나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89192 [4] 광주광역시 남구 봉선동 5 비동 5층512호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치한 "(명지아파트) 제비동 제2층 제212호 외 5개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 바) 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제212,216호, 제3층 제311호, 제4층 제406호, 제5층 제512호, 제14층 제1411호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원에서 진행 중인 2024타경89192 (4) 부동산강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경89192 (4)

* 소재지: 광주광역시 남구 봉선동 5 비동 5층512호

* 용도: 아파트

* 감정가: 167,000,000원

* 토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

* 토지지분: 24.764999999999997㎡ (약 7.49평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 건물지분: 59.918㎡ (약 18.13평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 상가 혼용 지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 일단의 부정형 평지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 1월 10일 접수된 정나영 외 3명 신청의 강제경매 (갑10) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강인욱

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 5월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 강인욱은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과 상이하므로, 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수를 면밀히 검토해야 합니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 계산되더라도, 법률적 검토는 필수적입니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2018년 5월 15일

* 확정일자: 2018년 5월 2일

* 배당신고일자: 2025년 4월 3일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 등기부 현황 요약:

* 갑3 (2017-02-07): 소유권이전 (김병수 외 1명)

* 갑4 (2020-06-11): 공유자전원지분전부이전 (김정경)

* 갑5 (2021-03-26): 소유권이전 (봉선오방로지역주택조합추진위원회, 매매금 157,000,000원)

* 갑10 (2025-01-10): 강제경매 (정나영 외 3명, 520,188,820원) - 말소기준권리

* 갑11 (2025-01-20): 강제경매 (김아람) - 말소

* 말소 예정 권리: 말소기준권리(갑10)보다 늦게 접수된 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급될 수 있으나, 구체적인 기재 사항은 없습니다.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본 건이 소재한 봉선동은 광주 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 인접 도로: 서측으로 왕복 2차선 도로가 있어 차량 진출입이 용이하며, 상업 활동에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

* 주변 시설: 동아여자중학교가 인근에 위치하며, 상가 혼용지대 특성상 다양한 편의시설 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

* 건물 구조: 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제5층 제512호로, 해당 건물(비동)은 총 15층 건물입니다.

* 마감재: 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 정보 (명지맨션):

* 사용승인일: 1988년 12월 20일 (건축년도 1988년)

* 총 세대수: 419세대 (비동 포함)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 최고 15층

* 전용면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 주차대수: 총 261대 (지상 3대, 지하 5대) - 공동주택 기준으로 지하 주차대수 정보가 상이하나, 총 주차대수는 261대로 표기되어 있습니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(보증금 7천만원)와 강인욱(보증금 0원) 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 특히 강인욱 임차인의 보증금 0원 건은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 철저한 법률 검토가 필요합니다.

* 중복 사건: 본 건은 중복 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차나 권리 관계에 추가적인 변동 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1988년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지 보수 및 수리에 대한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 명지맨션 아파트 5층으로서, 지역 내에서 아파트와 상업 시설이 혼재된 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 강인욱 임차인의 보증금 0원 건은 주의 깊은 검토가 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인과의 원만한 해결이 중요합니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성되어 있으나, 보수적인 접근을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 봉선동 지역의 높은 주거 선호도: 봉선동은 광주 내에서도 교육 환경과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 역세권 및 교통 편의성: 주변 버스정류장 이용이 용이하며, 향후 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 시세차익 기대: 현재 감정가와 최근 실거래가 간의 격차를 고려하여 적정 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 167,000,000원

* 최근 실거래가 (전용면적 59.918㎡ 기준):

* 2026년 3월 17일 (11층): 80,000,000원

* 2026년 5월 13일 (13층): 77,000,000원

* 2026년 5월 25일 (12층): 117,000,000원

제공된 최근 매매 정보를 보면, 본건의 감정가(1억 6700만원)는 실제 거래가(7700만원~1억 1700만원)보다 높은 수준입니다. 특히 본건은 5층으로, 최근 거래된 11~13층보다 낮은 층에 해당하므로, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한 대항력 있는 임차인이라는 리스크 요소를 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서 최근 실거래가 평균 및 하단부를 참고하여, 5층이라는 점과 리스크 요인을 반영한 예상 입찰가는 95,000,000원 을 제시합니다. 추가적인 정보 확인 및 법률 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.