나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7296 [2] 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "행정복지센터" 동측 인근에 위치한 다세대주택 제1층 제101호, 제3층 제302호, 제4층 제401호 및 제402호로서 주위는 면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제101호 및 제3층 제302호, 제4층 제401호, 402호로서, 외벽 : 적벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) ~ 라) 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 평지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 출입로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경7296 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순천농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20 3층302호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 302호

이용상태: 다세대주택

설비내역: 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 구비

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 160,000,000 원

토지면적: 82.40㎡ (약 24.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.85㎡ (약 19.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지지분: 82.4023㎡

건물지분: 64.85㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "행정복지센터" 동측 인근에 위치한 다세대주택입니다. 주위는 면소재지 내 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

토지는 삼각형 평지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지 내 출입로가 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사알앤지 (2023-01-12)

* 근저당권공동담보목록: 순천농업협동조합 (채권최고액 600,000,000원, 2023-02-23). 해당 권리가 말소기준권리입니다.

* 압류: 나주시 (2025-05-29)

* 임의경매: 순천농업협동조합 (2025-11-17)

등기부채권 총액: 600,000,000원.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

본 건에 대해 인수되는 임차권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 권역 내 유사한 연립주택(건축년도 1985년, 전용면적 약 57.42㎡)의 거래가는 2025년 5월 3,700만원, 2025년 10월 3,300만원, 2026년 1월 3,000만원 수준으로 확인되었습니다. 이는 약 52만원~64만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본건의 건물면적 64.85㎡(약 19.62평)를 기준으로 산정하면, 최근 시세(2026년 1월 기준)로는 약 3,387만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 1억 6천만원으로, 주변 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점이나 평가 방식에 따른 차이일 수 있으며, 상세한 감정평가서 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

본건은 "행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 면 소재지 내 주택지대로 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 주변에는 차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 건물에는 기본적인 위생, 난방, 화재 경보 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차권도 없습니다. 다만, 채권총액이 6억 원에 달하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

6.2. 주변 시설

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 소재지(전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20) 인근에 혐오시설이나 유해 시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다. 나주시는 에너지밸리 프로젝트를 추진하며 신산업 유치에 적극적이나, 이는 해당 사업지와는 거리가 있는 지역에 집중되는 경향이 있습니다. (cite: 2, 3, 8, 9, 11, 13, 14)

7. 종합 의견

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 관계는 명확하며 낙찰 시 소멸되는 권리만 존재합니다.

그러나 가장 큰 특징은 감정가(1억 6천만원)와 주변 유사 물건의 실제 거래가(약 3천만원~3천7백만원) 사이에 큰 괴리가 있다는 점입니다. 이는 본건의 감정가가 상당히 높게 책정되었거나, 감정가 산정의 근거가 되는 물건의 범위(예: 건물 전체의 가치)가 다를 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수하는 부담이 적습니다.

* 나주시 지역 내 주택 수요를 고려할 때, 적정 가격에 매입 시 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 약 3,300만원에서 4,000만원 사이로 추정됩니다. 감정가 1억 6천만원과 큰 차이가 나는 점을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면 약 3,500만원에서 4,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 감정가의 상당 부분을 차지하는 토지 지분이나 건물 가치에 대한 추가적인 현장 조사 및 전문가의 정확한 가치 평가가 선행된다면, 입찰가 산정에 더욱 정확성을 기할 수 있을 것입니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 법원 공고 내용 숙지 등 철저한 사전 조사 후에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.