나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89192 [6] 광주광역시 남구 봉선동 5 비동 2층216호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치한 "(명지아파트) 제비동 제2층 제212호 외 5개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 바) 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제212,216호, 제3층 제311호, 제4층 제406호, 제5층 제512호, 제14층 제1411호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2024타경89192 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 5 비동 2층 216호

용도: 아파트 (명지아파트)

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 17.33㎡ (약 5.24평)

토지지분: 17.33㎡ (약 5.24평)

건물면적: 41.93㎡ (약 12.68평)

건물지분: 41.93㎡ (약 12.68평)

전용면적: 41.93㎡ (약 12.68평)

공급면적: 60.466㎡ (약 18.29평) (출처: 건축물 표제부)

건축물 개요:

총괄표제부: 광주광역시 남구 용대로 128 (봉선동) 소재, 총 면적 33,973.976㎡, 주요 용도 공동주택(아파트), 총 6개 동.

표제부: 비동, 15층 건물 중 2층, 철근콘크리트조 슬래브지붕.

사용승인일: 1988년 12월 20일

아파트 동수: 2동

아파트 세대수: 419세대

아파트 총 주차대수: 261대 (세대당 0.62대)

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 109,000,000원 (1억 9백만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 본건 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

교육시설: 동아여자중학교 인접.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2024-02-08 접수된 박진율의 가압류 (광주지방법원 2024카단1056).

말소예정 권리: 갑17(박진율 가압류), 갑18(정나영 외 3명 강제경매).

인수예정 권리: 을16(한국토지주택공사 주택임차권).

기타 등기사항: 갑15(소유권이전-서시경), 갑16(소유권이전-봉선오방로지역주택조합추진위원회).

등기부채권 총액: 147,800,000원.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2019-04-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 금액으로 신고되지 않았으나, 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원 (7천만원)

차임: 100,000원

전입일자: 2019-04-12

확정일자: 2019-03-26

배당신고일자: 2025-04-03

대항력: 있음

3.3. 인수 권리

대항력 있는 임차인 한국토지주택공사의 보증금 70,000,000원 및 이* 임차인의 보증금 0원을 낙찰자가 인수해야 합니다. (총 인수 보증금: 70,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

본 건이 위치한 봉선동은 광주광역시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역 중 하나이며, 아파트 단지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

4.2. 시장 동향 (매매/전세)

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 동일 단지 내 전용면적 59.918㎡ (약 18.13평) 기준 매매가는 2026년 3월~5월 사이에 77,000,000원에서 117,000,000원 범위에서 거래되었습니다. 전세(보증금)는 2025년 6월에 70,000,000원에서 90,000,000원 범위로 형성되었습니다. (참고: 본 건은 전용면적 41.93㎡ (약 12.68평)으로, 거래된 면적보다 작으므로 시세 적용 시 면적 차이를 고려해야 합니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 아파트 단지 및 상가 내 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 동아여자중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 단지 편의시설

아파트 자체적으로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 복리시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 부담 (대항력 있는 임차인)

한국토지주택공사의 보증금 7,000만원을 낙찰자가 인수해야 하는 점은 가장 큰 부담 요인입니다. 이 금액은 매각 대금 외에 추가적으로 투입되어야 할 비용입니다.

6.2. 건물 노후화

1988년 사용승인된 아파트로, 건물이 노후화되어 향후 수리 또는 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 감정가 및 총 예상 투자금액

본 건의 전용면적(41.93㎡)과 최근 거래된 더 큰 면적(59.918㎡)의 시세를 비교할 때, 해당 면적의 실제 시장 가치는 감정가(109,000,000원)보다 낮을 가능성이 있습니다. 또한, 인수 보증금(70,000,000원)을 포함한 총 예상 투자금액이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다. 예를 들어, 감정가 수준으로 낙찰받을 경우 총 투입 금액은 179,000,000원에 달하게 됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주 남구 봉선동의 명지아파트 경매 건으로, 아파트 단지 및 상가 혼용 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 7천만원)의 보증금 인수 부담이 크며, 건물 노후화 역시 고려해야 할 사항입니다. 제공된 시세 자료가 본 건의 면적보다 큰 평형의 거래 사례들이므로, 실제 본 건의 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필요합니다. 인수 보증금으로 인해 총 투자 비용이 시장 가치를 상회할 수 있는 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 봉선동은 광주 내에서도 선호도가 높은 지역으로, 실거주 가치가 있습니다.

* 명지아파트는 지역 내에서 오래된 아파트이지만, 재건축 등 장기적인 가치 상승 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금을 감안하여, 매우 신중하고 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 109,000,000원이나, 인수해야 할 보증금 70,000,000원과 실제 시장 가치(면적 차이 고려 시 60,000,000원 ~ 80,000,000원 추정)를 고려할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 총 예상 투자 비용이 시장 가치를 크게 초과하지 않는 선에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

(위 범위는 본 건의 시장 가치 추정치와 인수 보증금을 고려하여, 총 투입 비용이 시장 가치 수준에 근접하도록 설정한 것입니다. 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사를 통해 최종 금액을 결정하시기 바랍니다.)

* 총 예상 투자 비용: (입찰가 + 70,000,000원)

* 예시 1: 입찰가 60,000,000원 → 총 투자 비용 130,000,000원

* 예시 2: 입찰가 70,000,000원 → 총 투자 비용 140,000,000원

위 총 예상 투자 비용은 추정치이며, 시장 가치와 비교 시 추가적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.