나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89192 [3] 광주광역시 남구 봉선동 5 에이동 4층406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치한 "(명지아파트) 제비동 제2층 제212호 외 5개호" 로서, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) - 바) 철근 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제2층 제212,216호, 제3층 제311호, 제4층 제406호, 제5층 제512호, 제14층 제1411호로서,
외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 인수되는 전세권설정등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경89192 (3)

소재지: 광주광역시 남구 봉선동 5 에이동 4층 406호

용도: 아파트

감정가: 168,000,000원

토지면적: 24.76㎡ (약 7.49평)

토지 지분: 24.76㎡ (약 7.49평)

건물면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

건물 지분: 59.92㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 남구 봉선동 소재 "동아여자중학교" 북서측 인근에 위치함.

주위환경: 주변은 아파트단지 및 상가 혼용지대로 형성되어 있음.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 수단 이용이 보통임.

건물구조: 철근 콘크리트조 슬래브 지붕 15층 건물 중 4층 406호로서, 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창임.

이용상태: 아파트임.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 일단의 부정형 평지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

아파트 정보: 명지맨션으로, 1988년 12월 20일에 사용승인됨. 총 2개동 419세대로 구성되어 있으며, 최고 15층 건물임. 총 주차대수는 261대(지상 3대, 지하 5대)임. 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등이 있음.

1.2. 권리분석

채권자: 정OO

경매구분: 부동산강제경매 (광주지방법원 2024타경89192)

등기부요약:

* 소유권 이전:

* 갑3 (2006-06-29): 신나라

* 갑4 (2021-05-21): 봉선오방로지역주택조합추진위원회 (매매 금157,000,000원)

* 전세권 설정:

* 을13 (2021-05-21): 신나라, 권리금액 금80,000,000원, 말소: 인수 (매수인에게 인수됨)

* 강제경매:

* 갑7 (2025-01-10): 정나영 외 3명, 권리금액 520,188,820원, 말소: 말소기준권리

임차인 현황:

* 임차인: 범공례

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-25

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 전세권설정등기(을13)의 권리자와 동일인으로 보이며, 해당 보증금 80,000,000원은 매수인에게 인수됨.

* 임차인: 신나라

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보이나, 정확한 권리관계 확인 필요.

특이사항: 중복사건, 대항력있는임차인(범공례), 선순위전세권(을13)이 존재함.

주의사항: 매수인에게 인수되는 전세권 설정 등기(을13, 80,000,000원)가 있으며, 이는 낙찰자가 인수하여 추가로 부담해야 하는 금액임.

1.3. 상권분석

본건은 광주광역시 남구 봉선동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 상가 건물이 혼재된 일반적인 상업 및 주거 복합 지역임.

단지 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호함.

인근에 동아여자중학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋음.

생활 편의시설은 상가 혼용지대로 인해 어느 정도 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 유치원, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있음.

개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의는 보장됨.

인근에 동아여자중학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 우수함.

차량 접근 및 대중교통 이용이 모두 가능한 입지로 편리한 생활이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(범공례) 존재: 보증금 80,000,000원에 대한 인수 부담이 있음. 이는 인수되는 전세권설정등기(을13, 80,000,000원)와 금액이 일치하며, 사실상 전세권자가 임차인의 지위도 함께 가진 것으로 판단됨.

선순위 전세권 (을13): 80,000,000원으로 매수인에게 인수되는 권리임.

중복사건: 동일 물건에 대한 경매 신청이 중복되어 있을 가능성이 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있음.

건축 연도: 1988년으로 노후화가 진행된 아파트임 (사용승인일 1988년 12월 20일).

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 봉선동에 위치한 명지맨션 아파트 4층으로, 입지 자체는 주거지로 양호한 편임.

하지만, 매수인에게 인수되는 80,000,000원의 전세권(임차인 범공례와 일치)이 존재하여 총 매수 비용이 상당할 수 있다는 점을 반드시 인지해야 함.

또한, 중복사건이라는 특이사항도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

감정가(168,000,000원) 대비 최근 매매가는 낮은 편이므로, 인수되는 금액과 총 매수 비용을 고려한 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

광주 남구 봉선동은 전통적으로 선호도가 높은 주거 지역 중 하나임.

아파트가 위치한 명지맨션은 입지가 비교적 양호하며, 생활 기반 시설 접근성이 좋음.

인수되는 전세권 보증금(80,000,000원)을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 평가가 중요하며, 입찰가는 이에 맞춰 보수적으로 산정할 필요가 있음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례는 다음과 같음:

* 2026년 3월 11층 80,000,000원

* 2026년 5월 12층 117,000,000원

* 2026년 5월 13층 77,000,000원

본건은 4층으로, 최근 거래된 고층 매물보다 가치가 낮을 수 있음.

인수되는 전세권 80,000,000원을 제외하고, 본건 부동산 자체의 시장 가치를 보수적으로 산정 시, 약 80,000,000원에서 90,000,000원 수준으로 판단됨.

다만, 대항력 있는 임차인(80,000,000원 인수)과 선순위 전세권이 겹쳐있는 점, 중복사건 등의 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

감정가(168,000,000원)는 최근 매매가보다 높으며, 인수되는 금액까지 고려하면 총 부담액은 더 높아짐.

보수적인 접근을 위해, 75,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

이 경우, 총 매수 비용은 약 75,000,000원 (입찰가) + 80,000,000원 (인수되는 전세권/보증금) = 155,000,000원이 될 것으로 예상됨. 이는 감정가(168,000,000원)보다 낮은 수준이나, 인수되는 금액까지 고려하면 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 인지해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.