나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7296 [4] 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 금천면 오강리 소재 "행정복지센터" 동측 인근에 위치한 다세대주택 제1층 제101호, 제3층 제302호, 제4층 제401호 및 제402호로서 주위는 면소재지내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층 제101호 및 제3층 제302호, 제4층 제401호, 402호로서, 외벽 : 적벽돌 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 가) ~ 라) 다세대주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형 평지이며, 공동주택(다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 출입로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7296 (4)

소재지: 전라남도 나주시 금천면 오강리 250-20, 4층 402호

구분: 다세대주택

감정가: 1억 6천만원

토지 면적: 82.40㎡ (약 24.92평)

토지 지분: 82.4023㎡ (약 24.92평)

건물 면적: 64.85㎡ (약 19.62평)

건물 지분: 64.85㎡ (약 19.62평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 순천농업협동조합

건축 정보: 철근콘크리트구조, 4층 건물 (사용승인일: 2022년 11월 15일)

특이사항: 공동 담보 물건

2. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 금천면 오강리에 소재하며, 지역 내 "행정복지센터" 동측 인근에 위치합니다. 면 소재지 내 주택지대에 속해 있어 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

교통: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 단지 내 출입로가 있어 도로 접근성이 좋습니다. 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 02월 23일 접수된 순천농업협동조합의 근저당권공동담보목록 (채권 최고액 6억원)이 말소기준권리입니다.

소멸되는 권리: 매각으로 인해 소유권 보존 등기, 근저당, 압류, 임의경매 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계액이 0원입니다. 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 금천면은 면 소재지로서, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설 및 생활 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 지구보다는 전형적인 농촌 지역의 상권 특성을 보입니다. "행정복지센터"가 인근에 위치하여 관련 행정 서비스 이용이 편리할 것입니다.

5. 생활정보

주변 환경: 면 소재지 내 주택지대로, 대체적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

생활 편의시설: "행정복지센터"가 인근에 있어 행정 업무 처리 및 관련 시설 이용이 용이합니다. 지역 기반의 소규모 상점, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물 내 편의시설: 본 건물은 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 등 현대적인 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공동 담보 물건: 본 건은 공동 담보로 설정된 물건으로, 동일 채무에 대해 다른 부동산도 담보로 제공되어 있습니다. 다만, 본 건은 이미 임의 경매 개시 결정이 내려져 진행 중이므로, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본 건에 직접적인 위험 요소로 작용할 가능성은 낮습니다.

지역적 특성: 면 소재지라는 점을 고려할 때, 도시 지역에 비해 광역 교통망 이용이나 대형 편의시설 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주시 금천면 오강리에 소재한 다세대주택으로, 2022년 사용 승인이 완료되어 비교적 신축에 가까운 건물을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 관계가 명확하고 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 면 소재지의 조용한 주거 환경과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있으며, 차량 접근성도 양호합니다.

8. 투자 포인트

최근 사용 승인 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 입주하거나 임대가 용이할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

지역 내 희소성: 신축급 다세대주택은 지역 내에서 희소성이 있을 수 있어 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 6천만원

시세 분석: 제공된 주변 시세 정보(1985년 건축, 연립주택)는 3천만원 ~ 3천 7백만원 수준으로, 본건의 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 건축 연도, 주택 유형(다세대 vs 연립), 건물 상태, 관리 수준 등의 차이로 인한 것으로 판단됩니다. 본건은 2022년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 감정평가액(1억 6천만원)이 실제 가치를 더 잘 반영할 것으로 보입니다.

입찰 전략: 입찰 예정자는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사를 통해 건물의 정확한 상태, 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율 등을 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 본 건과 같이 비교적 신축인 건물의 경우, 주변의 오래된 건물 시세와 단순 비교하기보다는 개별 건물의 가치를 평가하는 것이 중요합니다. 보수적인 접근을 고려한다면 감정가의 80~90% 수준 (약 1억 2천 8백만원 ~ 1억 4천 4백만원)을 1차적인 검토 범위로 삼아, 현장 조사 결과에 따라 적정 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.