나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [35] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (35)

소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 10층1003호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 대경

소재지 (신주소): 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6 (대연동)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 10층 (본건 10층 1003호)

사용승인일: 2021년 05월 04일

토지면적: 7.55㎡ (약 2.28평)

토지 지분: 7.545999999999999㎡ (약 2.28평)

건물면적: 29.44㎡ (약 8.90평)

건물 지분: 29.44㎡ (약 8.90평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 165,000,000원

매각물건: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통망

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사디에이치하우스 (접수일 2021-05-12)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (접수일 2021-05-28, 3,480,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 심현호 (접수일 2024-10-15, 30,000,000원, 말소)

* 압류: 수영세무서장 (접수일 2024-05-08, 말소)

* 임의경매: 남부산농업협동조합 (접수일 2024-12-30, 말소)

등기부채권 총액: 3,510,000,000원

4.2. 임차인 분석

* 임차인: 심

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 640,000원

* 전입일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2024-09-13

* 배당신고일자: 2024-10-15

* 대항력: 없음

* 비고: -

본 건의 임차인 심현호 씨는 전입일자 및 확정일자를 갖추었으나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 있으며, 명시적으로 대항력이 없다고 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없는 것으로 분석됩니다.

4.3. 말소기준 권리 및 인수되는 권리

본 건의 말소기준 권리는 2021년 05월 28일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다. 이보다 늦은 시점에 등기된 권리(주택임차권, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 상 '지상권개요'는 기재되어 있으나, 상세 내용은 불분명하며 통상적인 템플릿 문구일 가능성이 높습니다.)

4. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 현황

본건이 위치한 대연동 일대는 경성대학교 및 부경대학교 인근으로 대학생 및 젊은 직장인을 배후 수요로 하는 상권이 발달해 있습니다. 오피스텔, 소규모 공동주택, 상가 등이 혼재되어 있으며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의 및 생활 시설

* 교통: 부산도시철도 2호선 경성대·부경대역, 다수의 시내버스 노선

* 교육: 경성대학교, 부경대학교, 인근 유치원 및 초등학교

* 쇼핑/문화: 인근 상업시설 및 편의시설 이용 가능

5.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 공개된 정보 분석 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 가장 정확합니다.

5. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가서 상 이해관계인 부재로 내부 마감재 등에 대한 조사가 이루어지지 못했습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 권리관계 상 특이사항

'특이사항' 및 '특수물건정보'에 '선순위임차권', '공동담보'가 언급되어 있으나, 상세 권리분석 결과 등록된 임차인은 대항력이 없고 보증금 인수 부담이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 경매 물건의 복잡한 권리 관계는 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 (토지이용제한 등)

본 건 토지는 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 신축 또는 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 경성대·부경대역 인근에 위치하여 대학가 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 권리분석 상 명확한 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 미확인이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7.2. 투자 매력도

신축 오피스텔로서의 가치, 대학가 인근의 안정적인 임대 수요, 명확한 인수 부담 없음 등의 요소를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

8.2. 대학가 인근 수요

경성대학교 및 부경대학교 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 공실 위험이 낮을 수 있습니다.

8.3. 인수 부담 없음

권리분석 상 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없어, 명확한 가격으로 투자가 가능합니다.

8. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가 165,000,000원을 기준으로 주변 시세를 파악할 필요가 있습니다. 일반적으로 유사 면적, 유사 연식의 오피스텔이 해당 지역에서 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이에서 거래될 것으로 추정됩니다. (본 내용은 외부 시세 검색 없이 제공된 감정가를 기준으로 한 예상치이며, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

감정가(165,000,000원) 및 예상 시세(160,000,000원 ~ 180,000,000원)를 고려할 때,

경쟁 상황 및 물건의 정확한 상태 확인 후, 1억 4천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.