나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89192 [5] 광주광역시 남구 봉선동 5 에이동 14층1411호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치한 "(명지아파트) 제비동 제2층 제212호 외 5개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 바) 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제212,216호, 제3층 제311호, 제4층 제406호, 제5층 제512호, 제14층 제1411호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2024타경89192 (5) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 상세 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경89192 (5)

* 소재지: 광주광역시 남구 봉선동 5 에이동 14층1411호

* 용도: 아파트

* 감정가: 174,000,000원

* 토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

* 건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평) - 전용면적 기준

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인

* 아파트명: 명지맨션

* 사용승인일: 1989년 1월 30일 (건축물대장상)

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 14층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 상가가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태:

본건 건물 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 7월 31일 접수된 윤치홍의 가압류(채권금액 32,800,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 소유권 이외의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 등은 매각으로 소멸되지 않으나 본건에는 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

- 임차인: 김

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 26일

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상 (감정평가서 요약)

- 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 2월 26일

확정일자: 2024년 2월 7일

배당신고일자: 2025년 4월 3일

대항력: 있음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항:

본 건에는 대항력 있는 임차인(김 , 한국토지주택공사)이 존재합니다. 법원에서는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시하고 있으나, 이는 매각 절차를 통한 배당으로 임차인의 보증금이 전액 변제될 것이라는 예상에 근거한 것입니다. 그럼에도 불구하고, 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등 권리 관계를 법원 현황 조사 및 등기부등본을 통해 면밀히 재확인하여, 낙찰자가 실질적으로 인수해야 할 보증금이 있는지 최종 확인이 반드시 필요합니다. 임차인 관련 법적 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 등기부채권 총액 (말소기준권리 기준): 32,800,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

본건이 위치한 광주광역시 남구 봉선동은 광주 내에서도 선호도가 높은 주거 지역으로, 아파트 단지가 밀집되어 있으며 상업 시설과도 혼합되어 있어 생활 편의성이 양호합니다. 인근에 동아여자중학교가 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

* 혐오시설 여부:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 주변 편의 및 기반시설:

단지 주변으로 크고 작은 상가들이 분포하여 식당, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 아파트 단지 내에 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등 부대 시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

명지아파트는 1988년 준공되어 2026년 현재 약 38년차의 아파트입니다. 15층 건물에 해당 호실은 14층에 위치합니다.

* 단지 내 시설:

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 4대) 등이 구비되어 있습니다.

* 주차:

총 261대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 지상 주차 3대, 지하 주차 5대라는 표기는 전체 세대수를 고려할 때 불명확하므로, 실제 주차 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다. (제공된 정보 기준)

* 면적 정보:

본건의 전용면적은 59.92㎡ (약 18.13평)이며, 공급면적(분양면적)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적 59.92㎡는 통상 25평형대 아파트에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

앞서 권리분석에서 언급된 두 임차인 모두 대항력이 있어, 매수인이 인수해야 할 보증금이나 명도 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 비록 법원에서는 인수 보증금이 없다고 판단하고 있으나, 이는 배당 순위에 따른 예측이며, 실제 배당 과정이나 법적 해석에 따라 달라질 수 있으므로 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후화:

1988년 준공된 건물로, 약 38년차의 노후 아파트입니다. 향후 수리 및 유지보수에 상당한 비용이 발생할 수 있으며, 이는 재산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 중복 사건:

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중인 '중복 사건'으로, 경매 절차 진행 및 취하 가능성 등 변동성이 존재합니다.

* 감정가와 시세의 괴리:

감정평가액(174,000,000원)과 최근 실거래가(최고 117,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 물건의 특이사항, 또는 최근 시세 하락 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 투자 결정 전 심층적인 시세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 봉선동의 중심 입지에 위치한 아파트입니다. 주변에 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 건물이 노후화되었으며, 감정가와 실제 거래가 간의 차이가 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 법적 부담은 적다고 판단되나, 임차인 관련 사항은 가장 큰 변수입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 광주 봉선동은 수요층이 탄탄한 주거 지역으로, 안정적인 시세 유지 및 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 상승: 향후 재건축 또는 리모델링 가능성, 지역 개발 계획 등을 고려할 때 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

* 경매 메리트: 감정가 대비 상대적으로 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 입찰가를 산정할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담이 없을 가능성: 법원 명시상 인수 보증금이 0원이므로, 권리 관계를 명확히 확인한다면 추가 비용 부담 없이 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 건과 동일한 명지아파트(전용면적 59.92㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 11층: 80,000,000원

- 2026년 5월 12층: 117,000,000원

- 2026년 5월 13층: 77,000,000원

본 건은 14층에 위치하므로, 12층에서 117,000,000원에 거래된 사례를 고려할 때 층수 프리미엄을 감안하여 125,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

감정평가액은 174,000,000원이나, 최근 실거래가와의 차이를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 명시된 점, 14층의 층수 이점, 그리고 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 125,000,000원에서 135,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

* 최종 제안 예상 입찰가: 128,000,000원

*참고*: 본 제안가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 현장 조사, 임차인과의 협의, 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.