나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34078 [1] 광주광역시 남구 서동 7-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각. 지상 소재 제시외건물 및 목록 1. 소재 수목(은행나무 2주, 모과나무 1주) 매각 포함
- 목록 2. 등기사항증명서상 '시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설'은 건축물대장 및 현황 '단독주택'임
- 목록 2. 부속건물은 공부상 '시멘블록조 슬래브지붕 단층광, 26.4㎡'이나 현황 '시멘블록조 및 판넬조 슬래브지붕 단층 주택, 37.3㎡'로 공가상태임
- 목록 3. 사무실, 공실 등임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 광주지방법원 2025타경34078 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 염OOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 광주광역시 남구 서동 7-2

토지 면적: 467.00㎡ (약 141.27평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지지분: 467㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 525.36㎡ (약 158.93평)

건물 제시외 면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

건물지분: 525.36㎡

용도: 근린시설 (건축물대장 및 등기부상 제2종근린생활시설, 현황 단독주택 및 부속건물 혼재)

건축물 현황:

- 등기사항증명서상 '시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 제2종근린생활시설'은 건축물대장 및 현황 '단독주택'임.

- 부속건물은 공부상 '시멘블록조 슬래브지붕 단층광, 26.4㎡'이나 현황 '시멘블록조 및 판넬조 슬래브지붕 단층 주택, 37.3㎡'로 공가상태임.

- 목록 3. 사무실, 공실 등임.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 1,054,250,850원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각 포함 사항: 지상 소재 제시외건물 및 목록 1. 소재 수목(은행나무 2주, 모과나무 1주)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

본 물건지에 대한 상세한 대중교통 접근성 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 도시 지역의 근린시설 물건으로 교통망 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다. 정확한 정보는 현장 답사 및 지도 확인이 필요합니다.

2.2. 주변 환경

본 물건지의 주변 환경 및 혐오시설 유무에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 인근 지역의 개발 현황, 주거 및 상업 시설 밀집도 등을 종합적으로 파악해야 하며, 혐오시설 존재 여부는 반드시 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

토지 및 건물 등기부등본 상 말소기준권리는 염주새마을금고의 근저당권(접수일자 2020-10-19)으로 확인됩니다. 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 분석

총 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인

- 엄태진: 보증금 50,000,000원, 전입일자 2019-09-09, 확정일자 2019-09-09, 배당신고일자 2025-10-16.

- 유한회사지산주택, 정갑수: 보증금 0원, 전입일자 2020-04-01.

- 주식회사 두례, 정두례: 보증금 0원, 전입일자 2020-06-26.

(참고: 엄태진 임차인은 보증금이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 이에 대한 해석이 필요합니다. 금액이 미상인 경우라도 주의가 필요합니다.)

* 대항력 없는 임차인

- 김남희: 보증금 0원, 전입일자 2023-09-12.

- 박기선: 보증금 100,000,000원, 전입일자 2022-07-01. (확정일자 2022-07-01, 배당신고일자 2025-08-29 정보 포함)

- 이일천: 보증금 20,000,000원, 전입일자 2023-08-16, 확정일자 2023-08-16, 배당신고일자 2025-09-04.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상권

본 물건은 근린시설 용도로, 광주광역시 남구 서동에 위치합니다. 주변의 개발 정도와 상권 활성화 수준에 따라 임대 수익률 및 가치 변동성이 달라질 수 있습니다. 제2종 근린생활시설 용도는 소매점, 휴게음식점, 제과점, 의원, 학원 등이 가능한 용도입니다. 정확한 상권 분석은 인근 유사 물건의 시세 및 공실률 등을 조사해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건지의 상세한 주변 편의시설(학교, 병원, 마트, 공원 등) 정보는 제공되지 않았습니다. 해당 지역의 생활 편의시설 접근성은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 등기부상 권리 관계

말소기준권리 이후의 여러 권리(근저당, 압류, 경매 등)가 등기되어 있었으나, 모두 매각으로 소멸 예정입니다. 다만, 채권 총액(643,200,000원)은 물건의 가치 평가 시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 현황과의 불일치

건물 등기사항증명서와 건축물대장, 그리고 실제 현황 사이에 용도 및 면적에 대한 불일치가 존재합니다. 특히, 등기부상 용도와 실제 용도(단독주택, 부속건물 등)가 다른 점은 향후 재건축, 증축, 용도 변경 시 행정 절차상 문제가 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

6.3. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인이 3명(엄태진, 유한회사지산주택/정갑수, 주식회사 두례/정두례) 존재합니다. 특히 엄태진 임차인은 보증금 50,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점은 세심한 확인이 필요합니다. 이들이 명도를 거부하거나 추가적인 법적 분쟁을 야기할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 중복사건, 공동담보

'중복사건', '공동담보' 등의 특이사항은 복잡한 권리 관계나 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성을 시사하며, 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 서동에 위치한 근린시설 용도의 부동산 경매 물건입니다. 토지 면적 대비 건물 면적이 넓고, 제시외 건물 및 수목도 매각에 포함되어 있어 활용도가 높을 수 있습니다. 그러나 건물 현황과 공부상 내용의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 보증금 존재 간의 해석이 중요하며, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 467.00㎡ (약 141.27평)의 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 유리할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 복잡한 권리 관계 정리 및 통합 관리가 용이합니다.

* 근린시설 용도: 다양한 상업적 활용이 가능한 용도로, 상권 분석 결과에 따라 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,054,250,850원을 기준으로 하되, 상기 명시된 잠재적 리스크(건물 현황 불일치, 대항력 있는 임차인 존재 등)와 현장 조사 결과, 주변 시세, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'임을 감안하여, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 간주합니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 비용 및 시간 소요 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 시세 조사, 명도 컨설팅, 추가적인 법률 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.