* 소재지: 서울특별시 중구 을지로6가 67-1

* 용도: 근린주택

* 감정가: 1,695,191,920원 (16억 9519만 1920원)

* 토지면적: 85.40㎡ (약 25.83평)

* 토지지분: 76.79158000000001㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 39.77㎡ (약 12.03평)

* 건물지분: 39.77㎡

* 건물 제시외면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO (경매개시결정 등기상 권리자는 스카이저축은행)

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 총 건물 연면적 (일괄매각 대상): 74.77㎡ (약 22.62평)

2.2. 건물 정보

* 건물 구조: 세멘벽돌조, 목조, 목조와즙, 목조기와지붕 등 복합 구조 (주요 건물: 세멘벽돌조 평옥개 3층, 제시외 건물: 목조 식당 약 35㎡)

* 주요 용도: 근린생활시설, 주택, 창고 (현황 인쇄, 미상, 창고)

* 건물 등기부상 주요 내용:

* 소유권 이전: 주식회사킴스앤우리파트너스 (2014.12.31.)

* 신탁: 신한자산신탁주 식회사 (2014.12.31.)

* 근저당: 제우스자산관리대부유한회사 (2014.12.31., 3억 6천만원)

* 임의경매 개시: 스카이저축은행 (2025.04.16., 3억 6천만원)

* 등기부채권 총액: 360,000,000원

2.3. 토지 등기부 요약

* 등기부상 주요 내용:

* 소유권 이전: 주식회사킴스앤우리파트너스 (2014.12.31.)

* 신탁: 신한자산신탁주 식회사 (2014.12.31.)

* 근저당: 제우스자산관리대부유한회사 (2014.12.31., 3억 6천만원)

* 임의경매 개시: 스카이저축은행 (2025.04.16., 3억 6천만원)

* 근저당권부채권질권설정: 스카이저축은행 (2025.07.31.)

* 등기부채권 총액: 360,000,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 서울 중심부인 중구 을지로6가에 위치하며, 동대문역사문화공원역 7번 출구 북측 및 서측 인근, 국립중앙의료원 남측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 대로변 후면의 상업지대로 활발한 지역입니다.

3.2. 교통상황

* 일부 토지는 차량 접근이 가능하나, 일부 토지는 도로에 접하지 않아 차량 접근이 어려운 실정입니다.

* 인근에 버스정류장과 지하철 동대문역사문화공원역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3.3. 형태 및 이용상태

* 토지는 대부분 사다리형 평지이며 일부 부정형 평지입니다.

* 현황은 대부분 상업용지로 이용되고 있습니다.

3.4. 인접 도로상태

* 일부 토지(1,3,6,7,8번지)는 세로(불)에 접하나 포장도로입니다.

* 나머지 토지들(5, 10, 12, 13번지)은 세로(가) 또는 세각(가)에 접하는 포장도로입니다.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지들은 대부분 일반상업지역에 속합니다.

* 또한 지구단위계획구역(동대문역사문화공원 주변), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등의 제한을 받습니다. 일부 토지는 정비구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입/사업일자: 2009-07-09

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-05-14

* 분석: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금이 명시되어 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 아니나, 배당요구를 하였으므로 배당 순위에 따라 보증금 일부 또는 전부를 회수할 수 있습니다. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 인수될 가능성도 있으나, 본건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 확정일자: 2025-04-28

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2025-05-29

* 분석: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금은 명시되어 있습니다. 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정이며, 배당 순위에 따라 보증금을 회수하게 됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 상기 임차인 현황에도 불구하고, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 요약됩니다. 이는 경매 절차상 모든 권리가 말소되거나, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 수 있는 구조이기 때문입니다.

4.2. 등기부 요약 및 권리분석

* 토지 및 건물 등기부상 모든 권리(근저당, 신탁 등)는 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 권리분석상 특이사항은 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인 존재하나 인수 부담 없음)

* 공동담보 물건으로, 해당 채권(스카이저축은행)은 본 경매물건을 포함하여 여러 담보물건에서 우선변제권을 행사할 것입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 현황

* 본건이 위치한 을지로6가는 서울의 핵심 상업 및 비즈니스 지구로, 동대문역사문화공원역이라는 트리플 역세권의 중심에 있습니다.

* 주변에는 대형 쇼핑몰, 패션타운, 디자인 관련 시설, 오피스 빌딩 등이 밀집해 있어 유동인구가 매우 풍부합니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 상업시설 입점이 가능하며, 잠재적 가치가 높은 지역입니다.

5.2. 주변 시세 분석

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 을지로6가 인근 신축 다세대주택(동원스위트을지, 2019년 건축)의 경우 2024년 2월에 전용면적 26.07㎡가 2억 9천만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 1,112만원 수준입니다.

* 본건은 상업용지로서 토지 가치가 훨씬 높게 평가될 수 있습니다. 감정가의 토지 면적당 가격은 약 1,984만원/㎡로, 이는 해당 지역의 높은 상업적 가치를 반영합니다.

* 건물의 노후도 및 복합 구조를 고려할 때, 토지 가치가 본건의 감정가에서 가장 큰 비중을 차지할 것으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

* 동대문역사문화공원, DDP(동대문디자인플라자) 등 문화시설이 인접해 있습니다.

* 주변 상업지구 내에 백화점, 쇼핑몰, 다양한 식음료 매장 등 생활 편의시설이 풍부하게 밀집해 있습니다.

* 국립중앙의료원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋습니다.

6.2. 주변 교육시설

* 인근에 다수의 학교가 소재하고 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6.3. 주변 녹지/휴식공간

* 도심 지역의 특성상 대규모 녹지 공간은 부족할 수 있으나, 동대문역사문화공원 등 공공 공간을 활용할 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

* 반경 1km 이내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 본건 지역은 주로 상업, 업무, 문화 시설이 밀집한 활기찬 도심 지역입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

* 김 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 변수는 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7.2. 제시외 건물

* 매각 대상에 포함된 제시외 건물(약 35㎡)은 공부상에 등록되지 않은 부분이므로, 향후 철거 또는 합법화 과정에서 추가 비용이나 번거로움이 발생할 수 있습니다.

7.3. 토지 이용 제한

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 토지 이용 규제가 적용되어 있어, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

7.4. 도로 접근성

* 일부 토지의 도로 접면 상황이 불리하여, 건물 이용 및 접근성에 제약을 줄 수 있습니다.

7.5. 건물 상태

* 건물이 여러 동으로 구성되어 있고, 구조 및 마감재가 다양하며 연식이 있는 것으로 추정됩니다. 건물의 전반적인 노후도 및 유지보수 상태에 따라 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 상업지구인 을지로6가에 위치한 근린주택으로서, 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 동대문역사문화공원역 초역세권이라는 점과 풍부한 유동인구는 본건의 가장 큰 장점입니다. 감정가는 16억 9519만원으로, 이는 해당 지역의 높은 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담이 없는 것으로 명시되어 있고, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함되어 있어 활용 가능성이 있습니다. 다만, 일부 토지의 도로 접근성 문제, 복합적인 건물 구조 및 상태, 복잡한 권리 관계(현재는 경매로 소멸 예정) 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 향후 개발 가치를 기대할 수 있는 투자 물건으로 평가됩니다.

9. 투자 포인트

9.1. 최고 입지

* 서울 도심의 핵심 상업지구, 동대문역사문화공원역 인근에 위치하여 최상의 접근성과 유동인구를 자랑합니다.

* 주변 인프라 및 개발 호재가 풍부하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9.2. 잠재적 가치 상승

* 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 용도 변경이나 재개발 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 서울 도심의 상업용지 희소성을 고려할 때, 토지 가치 상승 잠재력이 높습니다.

9.3. 복합 용도 가능성

* 근린주택으로서 상가, 사무실, 주거 등 다양한 용도로 활용 가능하여 다각적인 수익 창출이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,695,191,920원입니다. 최고 입지조건과 상업지역의 희소성을 고려할 때, 경매 시장에서는 감정가를 상회하는 경쟁이 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 일부 도로 접근성 제약 등은 고려해야 할 요소입니다.

제공된 주변 시세 분석(2.5)에서 해당 지역 상업용지 토지 가격은 제곱미터당 약 1,984만원으로 추정되며, 이는 감정가와 일치하는 수준입니다. 건물 가치는 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

안정적인 낙찰을 위해서는 감정가의 110% ~ 125% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 감정가 1,695,191,920원 기준

* 110% 수준: 약 1,864,711,112원

* 125% 수준: 약 2,118,989,900원

따라서, 예상 입찰가는 1,900,000,000원 ~ 2,150,000,000원 (19억 ~ 21억 5천만원) 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 경매 당일의 경쟁 상황 및 참여자들의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.