나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1969 [2] 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 3층305호 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1) 구분건물은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "백록초등학교" 남서측 인근에, 기호(2,3)은 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 기호(1~3) 주위는 공히 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1~3) 공히 본건으로 차량접근이 용이하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건내 제5층 제502호로서, [사용승인일 : 2005.12.28] 외벽 : 대리석 및 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지 등 인테리어 마감, 바닥 : 강마루, 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등임. 기호(2,3) 철골철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상3층건내 제3층 제305호외 1개호로서, [사용승인일 : 2022.5.2] 외벽 : 화강석붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 인테리어 공사중(공사중지상태), 바닥 : 인테리어 공사중(공사중지상태), 창호 : 샷시창 및 강화유리창 등임.

이용상태

기호(1) 공동주택(아파트)로 이용중임. 기호(2,3) 공부상 '일반음식점'이나 현황 본건 2개호를 포함한 3층 전체를 튼상가로 이용하기 위해 공사중 중단된 상태임.

설비내역

기호(1) 기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음. 기호(2) 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지설비, 옥내 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 인접도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임. 기호(2,3) 인접도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 남서측으로 노폭 약 25m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함. 기호(2,3) 북서측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2023-12-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임. 기호(2,3) 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1969 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 1454 나인몰 3층305호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 과원로 128)

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 2,710,000,000원

토지면적: 218.19㎡ (약 66.02평)

토지지분: 218.19㎡ (약 66.02평)

건물면적: 268.33㎡ (약 81.17평)

건물지분: 268.33㎡ (약 81.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "신제주초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북서측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 7m의 포장도로에 접합니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 자연취락지구, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물 제한 표면구역, 공장설립제한지역 등 다양한 법적 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (신한은행, 2022-11-25, 3,180,000,000원)

* 말소 예정 권리: 을2 근저당 (주식회사신성건설, 2022-12-28, 627,600,000원), 갑3 임의경매 (신한은행, 2025-11-24)

* 총 채권액 (등기부 요약 기준): 3,807,600,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자료상 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사팔팔스튜디오

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 25,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022-11-07

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 권리 분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무에 따라 보증금 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 본 건물(나인몰)은 제주 핵심 상권인 연동에 위치하고 있으며, 롯데시네마 직영관, H&M, 올리브영 등 다양한 유명 브랜드 및 시설이 입점해 있어 젊은층과 관광객의 방문이 많은 지역입니다.

* 인근에 다수의 공공기관, 병원, 학교, 대규모 주거 단지가 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 복합 쇼핑몰로서 문화, 식음, 쇼핑, 엔터테인먼트 등 다양한 콘텐츠를 제공하며, 제주도 내 몰링형 쇼핑 시설로서의 입지를 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 신제주초등학교, 백록초등학교 등 인접

* 의료 시설: 제주도청, 한라병원 등 공공기관 및 의료기관 밀집

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 경유하는 등 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의 시설: 쇼핑몰 내 다양한 상업 시설 이용 가능. 주변에 마트, 병원, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

* 주변 환경: 혐오 시설 관련 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사팔팔스튜디오가 보증금 160,000,000원에 대해 대항력을 가지고 있어, 인수 여부에 대한 신중한 검토가 필요합니다. 권리 분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 표기된 점과 대항력 있는 임차인의 존재 사이에 상충되는 부분이 있어 추가 확인이 필수적입니다.

* 건축 공사 중단: 본건(305호, 310호)은 현재 3층 전체를 상가로 활용하기 위해 공사 중단된 상태로, 향후 공사 완료 시점, 범위 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 305호 출입문을 통해서만 진입 가능합니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 채권 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 용도 불일치 및 활용: 공부상 '일반음식점'이나 '문화 및 집회시설'로 지정되어 있으나, 현황은 공사 중단 상태로 실제 상가로의 활용은 공사 완료 및 인허가 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주시 연동의 나인몰 내 상가로, 최신 사용 승인일(2022.05.02.)을 가진 비교적 신축 건물입니다. 다만, 본 경매 대상인 305호와 310호는 현재 공사가 중단된 상태이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 관련 리스크가 있습니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 추가적인 검토가 필요한 부분입니다. 상업 시설로서의 잠재력은 있으나, 공사 완료 및 임차인 문제 해결을 위한 구체적인 계획과 비용 산정이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 최고의 상업 중심지 중 하나인 연동에 위치하여 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다.

* 최근 사용 승인이 이루어진 건물로, 향후 리모델링 및 상가 활성화를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 복합 쇼핑몰 내 상가로서 다양한 연령층과 관광객을 대상으로 한 업종 유치가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 상세한 권리 분석, 현장 조사, 공사비 및 임차인 인수 여부에 따른 최종적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 컨설팅이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수 금액이 발생할 수 있음을 고려해야 하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.