나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [31] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 9층903호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (31)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 남부산농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 9층903호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 165,000,000원 (일억육천오백만원)

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.546㎡ (약 2.28평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.91평)

건물지분: 29.44㎡

1.3. 건축물 현황

건물명: 대경

총 호수: 36호

해당층: 9층 (총 10층 중)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

사용승인일: 2021년 05월 04일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

위치: 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근

부근: 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구

2.2. 교통 상황

대중교통: 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 인근, 시내버스정류장 소재

교통사정: 보통 수준

2.3. 도로 상황

접근성: 본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함

차량 접근: 가능

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사디에이치하우스 (2021.05.12. 접수)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2021.05.28. 접수, 3,480,000,000원) - 말소기준권리

전세권설정: 주택도시보증공사 (2022.07.25. 접수, 30,000,000원) - 말소

압류: 수영세무서장 (2024.10.21. 접수) - 말소

임의경매: 남부산농업협동조합 (2024.12.30. 접수) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2021.05.28. 접수)

매각으로 인해 말소되는 권리: 근저당, 전세권, 압류, 임의경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

3.3. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

본 경매 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하지 않아, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

경성대·부경대역 인근의 활성화된 상업 지구와 연계되어 있으며, 다수의 근린생활시설이 위치합니다.

4.2. 배후수요

오피스텔 및 소규모 공동주택이 형성되어 있어 주거 수요가 있으며, 인근 경성대학교 및 부경대학교 학생, 교직원 등 고정 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 경성대학교, 부경대학교가 위치하며, 대형마트, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

대연사거리 방면으로 상업시설이 밀집되어 있어 기본적인 생활 편의는 매우 양호한 편입니다.

5.2. 교육시설

은하유치원, 경성대학교와 인접하여 관련 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

주변에 혐오시설에 대한 별도의 보고는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

임대 관계가 미상이며, 현장 방문 시 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태 및 임대 수요 파악에 어려움이 있습니다.

비교적 신축 건물이나, 오피스텔 시장의 공급 물량 및 경기 상황에 따라 공실 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 권리관계

건물 전체에 대한 근저당 채권 총액이 약 35.1억원으로 매우 높습니다. 이는 공동담보물건일 가능성이 있으며, 채무 규모가 상당하여 경매 절차의 복잡성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 법규 제한

건축법상 가로구역별 최고 높이 제한 지역에 해당합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 강점

비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

경성대·부경대역 역세권 입지

일반상업지역으로 향후 개발 가능성

7.2. 물건 약점

내부 상태 미확인 및 임대 관계 불분명

높은 채무 총액으로 인한 권리관계 복잡성 가능성

건물 면적 대비 토지 지분이 작은 편

7.3. 총평

본 물건은 역세권의 신축 오피스텔로서 기본적인 입지 조건은 양호하나, 내부 상태 및 임대차 관계 미확인, 높은 채무 총액 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 철저한 현장 조사를 통해 물건의 실제 가치를 평가하고, 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재 가치

대학가 인근 오피스텔로서 학생 및 직장인 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출 기대

향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 시세 상승 가능성

8.2. 시세 차익 가능성

현재 감정가 대비 실제 시세 조사를 통해 저평가된 물건이라면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 건물면적 29.44㎡ (약 8.91평)입니다.

인근 경성대·부경대역 주변의 유사 면적 오피스텔 시세는 매매가 약 1억 7천만원에서 1억 9천만원 수준으로 파악됩니다.

최근 준공된 신축 오피스텔의 경우 2억원 이상의 호가를 보이는 매물도 있습니다.

감정가 1억 6천 5백만원은 현재 시세 대비 다소 낮거나 유사한 수준으로 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차 보증금이 없어 순수하게 물건의 가치와 시장 상황을 기반으로 입찰가를 결정합니다.

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이고 역세권 입지라는 장점이 있으나, 내부 상태 미확인, 임대 관계 불명확, 높은 채무 총액 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

시세 범위를 고려할 때, 감정가(1억 6천 5백만원)는 현재 시세와 유사하거나 다소 낮을 수 있습니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

추천 입찰가 범위: 1억 6천만원 ~ 1억 7천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.