나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9057 [2] 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5 인텔리젼트한빛아파트 2층 207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 노형동 소재 '노형오거리' 남서측 인근에 위치하며, 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 통행이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통사정은 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 내 제2층 제206호, 제2층 제207호로서 <사용승인일자: 2004.01.29> 외벽: 드라이비트 및 타일붙임 등. 창호: PVC창호 등.

이용상태

(1, 2) 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 주상용 건물의 부지입니다.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 12m의 아스콘포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

해당 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 3779-5번지, 인텔리젼트한빛아파트 2층 207호에 소재하고 있습니다. 본 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 구조이며, 2004년 1월 29일에 사용승인을 받았습니다. 건물은 총 15층으로 구성되어 있으며, 본 매각 대상은 근린생활시설 용도입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 80.46㎡(약 24.34평)이며, 건물 면적은 389.68㎡(약 117.87평)입니다. 토지 및 건물 지분 면적 또한 동일하게 제공되었습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 1050000000원이며, 본 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 늘OOOOOOOO이며, 사건 번호는 제주지방법원 2025타경9057 (2)입니다.

1.4. 건물 구조 및 용도

건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 2004년 1월 29일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 드라이비트 및 타일 마감이며, 창호는 PVC 창호 등이 사용되었습니다. 본 물건의 용도는 근린생활시설입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, '노형오거리'에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 공동주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 형상을 하고 있으며, 인접 도로와 대체로 등고·평탄한 상태입니다. 현재 주상용 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로

본 물건은 남측으로 폭 약 12m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.5. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 도시개발구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 소유권보존 등기(갑1)는 한빛종합건설주식회사 명의로 2004년 2월 9일에 접수되었습니다. 이후 근저당권(을2, 을4) 및 압류(갑3) 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모든 권리(근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사, 압류: 제주특별자치도)는 말소 예정으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2015년 8월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 인수 권리

등기부상 채권액은 총 684,000,000원으로 기재되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다(인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

노형오거리 및 제주 드림타워 주변은 제주시의 핵심 상권으로, 다양한 상업시설, 호텔, 쇼핑센터, 음식점 등이 밀집해 있습니다. 이는 높은 유동인구와 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

4.2. 유동인구 및 배후수요

해당 지역은 관광객, 지역 주민, 비즈니스 방문객 등 다양한 계층의 유동인구가 풍부하며, 특히 노형오거리 주변은 제주시 상권 매출의 상당 부분을 차지하는 지역입니다.

4.3. 경쟁 환경

노형동은 연동과 비교해 보다 차분하고 안정적인 상권으로 평가되지만, 다양한 업종이 분포하고 있어 경쟁이 치열할 수 있습니다. 상권 특성상 음식점, 카페, 편의시설 등 생활밀착형 업종의 수요가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

노형동은 이마트, 롯데마트 등 대형마트가 인접해 있어 쇼핑 편의성이 우수하며, 다양한 음식점, 카페, 금융기관 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육/의료 시설

주변 지역에는 다수의 학교와 병원 등 교육 및 의료 시설이 분포하고 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비/공과금

현황 조사 보고서에 따르면, 2025년 10월 말 기준 2층 207호에 대한 관리비 1,185,280원이 미납된 상태로 확인되었습니다. 입찰 시 해당 미납 관리비의 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이고 임차인의 보증금 및 차임 정보가 불확실하므로, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2004년 사용승인을 받은 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 지역 전반적으로 폐기물 처리시설 등의 입지 논란이 있어, 향후 주변 지역 개발 계획을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장점

* 제주시 노형오거리라는 우수한 입지를 바탕으로 높은 상업적 가치와 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 없습니다.

* 일반상업지역 등 토지이용계획상 상업시설 운영에 유리한 조건입니다.

7.2. 물건의 단점

* 상당 금액의 관리비 미납분이 존재하여 인수 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 및 임차인 정보가 불확실하여 명도 과정에서의 리스크가 존재합니다.

* 건물 준공 후 20년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 강점

제주 제1의 상권으로 불리는 노형오거리 인근에 위치하여 높은 유동인구와 풍부한 배후수요를 기대할 수 있으며, 이는 안정적인 임대 수익 창출로 이어질 수 있습니다.

8.2. 권리 관계 명확성

모든 후순위 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 깨끗한 물건으로, 입찰에 대한 심리적 부담이 적습니다.

8.3. 개발 및 활용 가능성

일반상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 기타 상업 용도로 활용이 가능하며, 주변 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 10억 5천만원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 산정합니다. 미납 관리비 등 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

9.2. 예상 범위

본 물건은 우수한 입지와 명확한 권리 관계를 가지고 있으나, 미납 관리비 및 임대 관계 불확실성 등의 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. (정확한 시세 조사가 필요하며, 이는 일반적인 제안입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.