나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7296 [3] 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "행정복지센터" 동측 인근에 위치한 다세대주택 제1층 제101호, 제3층 제302호, 제4층 제401호 및 제402호로서 주위는 면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제101호 및 제3층 제302호, 제4층 제401호, 402호로서, 외벽 : 적벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) ~ 라) 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 평지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 출입로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7296 (3)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천만원 (160,000,000원)

토지면적: 82.40㎡ (약 24.92평)

건물면적: 64.85㎡ (약 19.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순천농업협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "행정복지센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 면소재지내 주택지대로 형성되어 있습니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 수단 이용은 보통 수준입니다.

건물의 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 단지 내 출입로가 있어 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 현재 소유자는 주식회사알앤지입니다.

말소기준권리인 순천농업협동조합의 근저당(접수일자: 2023-02-23, 채권최고액 6억원)을 비롯하여 후순위 권리들이 다수 설정되어 있으나, 본 경매 절차 진행 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소될 권리로는 근저당, 압류, 임의경매 등이 포함됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 현장 조사 및 등기부추가확인 필요)

공동담보로 진행된 물건이며, 채권 총액이 6억원임을 감안할 때 담보물의 가치 및 연계된 다른 물건에 대한 파악이 필요합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 면소재지 내에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변이 주택지대이므로, 소규모 근린생활시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

제공된 주변 시세 정보(JSON)에 따르면, 1985년 준공된 연립주택의 매매가가 3,000만원~3,700만원 수준으로 매우 낮게 형성되어 있습니다. 그러나 이는 건축 연도가 오래되고 엘리베이터가 없는 구형 주택으로 추정되며, 본 건(2016년 준공, 엘리베이터 보유, 다세대주택)과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본 건의 감정가 1억 6천만원은 최신 건축 연도와 엘리베이터 설치 등 주거 편의성을 반영한 것으로 보입니다.

정확한 상권 가치 판단을 위해서는 인근 유사 신축 다세대주택의 실거래가 및 시세 조사가 선행되어야 합니다.

현재까지의 정보로는, 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 고압선 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트 구조(철근)콘크리트 지붕의 4층 건물이며, 본건은 4층에 위치합니다.

내외부 마감은 벽지, 타일, 새시창 등으로 되어 있습니다.

생활 편의를 위한 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비가 구비되어 있으며, 승강기(엘리베이터)가 설치되어 있어 거주 편의성이 매우 높습니다.

"행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이하며, 면소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주차는 건물 내 기계식 주차(내부 4대, 외부 3대)가 마련되어 있어 비교적 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

제공된 JSON 자료의 유사 물건(연립주택) 거래가와 본 건의 감정가 간 큰 시세 차이가 존재하여, 향후 매각 시 시장 가격 형성에 대한 불확실성이 존재할 수 있습니다.

본 물건은 공동담보 물건으로서, 동일 채권자의 다른 공동담보 물건들과의 연계성 및 채권 총액(6억원)에 대한 파악이 필요합니다.

건물 자체의 노후화 및 관리 상태에 대한 면밀한 현장 조사 및 점검이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 금천면 오강리에 위치한 2016년 준공의 신축급 다세대주택으로, 엘리베이터가 설치되어 있어 현대적인 주거 편의성을 갖추고 있습니다.

"행정복지센터" 인근이라는 점은 행정 및 생활 편의시설 접근성 면에서 긍정적입니다.

권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

가장 큰 고려 사항은 제공된 주변 시세 정보와의 큰 가격 괴리로, 이는 본 건의 높은 감정가에 대한 시장의 수용도에 영향을 미칠 수 있습니다. 신축 연도와 엘리베이터 유무 등 본 건의 장점이 이러한 가격 괴리를 상쇄할 수 있을지 면밀한 시장 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건축물이며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 엘리베이터 설치: 고층 주거의 불편함을 해소하는 핵심 편의시설입니다.

* 입지 조건: 면소재지 내 위치하여 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 JSON의 인근 연립주택 매매가(3,000만원~3,700만원)는 건축 연도(1985년) 및 시설(엘리베이터 없음) 등 본건과 큰 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

본 건의 감정가는 1억 6천만원이며, 이는 신축 연도 및 엘리베이터 설치 등 본 건의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

이러한 점을 고려할 때, 보수적으로 접근하되 본 건의 장점을 감안하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

따라서, 1억 2천 8백만원 ~ 1억 4천 4백만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 및 추가 시세 분석에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 추가 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.