나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89192 [2] 광주광역시 남구 봉선동 5 에이동 3층311호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치한 "(명지아파트) 제비동 제2층 제212호 외 5개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 바) 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제212,216호, 제3층 제311호, 제4층 제406호, 제5층 제512호, 제14층 제1411호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89192 (2)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 5 에이동 3층311호

용도: 아파트

건축년도: 1988년

총층수: 15층 (본건 3층)

세대수: 419세대

동수: 2동

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

토지 지분: 24.76㎡ (약 7.49평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

1.3. 법적 현황

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에 동아여자중학교가 위치하며, 아파트 단지와 상가 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이한 것으로 파악됩니다. 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전 (접수일자 2017-02-01): 이강이

* 소유권이전 (접수일자 2021-08-02): 봉선오방로지역주택조합추진위원회 (매매가 160,000,000원)

* 강제경매 (접수일자 2025-01-10): 정나영외 3명 (채권액 520,188,820원)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김여주

* 보증금: 87,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-16

* 확정일자: 2024-09-24

* 배당신고일자: 2025-02-21

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력있는 임차인이 존재하나, 배당신고를 통해 보증금이 회수될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 전입일자와 확정일자, 배당신고일자 간의 시차는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

3.3. 말소기준 권리

말소기준권리는 2025년 01월 10일 접수된 정나영외 3명의 강제경매 (갑13) 입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 물건명세서에 기재되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 면적(59.918㎡)의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 17일 (11층): 80,000,000원

* 2026년 5월 13일 (13층): 77,000,000원

* 2026년 5월 25일 (12층): 117,000,000원

이러한 실거래가 추이는 본건의 감정가(161,000,000원)에 비해 상당히 낮은 수준으로, 감정가와의 격차가 큰 점을 유의해야 합니다.

4.2. 임대 시세 동향

최근 전월세 계약 정보에 따르면, 동일 면적(59.918㎡)의 보증금은 70,000,000원에서 90,000,000원 사이이며, 월세는 0원으로 계약된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 전세 위주 또는 월세 없는 계약 형태를 보여줍니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 명지맨션

사용승인일: 1988년 12월 20일

총 세대수: 419세대

총 동수: 2개동

총 주차대수: 261대

5.2. 편의시설 및 교육환경

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 북서측 인근에 동아여자중학교가 위치하여 교육환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력있는 임차인 김여주씨가 존재하며, 보증금 87,000,000원이 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 실제 배당 절차 및 임차인의 권리 행사 여부에 따라 변동될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 중복사건 및 기타 권리

'중복사건'으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있습니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 및 영향력에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.3. 건물 노후화

1988년에 건축된 건물로, 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 아파트로, 입지 및 생활 편의성은 양호한 편입니다. 그러나 1988년 준공된 건물로 노후화가 상당하며, 대항력있는 임차인과 소멸되지 않는 지상권 가능성 등 권리관계가 복잡합니다. 특히, 감정가(161,000,000원) 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점(최저 77,000,000원)은 시세 조사 및 권리 분석을 더욱 신중하게 할 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 대비 감정가 격차가 커, 저가 매수 기회 확보 가능성.

* 봉선동 지역의 꾸준한 주거 수요.

* 인수 보증금 0원으로 권리 인수 부담 최소화 기대 (단, 배당 결과 확인 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(59.918㎡ 기준, 77,000,000원 ~ 117,000,000원)와 본건의 3층이라는 점, 그리고 건물의 노후도 및 복잡한 권리관계(대항력있는 임차인, 지상권 가능성)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 감안하되, 제시된 감정가는 현재 시세와 괴리가 크므로, 최근 실거래가의 하단부 혹은 중간값 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (이는 최저 매각 가격 및 법원 제시 정보에 기반한 추정치이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.