나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8342 [2] 제주특별자치도 제주시 노형동 917-2 제주노형호텔 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 ""노형오거리"" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 중소규모 점포, 숙박시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 본건까지 제반차량 접근 가능하여 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상18층 건물 내 1층 101호외 1개호로서(사용승인일: 2018.12.26)
외벽: 대리석타일 마감 등,
바닥: 타일 마감 등임.

이용상태

기호(1,2) : 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 천장형냉방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

3필지 일단의 토지로서, 남측으로 폭 약 20m, 북측 및 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1] : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.




기호[2,3] : 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 기호(1)은 공부상 ""지상1층""으로 표기되어 있으나, 현황 지상1층보다 다소 하층부임.
- 본건 기호(1)일부 및 기호(2)는 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 내부확인이 곤란한 바, 동 건물 내 유사물건, 해당관련공부(건축물현황도), 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 2025타경8342 (2) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 노형동 917-2 제주노형호텔 1층 102호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 294,000,000원입니다.

토지 면적은 4.79㎡ (약 1.45평)이며, 건물 면적은 36.31㎡ (약 10.99평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 회OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "노형오거리" 동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 중소규모 점포, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며, 교통 상황은 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고, 차량 접근이 용이하여 전반적으로 무난합니다.

토지는 3필지가 일단의 토지로서, 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 숙박시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측으로 폭 약 20m, 북측 및 북동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건은 공동담보 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특수 물건입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리는 2023년 6월 30일 접수된 무궁화캐피탈주식회사의 근저당권(금1,300,000,000원)입니다.

이하 을2-1(근저당권부채권근질권설정), 갑10(압류), 갑11(가압류), 갑12(임의경매), 갑13(압류) 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,354,826,373원입니다.

임차인 현황:

* 전형진: 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2025-02-26. 대항력 없음.

* 조남산업개발주식회사: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2022-01-25. 대항력 있음. (보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 여부 및 명도 관련하여 입찰 전 반드시 추가 확인 필요)

* 주식회사미양로지스: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-07-22. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 갑3: 소유권이전신탁 (2019-05-27)

* 갑6: 소유권이전 (김용석, 2021-01-13, 강제경매로 인한 매각 (2020타경1112))

* 을2: 근저당권 (무궁화캐피탈주식회사, 2023-06-30, 말소기준권리)

* 을2-1: 2번근저당권부채권근질권설정 (융창저축은행, 2023-07-21, 말소)

* 갑10: 압류 (제주세무서장, 2024-06-19, 말소)

* 갑11: 가압류 (한국캐피탈주식회사, 2025-03-27, 말소)

* 갑12: 임의경매 (무궁화캐피탈, 2025-07-11, 말소)

* 갑13: 압류 (제주특별자치도, 2026-03-26, 말소)

4. 상권분석

본건이 위치한 제주시 노형동은 제주시의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 중소규모 점포, 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

본건은 노형오거리 인근에 위치하여 접근성이 우수하며, 이는 상가로서의 잠재력을 높여줍니다.

다만, 건물 자체의 주 용도가 숙박시설(제주노형호텔)로 되어 있는 점과, 본건(102호)은 근린상가 용도로 등록되어 있어, 상권 내에서 업종 선택 및 경쟁 구도에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 대규모 상업 및 주거 밀집 지역 특성상 인근 개발 계획 및 도시 계획을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 공동주택, 점포, 숙박시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

단, 노형동은 제주시 내에서도 비교적 활성화된 지역으로, 임대 수요와 공급, 경쟁 업종 등에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건과 같이 공동담보로 묶인 물건은 경매 진행 시 다른 담보물의 처리 상황에 따라 변수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 조남산업개발주식회사와 같이 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 권리 관계가 명확히 정리되지 않을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이: 본 건 102호의 경우 공부상 '지상 1층'이나 현황은 '지상 1층보다 다소 하층부'에 위치하고 있어, 이용 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 확인 곤란: 본 건 102호 일부 및 다른 호실에 대해 내부 확인이 곤란했던 점은, 실제 이용 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 재확인해야 할 필요성을 제기합니다.

* 건물 용도 혼재: 건물 전체는 숙박시설(호텔)이나, 본건은 근린상가 용도로 등록되어 있어, 건물 내 다른 업종과의 관계 및 전체적인 건물 관리 방침에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주도의 주요 상업 중심지인 노형동에 위치한 근린상가 물건으로, 감정가 대비 투자 가치를 검토해 볼 만한 잠재력을 지니고 있습니다.

교통 접근성 및 주변 상권의 활성화 정도는 긍정적인 요소입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 현황과 공부상 차이 및 내부 확인 곤란 등의 리스크 요소를 신중하게 고려해야 합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 권리 관계와 인수 여부, 그리고 명도에 대한 철저한 준비가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 노형동 중심 상권 입지

* 풍부한 유동인구 및 교통 접근성

* 경매 최저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금을 제외한 임차인의 보증금 합계가 0원이므로 명도 비용 및 예상 수익률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 법률 검토 후 본인이 판단하여 결정하시기 바랍니다.

최근 유사 물건의 낙찰가율, 경매 시세, 현장 상황 등을 면밀히 분석하여 합리적인 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

다만, 물건의 특성상 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.