나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [34] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소개

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 76-6번지에 위치한 오피스텔 '대경' 10층 1002호입니다.

본 건물은 2021년 5월 4일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물이며, 해당 호실은 10층에 위치하고 있습니다.

토지면적은 5.87㎡ (약 1.78평)이며, 건물면적은 22.91㎡ (약 6.93평)으로 전용면적 기준의 소형 오피스텔입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

감정평가액은 128,000,000원입니다.

1.2. 사건 및 경매 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (34)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남부산농업협동조합

1.3. 건축물 정보

건물명: 대경

주용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용으로 이용 중)

준공일: 2021년 5월 4일

총 층수: 10층

해당 호실: 10층 1002호

건축구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

토지면적: 5.87㎡ (약 1.78평)

1.4. 기타 기본 정보

매각일자: (자료에 명시되지 않음)

현황: 폐문부재로 내부 이용상태 확인 불가

감정가: 128,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 다수의 시내버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 접근 또한 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (농업협동조합자산관리회사, 2021-05-28)

3.2. 인수되는 권리

없음.

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차권은 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 개요 상 해당 사항 없음.

3.3. 주요 권리 내역

* 소유권보존: 주식회사디에이치하우스 (2021-05-12)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (3,480,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 정민경 (보증금 50,000,000원, 전입/확정일자 2024-01-15, 대항력 없음, 말소예정)

* 압류: 수영세무서장 (2024-10-21, 말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (2024-12-30, 말소)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(대리인: 정민경)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자/사업일자: 2024-01-15

* 확정일자: 2024-01-15

* 배당신고일자: 2024-11-01

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 등기부등본상 임차권이 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 대연동 지역에 위치하며, 인근에 소규모 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

경성대·부경대역 상권과 인접하여 유동인구 및 상업 시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

해당 지역은 일반상업지역으로 다양한 근린생활시설 및 상업 시설 입지가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역, 다수의 시내버스 정류장 인근

* 교육: 은하유치원, 경성대학교 인접 (상대보호구역)

* 기타: 주변에 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

5.2. 건물 편의시설

* 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

* 선순위임차권, 공동담보 물건으로 명시되어 있으나, 권리분석 결과 임차인은 대항력이 없으며 말소될 예정입니다.

* 건물 내 폐문부재로 내부 상태 확인이 불가하여, 실제 이용 상태 및 내부 마감재 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

6.2. 주변 환경

* 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있어 일부 건축 행위나 용도 변경에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역이나, 주변이 소규모 공동주택과 혼재되어 있어 조용한 주거 환경과 상업 환경이 복합적으로 나타날 수 있습니다.

* 검색 결과, 해당 주소지 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공)된 오피스텔로, 경성대·부경대역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

다만, 전용면적 22.91㎡(약 6.93평)으로 소형 평수이며, 현재 현장 조사 시 폐문부재로 내부 상태 확인이 어려운 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

권리상으로 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 경성대·부경대역 인근으로 대학생 및 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평수로 투자 및 실거주 모두 고려해볼 수 있습니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 상업적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 경매 시장 동향을 고려할 때, 감정가 128,000,000원을 기준으로 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 대연동 일대의 유사 면적 오피스텔 실거래가를 분석한 결과, 23㎡ 내외의 오피스텔은 6,000만원 ~ 13,700만원 범위에서 거래되고 있습니다. 특히, 본 건과 유사한 경성대삼정그린코아오피스텔 23.46㎡가 2026년 6월 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 현대오피스텔(76-5번지)의 54.26㎡가 10,500만원에 거래되는 등, 유사 단지의 시세 편차가 존재합니다.

본 건은 감정가가 128,000,000원으로 상위 시세 범위에 속합니다.

권리상 인수 부담이 없고 신축이라는 장점이 있으나, 내부 미확인 및 소형 평수임을 감안해야 합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 70,000,000원 ~ 90,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 희망 수익률, 경쟁 입찰자 현황, 물건의 최종 점검 결과 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.