나이스옥션 법원경매 서울동부 2023타경57415 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 OOOOOO OOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2023.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "지하철5,7호선 군자역" 북측 인근에 위치하며,
주위는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5,7호선
군자역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층/지상13층 건물 중 11층 1104호로서,
(사용승인일: 2020.12.16)
외벽 : 석재 붙임, 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 창호 마감 등.

이용상태

본건은 공부상 "업무시설(오피스텔)"임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 소화설비, 화재경보기및 탐지설비, 스프링클러, 주차
시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 2필 일단지의 "세장형"의 토지로서,
"업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로 도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우
에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 가축사육제한구
역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.
기호(2):도시지역, 일반상업지역(당초:일반주거지역, (지구단위계획내용에 부합되는 경우
에만 상향되는 용도지역의 적용을 받음)), 지구단위계획구역(2023-01-17), 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77
-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조는 현장조사시 이해관계인의 부재로 확인하지 못하여 외부
관찰, 인근 탐문조사 및 집합건축물대장상의 건축물현황도" 등에 의거 작성하였음.

물건 비고

1. 유치권자 이서구로부터 공사대금 등에 지출한 차용금을 이유로 유치권신고서가 제출(2024.07.19.)되었으나 그 성립여부는 불분명함.
2. 위 이서구로부터 2025.1.16.자로 유치권에 대한 포기서가 제출되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울동부지방법원 2023타경57415 (1) 부동산강제경매 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 649-11에 위치한 평강오피스텔 11층 1104호입니다.

건물의 용도는 오피스텔이며, 감정평가액은 288,000,000원입니다.

토지 면적은 5.98㎡(약 1.81평)이며, 건물 면적은 24.05㎡(약 7.27평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 송OO이며, 공동담보 물건으로 경매가 진행되고 있습니다.

본 건물은 2020년 12월 16일 사용승인이 된 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 5, 7호선 군자역 북측 인근에 자리 잡고 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

주변 지역은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 단독 및 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 박규리 씨의 근저당권(19,900,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 채권으로는 근저당권, 강제경매, 다수의 가압류 등이 등기되어 있으며, 총 등기부채권액은 869,900,000원입니다.

본 건에는 유치권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

유치권은 유치권자 이서구로부터 공사대금 관련 차용금을 이유로 신고되었으나(2024.07.19.), 이후 2025년 1월 16일자로 유치권 포기서가 제출되어 현재는 성립 여부가 불분명하더라도 사실상 소멸된 것으로 간주됩니다.

가장 주의해야 할 사항은 임차인 김동욱 씨입니다.

전입일자는 2021년 6월 15일이며, 대항력이 있는 임차인으로 확인되었습니다.

다만, 보증금과 차임이 모두 0원으로 기재되어 있어, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담이 없을 수 있으나, 명도 과정에서 상당한 법적 검토와 주의가 요구되는 중대한 리스크입니다.

해당 임차인의 법적 지위 및 명도 가능성은 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 광진구 중곡동 일대는 지하철 군자역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

지하철 5, 7호선의 더블 역세권이라는 지리적 이점은 해당 지역의 상권 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

오피스텔 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 다양한 업종의 영업이 가능하며, 배후 주거 수요 또한 뒷받침될 수 있습니다.

주변 환경에 특별히 언급된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

군자역을 중심으로 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

지하철과 버스 노선을 통해 서울 시내 각지로의 이동이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

오피스텔 건물 자체에 필요한 설비(위생, 급배수, 냉난방, 소화, 화재경보기, 스프링클러, 주차시설 등)가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김동욱 씨의 존재입니다. 보증금과 차임이 0원인 상태에서 대항력이 인정될 경우, 낙찰자가 해당 임차인으로 인한 명도 문제에 직면할 가능성이 매우 높습니다. 이는 사실상 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 장기화될 수 있음을 의미하며, 투자 수익률에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

비록 유치권 신고가 있었으나 포기서가 제출되어 해소된 사안이지만, 과거 공사대금 관련 분쟁이 있었던 점은 간과할 수 없습니다.

총 채권액이 감정가를 초과하므로, 향후 다른 채권자의 추가적인 경매 신청 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 군자역 초역세권이라는 우수한 입지와 비교적 최근에 사용 승인된 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인, 특히 보증금과 차임이 0원인 상황은 명도와 관련된 매우 심각한 리스크를 내포하고 있어, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다.

이러한 임차인 문제를 해결하지 못할 경우, 건물 사용 및 수익에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

따라서 본건의 실제 가치는 현재 감정가나 주변 시세보다 임차인 리스크를 반영하여 재평가되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 5, 7호선 군자역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권의 탁월한 입지.

* 신축급 오피스텔로서 비교적 양호한 건물 상태 및 편의시설.

* 향후 지역 개발 및 지하철 역세권 프리미엄 상승 가능성.

* 주변 혐오시설 부재로 인한 쾌적한 주거 및 업무 환경.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 288,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 7평대)의 공실 상태 오피스텔 매매가는 대략 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 파악됩니다.

그러나 본건은 보증금 0원, 차임 0원의 대항력 있는 임차인이 거주 중이라는 매우 중대한 명도 리스크를 안고 있습니다.

이 리스크는 사실상 해당 임차인의 명도가 완료되기 전까지 건물에서 어떠한 수익도 기대하기 어렵거나, 임차인과의 협상 또는 법적 분쟁으로 인해 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

따라서, 이러한 중대 리스크를 고려할 때, 본건의 실질적인 투자 가치는 공실 시세보다 현저히 낮게 평가될 수 있습니다.

신중한 투자를 위해, 잠재적 명도 비용 및 소요 시간, 법률적 검토 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본건에 대한 합리적인 예상 입찰가는 대략 160,000,000원에서 180,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

이 가격은 임차인 리스크를 반영한 보수적인 접근이며, 명도 관련 법률 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.