나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89192 [1] 광주광역시 남구 봉선동 5 비동 2층212호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치한 "(명지아파트) 제비동 제2층 제212호 외 5개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 바) 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제212,216호, 제3층 제311호, 제4층 제406호, 제5층 제512호, 제14층 제1411호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89192 (1)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 5 비동 2층212호 (명지아파트)

용도: 아파트

감정가: 156,000,000원

토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

2. 입지조건

위치: 광주광역시 남구 봉선동에 소재하며, "동아여자중학교" 북서측 인근입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

주변환경: 아파트 단지 및 상가 지역이 혼재되어 있습니다.

도로: 본건 서측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 광주지방법원의 강제경매개시결정(2024타경89192)으로, 채권자 정나영 외 3명의 채권액은 520,188,820원입니다. 이 경매개시결정 등기가 말소기준권리가 됩니다.

등기부현황:

* 소유권이전: 윤 (2006-11-30)

* 소유권이전: 봉선오방로지역주택조합추진위원회 (2021-12-23)

* 강제경매 (말소예정): 정나영 외 3명 (2025-01-10)

임차인 현황:

* 송영심: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-02-14. 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-02-14, 확정일자 2021-12-24, 배당신고일자 2025-03-19. 대항력 있음.

임차인 권리분석 주의사항:

* 윤 임차인은 대항력이 있으나, 배당신고일자가 상대적으로 늦습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 경우 임의로 배당받지 못하면 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 법원 현황 및 임차인과의 직접 소통을 통해 정확한 권리관계를 재확인하는 것이 필수적입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 특이사항 없음.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉선동은 광주의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

인근에 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

아파트명: 명지아파트 (명지맨션)

주소: 광주광역시 남구 봉선동 5번지 (용대로 128)

준공연도: 1988년 12월 20일

규모: 총 15층 중 2층, 비동

세대수: 419세대 (총 단지 기준)

주차: 총 261대 (단지 기준)

주요시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원 등.

학군: 동아여자중학교 인근.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대해 여러 건의 경매가 진행 중일 수 있어, 절차 진행 상 복잡성이나 지연 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인: 윤 임차인의 경우 대항력이 있어, 배당 여부에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 위험으로 작용합니다.

건물 노후: 1988년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동의 입지 좋은 아파트로, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 중복사건이라는 특수성이 있어, 권리관계 및 명도 진행 과정에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

건축 연차가 있으나, 지역 내 선호도 높은 입지라는 점은 긍정적 요소입니다.

8. 투자 포인트

봉선동의 우수한 입지 조건과 잠재적 시세 상승 가능성을 고려한 투자 대상입니다.

철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립을 통해 리스크를 관리한다면, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

향후 재건축/리모델링 가능성 등 장기적인 가치 상승 요인을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 156,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 3월-5월): 59.92㎡ (약 18.13평) 기준, 77,000,000원 ~ 117,000,000원

최근 전월세 사례 (2025년 6월) 보증금: 70,000,000원 ~ 90,000,000원

본 물건의 경우, 최근 매매 실거래가 평균은 약 91,362,933원 수준입니다.

감정가는 최근 고가 거래 사례와 유사하거나 높은 수준이나, 최저가 거래 사례 및 대항력 있는 임차인 리스크를 고려해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되었으나, 대항력 있는 임차인 윤 씨의 권리를 감안하여 신중한 입찰가가 필요합니다.

최근 고가 거래 사례(117,000,000원)와 저가 거래 사례(77,000,000원)의 중간 지점 및 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서는 95,000,000원, 적극적인 관점에서는 105,000,000원을 상회하는 금액도 고려해 볼 수 있습니다.

본 정보는 현재까지 파악된 자료를 바탕으로 한 예상이며, 실제 입찰 시에는 최신 정보 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

최종 예상 입찰가 제안: 100,000,000원 (백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.