나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102688 [3] 서울특별시 중구 을지로6가 59-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

1)일련번호1,3: 서울특별시 중구 광희동1가 소재 ""동대문역사문화공원역 7번출구"" 북측 및 서측 인근에 위치하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.
2)일련번호5~8,10,12,13: 서울특별시 중구 을지로6가 소재 ""국립중앙의료원"" 남측 인근에 소재하며, 주변은 대로 후면 상업지대임.

교통상황

본건까지 일부 토지에는 차량 접근 가능하나, 일부 토지는 세로(불)로서 차량 접근 불가능한 실정이며, 인근에 버스정류장 및 전철역(동대문역사문화공원역)이 소재하여 대중교통 편의성 양호한 편임.

형태 및 이용상태

대부분 사다리형 평지이고 일부는 부정형 평지로서 대부분 상업용지로 이용중임(개별공시지가 고시는 상업용 또는 상업기타용으로 되어 있음)

인접 도로상태

개별공시지가 도로접면 상황에서 일련번호 1,3,6,7,8 토지는 세로(불), 일련번호 5 토지는 세로(가), 일련번호 10,12,13 토지는 세각(가)이며 각 도로는 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

1)광희동1가 84:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안)임.
2)광희동1가 287:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
3)을지로6가 59-1:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
4)을지로6가 59-2: 59-3, 50-2:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.
5)을지로6가 67-1: 67-2, 68:
일반상업지역 , 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),서울도심(4대문안)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)일련번호2: 세멘벽돌조 평옥개 3층(옥탑,지하실 별도) 건물로서,
외벽:몰탈 마감 기타,
창호:목재,샷시 등임.
2)일련번호4: 목조 와즙 2층 건물로서,
외벽:일부 치장타일, 일부 몰탈 마감 등,
창호:샷시 등임.
3)일련번호9:목조 와즙 2층 건물로서,
외벽:세멘몰탈 등,
창호:창호가 거의 설치되지 않은 건물임.
4)일련번호11:목조기와지붕 단층 건물로서,
외벽:몰탈페인팅 등,
창호:샷시 등임.

이용상태

1)일련번호2: 근린생활시설(현황 인쇄)
2)일련번호4: 근린생활시설(미상)
3)일련번호9: 근린생활시설(현황 창고)
4)일련번호11:근린생활시설(현황 창고 추정)

설비내역

1)일련번호2: 전기, 급배수 및 위생설비 되어 있음.
2)일련번호4: 전기, 기타 미상.
3)일련번호9: 전기, 기타 미상.
4)일련번호11:전기, 기타 미상.

부합물 및 종물

일련번호9 건물에 세멘벽돌조 다용도실 약 4㎡, 일련번호11 건물에 목조 식당 약 35㎡가 부속 소재하는바, 제시외건물로 목록 추가하여 평가하였음.

공부와의 차이

일련번호9건물은 공부상 을지로6가 50-2번지, 59번지 양지상 소재로 되어 있으나 현황은 59번지는 없고 ""50-2,59-2, 59-3"" 3필지상에 소재하는 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102688 (3)

* 소재지: 서울특별시 중구 을지로6가 59-1

* 용도: 근린시설

* 감정가: 768,112,040원

* 토지면적: 170.90㎡ (약 51.7평)

* 건물면적: 92.56㎡ (약 28.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 토지지분: 45.15893㎡ (약 13.66평)

* 건물지분: 92.56㎡ (약 28.0평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 4.00㎡ (다용도실) 및 35.00㎡ (식당) - 감정평가서상 부속 소재

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

* 본건은 서울특별시 중구 을지로6가에 소재하며, 지하철 2, 4, 5호선 환승역인 동대문역사문화공원역 7번 출구 북측 및 서측 인근에 위치합니다.

* 또한 국립중앙의료원 남측 인근에도 자리하고 있어, 주요 상업 시설과 공공기관의 배후 지역에 해당합니다.

* 주변은 대로변 이면의 활발한 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

* 일부 토지는 차량 접근이 가능하나, 일부는 세로(불)로 지정되어 있어 차량 접근이 제한적일 수 있습니다.

* 인근에 다수의 버스 정류장과 동대문역사문화공원역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로상태:

* 토지별로 도로 접면 상황이 상이하나, 대부분 포장도로에 접해 있습니다.

* 일부 토지는 세로(불)로, 일부는 세로(가), 세각(가)로 분류되어 도로 접근성에 차이가 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 건 토지는 대부분 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한 동대문역사문화공원 주변 지구단위계획구역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안)에 해당합니다.

* 일부 필지에는 정비구역 및 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하는 구역도 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 토지 및 건물 등기부상 소유권이전(주식회사킴스앤우리파트너스), 근저당권(제우스자산관리대부유한회사, 360,000,000원), 소유권이전신탁(신한자산신탁주식회사) 등의 권리가 설정되어 있습니다.

* 본건 임의경매는 스카이저축은행의 신청으로 개시되었습니다(2025타경102688).

* 2014년 12월 31일 접수된 제우스자산관리대부유한회사의 근저당권이 말소기준권리일 것으로 추정됩니다.

* 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 고 (배원인쇄사)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 관계는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울 도심의 핵심 상업지역에 위치하며, 동대문역사문화공원역을 중심으로 형성된 상권의 배후지입니다.

* 인근에 대규모 쇼핑몰, 패션 상가, 관광 명소(동대문디자인플라자 등)가 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

* 국립중앙의료원 등 주요 공공기관이 인접해 있어 관련 종사자 및 방문객을 대상으로 한 상권 형성도 기대됩니다.

* 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 4, 5호선 동대문역사문화공원역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 서울 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 의료: 국립중앙의료원이 인접해 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

* 문화: 동대문역사문화공원, 동대문디자인플라자(DDP) 등 문화 시설 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함:

* 건물감정평가요항표에 따르면, 일련번호9 건물에 약 4㎡의 다용도실과 일련번호11 건물에 약 35㎡의 식당이 부속되어 제시외 건물로 평가되었습니다. 총 약 39㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

* 공부와의 차이:

* 본 건물(9)은 공부상 을지로6가 50-2번지, 59번지 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 59번지는 없고 "50-2, 59-2, 59-3" 3필지 상에 소재하는 것으로 보입니다.

* 또한, 59-1 지상에 타인 소유 건물이 소재하고 있어, 이 부분에 대한 정확한 확인 및 법적 검토가 필요합니다.

* 도로 접근성: 일부 토지의 세로(불) 표기는 차량 접근에 제한이 있을 수 있음을 의미하며, 이는 건물 활용이나 신축 시 고려해야 할 사항입니다.

* 복잡한 권리관계: 신탁, 근저당, 질권 등 다수의 권리가 등기되어 있어, 경매 절차 진행 시 권리 소멸 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계 및 기타 사항이 미상으로, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울의 중심 상업지구인 을지로6가에 위치하며, 동대문역사문화공원역 초역세권으로 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일반상업지역으로서 높은 건축 밀도와 다양한 용도의 개발이 가능한 지역이며, 주변 관광, 쇼핑, 의료 시설과의 연계성을 통해 높은 상업적 가치를 지니고 있습니다.

* 감정가 7억 6천만 원대는 이 지역의 입지를 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있으나, 제시외 건물 포함, 공부와의 차이, 일부 도로 접근성 제한 등의 리스크 요인을 충분히 인지해야 합니다.

* 특히 신탁이 설정된 점과 타인 소유 건물이 인접해 있다는 점은 추가적인 법률 및 현장 검토를 통해 명확히 해야 할 부분입니다.

* 성공적인 투자를 위해서는 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하고, 향후 수익성을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권의 탁월한 입지: 동대문역사문화공원역 도보 1~2분 거리의 핵심 상업지구.

* 풍부한 유동인구 및 잠재 수요: 주변 대형 상업 시설, 관광 명소, 의료 시설 등으로 인한 지속적인 수요 확보 가능.

* 상업적 활용 가치 높음: 일반상업지역으로 다양한 업종의 근린생활시설, 업무시설 등 다목적 활용 가능.

* 서울 도심의 희소성: 서울 중심부의 상업용 부동산으로서 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 768,112,040원입니다.

* 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 호가 분석

* 지역 상권의 현재 및 미래 가치 평가

* 명도에 소요될 예상 비용 및 시간

* 제시외 건물 및 공부와의 차이 부분에 대한 잠재적 비용 산출

* 신탁 관련 비용 및 절차 확인

* 위 제반 사항을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 실질적인 투자 가치와 위험 요소를 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.