나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경113948 [33] 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 10층1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 2층 201호외 35개호로서,
(사용승인일:2021.05.04)
외벽 : 화강석 붙임 마감 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 주거용 오피스텔로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 옥내소화전, 화재경보 및 화재탐지설비, 기계식 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대연동 76-6 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>
대연동 76-7 :일반상업지역(2014-02-26), 방화지구(2014-02-26), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(경성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경113948 (33)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.

1.2. 물건 현황

* 소재지: 부산광역시 남구 대연동 76-6 대경 10층1001호 (정식 주소: 부산광역시 남구 용소로8번길 58-6)

* 용도: 공부상 업무시설이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됨.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 10층 1001호

* 사용승인일: 2021.05.04 (신축급)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

* 토지지분: 6.211㎡ (약 1.88평)

* 건물면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

* 건물지분: 24.23㎡ (약 7.33평)

* 전용면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 "대연성당" 북서측 인근에 위치함.

* 부근은 소규모 공동주택, 주거용 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 2호선 "경성대·부경대역" 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지(대연동 76-6, 76-7)는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(은하유치원, 경성대학교)에 해당함.

2.

3. 권리분석

3.

3.1. 권리 현황

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 인수되는 부담스러운 권리는 없는 것으로 조사됨.

* 감정평가서 요약 및 건축물대장 상 특이사항 없음.

2.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자/확정일자: 2023.02.22

* 배당신고일자: 2025.01.21

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없어, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음.

2.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 상기 권리 외 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

2.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 경성대학교 및 부경대학교 인근에 위치하여 젊은 유동인구 및 학생 수요가 풍부한 지역임.

* 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높음.

4.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 대학가 주변의 오피스텔로서 안정적인 임대 수요가 기대됨.

* 신축 건물이라는 점은 임대 경쟁력 확보에 긍정적 요인으로 작용할 수 있음.

* 본건은 10층에 위치하여 도시 조망이 가능할 수 있으며, 이는 임대 가치 상승 요인이 될 수 있음.

2.

5. 생활정보

5.

5.1. 편의 시설

* 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통한 쇼핑, 외식, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 경성대·부경대역 주변 상업지구에 준하는 편리한 생활 환경을 누릴 수 있음.

5.

5.2. 주거 환경

* 주변이 소규모 공동주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역으로 형성되어 있음.

* 대연성당이 인근에 위치하나, 주거 환경에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 없어 보임.

2.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 공실 위험

* 신축 건물임에도 불구하고, 지역 내 오피스텔 공급 현황 및 경기 변동에 따라 공실이 발생할 가능성이 존재함.

* 경쟁력 있는 임대료 책정 및 관리 방안이 필요함.

6.

6.2. 법적/행정적 리스크

* 토지 이용 계획 상 상대보호구역 및 가로구역별 최고높이 제한 지역에 해당하므로, 향후 건축 관련 규제 변화에 유의할 필요가 있음.

6.

6.3. 혐오시설 여부

* 주변 환경 조사 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았음. 대연성당 인근의 주거 및 상업 밀집 지역임.

2.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 남구 대연동 역세권에 위치한 신축급 오피스텔로, 탁월한 교통 여건과 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있어 실거주 및 임대 투자가 모두 가능한 물건임.

* 권리 관계가 명확하고 임차인의 인수 부담이 없어 경매 초보 투자자에게도 비교적 안전한 물건으로 판단됨.

* 다만, 실제 임대 수익률 및 공실 위험에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 함.

2.

8. 투자 포인트

* 부산 남구 대연동 역세권 신축 오피스텔로 즉시 임대 수익 창출 가능.

* 경성대, 부경대 인근으로 안정적인 임대 수요 확보 용이.

* 인수할 보증금이 없어 투자 부담이 낮음.

* 비교적 명확한 권리 관계로 권리 분석 용이.

2.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 136,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원임.

* 분석 기준일: 2026년 7월 11일

* 현재 시세 및 정확한 시장 분석을 위해서는 추가적인 외부 조사(부동산 중개업소 시세 확인, 유사 물건 거래 사례 조사 등)가 반드시 필요함.

* 제공된 정보를 바탕으로 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 95% 수준 (108,800,000원 ~ 129,200,000원)을 예상 입찰가 범위로 제안함.

* 최종 입찰가는 물건의 실질 가치, 낙찰 예상률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.