나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1635 [2] 부산광역시 북구 화명동 2341 화명푸르지오헤리센트 103동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 ""화신중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(화명역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, ""상업용""부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024.01.10), 중로3류(폭12~15m)(2024.01.10)(접합),상대보호구역,자연재해위험개선지구(2019.06.19).

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상.
② 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호 2]
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물로서
외 벽 : 치장벽돌 등 ,
창 호 : 샷시창 등.

이용상태

1층:""근린생활시설""로 이용중이며, 2~5층:""근린생활시설""로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기 등이 되어있음.

부합물 및 종물

1) 구조, 규모 및 용도
별첨‘지적도 및 사진용지’참조.

2) 감정평가에 미치는 영향
종물 내지 부합물로 판단되어 개략적인 실측면적 등에 의거하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호(2)는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으니, 경매진행 및 응찰시 재확인하여 진행하시기 바람.
- 2025.03.28. [위반건축물]조경시설 위반(화단 내 실외기 설치)에 따른 위반건축물등재[건축과-12083(2025.3.28.)호].

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 ""화신중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(화명역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 103동 28층 건내 제16층 제1601호(기호 3), 106동 35층 건내 제26층 제2604호(기호4)로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 ,
창호: 샷시창 .

이용상태

기호(3~4) 공히 공부상 용도는 ""공동주택(아파트)""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024.01.10), 제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고높이:기준 높이의 120%),정비구역(화명2주택재개발정비구역) 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경1635 (2)

1.2. 소재지

부산광역시 북구 화명동 2341 화명푸르지오헤리센트 103동 16층1601호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

492,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 30.28㎡ (약 9.16평)

* 토지 지분: 30.284㎡ (약 9.16평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 59.9954㎡ (약 18.15평)

* 참고: 본 물건의 분양면적은 제공된 정보에서 확인할 수 없습니다.

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항 및 특수물건정보

* 중복사건

* 재개발 구역

* 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 북구 화명동 소재 "화신중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 화명역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 토지는 남동측으로 폭 약 12미터 내외의 도로에 접해 있으며, 주변 가로망 상태 또한 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종 일반주거지역 (2024.01.10)

* 중로3류 (폭12~15m) (2024.01.10)

* 상대보호구역

* 자연재해위험개선지구 (2019.06.19)

* 정비구역 (화명2주택재개발정비구역) (구분건물 정보)

* 제3종일반주거지역 (가로구역별 건축물 최고높이: 기준 높이의 120%) (구분건물 정보)

참고: 토지 및 구분건물 정보에서 주거지역 용도 상이(제2종 vs 제3종)하여 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (하나은행 근저당, 2021년 12월 24일 접수)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 화명2구역주택재개발정비사업조합

* 소유권 이전: 김영목 (2021년 12월 24일, 매매 459,500,000원)

* 근저당: 하나은행 (328,900,000원)

* 근저당: 부산은행 (3,723,500,000원)

* 근저당: 주식회사 다사와닷컴 (360,000,000원)

* 근저당: 부산은행 (66,000,000원)

* 임의경매: 부산은행 (2025년 5월 12일 접수)

3.3. 총 채권액 (참고용)

등기부상 채권 총액은 4,478,400,000원 입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권에 대한 개요는 제공되지 않아 정확한 소멸 여부 확인이 필요합니다.)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

참고: 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계상 명확합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 속한 화명푸르지오헤리센트 단지는 대규모 아파트 단지로, 주변으로 근린생활시설 및 상업 시설이 발달해 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

4.2. 건물 층별 용도

제공된 건물감정평가요항표에 따르면 1층부터 5층까지는 근린생활시설로 이용 중이거나 추정됩니다. 본건 구분건물(1601호)은 공부상 용도가 공동주택(아파트)입니다.

4.3. 주변 상가 및 편의시설 현황

아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 지구에 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당, 은행 등)이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 2호선 화명역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

5.2. 교육

단지 인근에 화신중학교, 화명초등학교, 화명고등학교 등 다수의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 편의시설

아파트 단지 인근에 다수의 상업 시설과 편의점, 마트 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.4. 기타

인근에 공공시설 및 녹지 공간 접근성이 좋으며, 주거 환경이 쾌적합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 물건은 중복 사건으로 진행 중이므로, 사건 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 재개발 구역

화명2주택재개발정비구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 사업 진행 속도 및 결과에 대한 불확실성이 존재합니다.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 양수도 등 금융 관련 변동 가능성에 유의해야 합니다.

6.4. 건축물 위반 사항

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. (2025.03.28. 자로 조경시설 위반 - 화단 내 실외기 설치) 이로 인한 이행강제금 부과 가능성 및 해소 방안 확인이 필요합니다.

6.5. 토지 이용 계획의 혼재

토지 감정평가 상 제2종 일반주거지역, 구분건물 정보상 제3종일반주거지역으로 명시되어 있어, 해당 부분에 대한 정확한 확인이 요구됩니다.

6.6. 임대 관계 미상

임대관계는 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 임차인 관련 직접적인 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 화명동 역세권에 위치한 대규모 아파트 단지의 일부로, 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 가치 상승이 기대되나, 건축물 위반 사항과 토지 이용 계획상의 상이점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 인수되는 임차 보증금이 없다는 점은 권리 분석상 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

* 화명역을 이용한 우수한 교통 접근성 (역세권 아파트).

* 화명2주택재개발정비구역 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명확한 권리 관계.

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 소유권을 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 492,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 최근 실거래가 및 유사 물건 시세 조사.

* 건축물 위반 사항 해소 비용 및 소요 시간 추정.

* 재개발 사업 진행 현황 및 예상 시점 분석.

* 잠재적 리스크(토지 용도 상이 등)에 대한 위험 할인율 적용.

* 본건의 정확한 공급 면적 확인 필요.

따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법규 및 시장 동향을 면밀히 분석하여 경쟁자들의 움직임을 파악한 후 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.